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2021,第一枪射向楼市……

杨国英 · 2021-01-06 · 来源:杨国英观察
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2021,第一枪射向楼市……

 

  2021-01-05

  

  来源:杨国英观察 ,作者杨国英

  子弹已上膛,射向银行。

  银行无大恙,楼市受伤。

  2020最后一天,子弹上膛。

  2021的第一天,枪声正式打响。

  2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(“房地产贷款新规”),明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

  房地产贷款新规,给银行设置了两条涉房贷款红线:一“房地产贷款占比”占银行全部贷款的比重;二“个人住房贷款占比”占银行全部贷款的比重。

  

  枪声不大,余音绕梁。

  严控的房地产贷款,这是罕见的政策。

  这一枪打响之后,今天的银行股和地产股,瞬间两条绿线——截止收盘,今天银行股下跌1.23%,地产股下跌2.13%。

  而今天的A股,却是火红一片的,上证、深成和创业板三大指数,分别大涨了0.86%、2.47%和3.77%。

  真真是万亩红枫两点绿——相比银行股,今天的地产股更绿。

  2021,央行的这一枪,对银行杀伤力并不大,对房地产杀伤力超级大。

  1,对银行的杀伤力并不大

  这次的“房地产贷款新规”,两条红线,意味深长。

  政策在收紧银行对房地产的贷款,无论是对开发商的贷款,还是对个人房贷的贷款。

  此外,“新规”还将银行分为了5档。

  第一档是七家大型银行,第二档是17家中型银行,第三档是小型银行和非县域农合机构,第四档是县域农合机构,第五档是村镇银行。

  大中小微等五档银行分类,银行越大,房贷占比就越高,银行越小,房贷占比就越低。

  当然,占比是有上限要求的,房地产贷款(含开发商和个人房贷)占比上限为40%,个人住房贷款上限为32.5%。

  不同银行的房贷差别化,这说明,政策对大银行的影响不大,对中小微银行的压力有点大,但是,并不离谱。

  毕竟,相比大中银行,小微银行的经营范围,往往仅限县域、甚至县域以下,其本身的房贷业务就相对有限。

  2,对房地产的杀伤力超级大

  房地产本身就是强金融属性。

  现在,央行给房地产贷款祭出了“两条红线”,意图很明显,对房地产进一步去杠杆。

  收紧了贷款,开发商的开发积极性必受影响,个人贷款购房的积极性也必受影响。

  结合去年8月针对开发商的“三条红线”,那么,这次针对银行(房地产贷款)的“两条红线”之一,其逻辑上是一致的,目的仅有一个,确保房企去杠杆、降负债。

  “两条红线”之二,直指个人房贷占比,这基本可以断定,2021年的政策,将进一步扼制二套房和多套房的贷款(包括利率和额度)。

  2021,央行的第一枪,真正目的,还是射向楼市。

  射向银行,银行受力,那也仅不过是隔山打牛的“山”而已。

  所以,对2021的楼市,不必有丝毫的侥幸。

  非刚需,勿炒房。

  

  除了一线城市、以及极个别的二线城市,2021的中国楼市,差不多可以全面看空。

  针对看多的城市,我最看好的,还是上海和深圳(及其相邻区域)——科技主导的时代,强者恒强,而这两大城市的人口密度又超高,存在产业和人口外溢的强需求。

  针对看空的城市,我就不多说了。

  工业时代,城市全面崛起;

  科技时代,仅有核心城市才能崛起。

  这还仅仅是开始!

  在央行对楼市率先开枪之后,2021中国楼市的枪声,仍将持续,不会停止。

  这才是真正的大国定力!

  “房住不炒”这场硬仗,2016年打响之后,一直延续至今。即便,途中偶有局部反弹,政策猛火也随即压制。

  而央行刚刚的这一枪,在2021,应该还远不是火力最猛的。

  2021最猛的,我的判断是,房地产税立法.

 

附录:房地产融资“闸门”再拧紧!金融监管严控“灰犀牛”

  新华社北京1月6日电题:房地产融资“闸门”再拧紧!金融监管严控“灰犀牛”

  新华社记者李延霞、吴雨

  金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等,后者从32.5%到7.5%不等。

  为何要出台此项举措?中国人民银行、银保监会明确表示:提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展;优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

  近年来,我国房地产长效机制实施取得明显成效,房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末,我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%,增速连续26个月回落。

  尽管如此,在监管部门看来,仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险,提高银行业金融机构稳健性。

  招联金融首席研究员董希淼表示,房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容,其出台有助于进一步降低房地产金融风险,同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下,避免房地产业“虹吸效应”。

  长期以来,房地产行业吸引了大量资金流入,房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制,虽然增速有所回落,但总量仍然不小,占比依然较高。

  “目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。

  2020年8月,人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”,主要是从资金供给端入手,对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束,覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。

  政策对房地产市场资金供给的影响有多大?“目前,大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。

  记者调研发现,目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力,多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限,少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。

  针对超出上限的银行机构,监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的,但也会把握好政策的节奏和力度,给不达标机构充分的整改时间,维护市场平稳过渡,体现了政策“不急转弯”的特点。

  比起存量调整的压力,政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着,没有超过上限甚至离上限较远的银行,房地产贷款也是不许补涨的。

  此次监管办法,除了对房地产贷款设置总的比例上限外,还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响?

  “由于超限的银行不多,过渡期较长,总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化,部分超标银行将会压降,而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示,因面临增长“天花板”,部分银行经营将更加审慎,贷款条件和要求或有小幅调整。

  在对房地产调控的同时,不误伤刚需,一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体,而不是流到炒房客手里,是监管部门和银行机构需要关注的。

  值得注意的是,银行违规为房地产输血的冲动一直都在,为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说,在套上“紧箍咒”的同时,更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力,找准符合高质量发展的信贷投放领域。

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