房地产：“量价齐升”变为“量价齐跌”

“量价齐升”变为“量价齐跌”

2009年10月08日  中国产经新闻报

本报记者 何建华报道

继8月份京城楼市陷入“价涨量跌”的困境后，传统旺季“金九”的表现更是让人大失所望。

9月24日，中国人民银行对外发布了《2009年第3季度城镇储户问卷调查综述》，结果显示，居民对物价满意程度继续减弱，超过六成城镇居民认为当前房价过高。65.2％的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”；只有34.8％的居民认为当前房价可以接受或满意。对下季度房价，41.5％的居民预期将上升，较上季大幅提高16.2个百分点。

成交量全线下滑

“9月实际成交的期房商品住房或跌破万套大关，这与传统的‘金九’旺季相差甚远。”日前，亚豪机构副总经理高姗对《中国产经新闻》记者表示，“四季度，部分项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量，在项目涨价幅度超越了购房者的心理价位后，虽然价格仍然保持攀升势头，但销量会出现逐步回落。在现阶段的卖方市场环境下，楼市出现‘滞胀’局面”。

《中国产经新闻》记者从亚豪机构获悉，9月1日至9月26日，北京商品住宅期房(扣除保障性住房)实际共成交8485套，环比8月同期分别下降了5.23%和3.79%；现房共成交2356套，环比8月同期分别上升了23.61%和16.02%。综合来看，期房和现房总共成交8月同期几乎持平。但是与8月、7月、6月同期相比，9月1日至9月26日商品住宅总成交套数下滑态势十分明显。

在楼市最热的上海，成交量也是每况愈下。实际上，从入夏以来，上海楼市成交量便开始走低。数据显示，9月上半月，上海商品住宅成交量比8月同期销量减少6万多方米。而6月至8月的上半月，其成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万平方米，下滑趋势明显。

对此，易居综合研究部部长杨红旭表示：“今年3月到8月的房地产市场偏热，已经透支了‘金九银十’的能量。”自2005年以来，上海已连续四年都没出现“金九银十”热销现象。

除了北京和上海，其他城市的成交状况也不容乐观：9月前三周，深圳市商品住宅平均每日成交113套，这一数字已经接近2008年的熊市低点。天津9月第1周成交面积下滑24.81%，第2周增加38.38%，到了第3周又下滑19.64%。

来自北京房地产交易管理网的数据显示，北京楼市已经连续两周出现“价涨量跌”局面。值得注意的是，成交量下跌的同时并没有引起房价下调。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市环境下，开发商的大部分项目都完成了全年的销售任务，资金普遍充裕。部分项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量。

是否迎来拐点众说不一

上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，从短期来看，楼市的拐点已经出现，或者说已经过去了。“我认为拐点不是说价格从最高点往下走，而应该是指房价增长的趋势开始减弱。”回建强解释，由于成交量的下滑，尽管现在房价还在涨，但是涨的势头已经远不如前几个月那么大了。所以说拐点实际上已经过去了。

此外，市场上还存在着另外一种声音，就是从一线城市楼市打折的现象来判断，楼市跌势已经非常明显。“现在楼市正处于一个滞胀期，是投资者决定继续买进还是卖出的关键时期”，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，“打折现象出现后，房价名义上没有回落，但实际价格已经回落了，这说明开发商的上涨预期已经发生变化了。”他认为，这对投资和投机性需求是一个打击，而且现在第二套房房贷已经趋紧，因此市场需求可能会大为减少。从各方面都很明显地看出，楼市跌势已经开始。

然而，一些专家对此表示反对。

中国房地产业协会副会长朱中一日前表示，目前有个别城市商品住宅销售量出现下降，房价也出现回落，但是楼市的地区性和业态差异都比较大，不能据此认为“楼市已经出现了拐点”。

朱中一认为，局部市场出现波动是很正常的，几个城市销售量的下降或房价的回落是市场规律使然。与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖。开发投资、土地开发面积等指标虽然同比是下降的，但环比是上升的，“不能仅凭个别城市和个别指标的变动就说楼市已进入‘拐点’了”。

“2009年年内不会出现所谓‘拐点’。”日前，中原地产华北区总经理李文杰对本报记者表示：“近几周楼市成交量持续走低，主要是因为房价快速走高已经持续了半年多，现在进入了一个合理的盘整期。但还不能说拐点已经到来，因为市场的变化还没有那么快”。

对这一判断，广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文的观点基本相似。“是不是拐点，现在看来，情况还不是很明朗。”他的理由是，由于上半年价格上涨过快，所以出现“价高量跌”也在情理之中。现在的销售量，依然维持在一个合理的水平。

买房者继续观望

“看来买房还得等些日子啊。”家住北京宣武区的王红对《中国产经新闻》记者说。王红是一家连锁店的老板，从去年开始她就在计划买一套大三居来代替现在的房子。不过最近她开始犹豫起来，理由是眼下的房价丝毫没有降的意思。

不久前王红还去2009年北京秋季房展会上“逛”了一圈。“房子不仅没有年初的好，价格却贵出很多。”面对性价比越来越低的在售楼盘，王红没有了买房的冲动。本次秋季房展会参展项目和人气都和之前的春季房展会相当，但房价却飙涨了4成左右。组委会信息显示，首日成交额和成交面积也比春季房展下降了30%和47.6%。

“由于近期房价不断走高，市场中占比较重的部分自住型购房人由于跟涨无力又回到了观望状态。”亚豪机构副市场总监郭毅对《中国产经新闻》记者表示。

郭毅认为，近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分购房者。去年全球经济滑坡，国内房地产市场开始出现买卖双方博弈的局面，并在去年下半年以开发商陆续降价而结束。进入2009年，随着购房者积压了一年的刚性需求大举释放，房价也在今年上半年开始疯狂上涨，致使购房者的观望情绪加重。

面对房价暴涨，越来越多的购房者观望。而手头不缺钱的开发商们也不会轻易降价，“因为开发商有足够的现金支持，即便成交量有小幅下滑他们也不会轻易选择降价。”郭毅表示。

由此市场双方开始陷入新一轮的博弈之中。“看谁扛得过谁”似乎变为目前楼市的潜台词。

住宅成交量下滑、楼盘打折促销、购房者持币观望……2007年底中国楼市的“萎靡”一幕如今在多个城市再度上演。在这样的背景下，已经被遗忘多时的“拐点论”再度成了热议话题，购房者也开始憧憬下一个房价下跌大潮。

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