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中国楼市崩盘结局或已隐现 你还要买房吗?

商业见地网 · 2016-05-19 · 来源:商业见地网
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  “欲使其灭亡,必先使其疯狂。”随着中国房地产市场的持续疯热,暗含的“崩盘”结局亦隐现出来,你还要买房吗?

  据中国国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况显示,当期全国房地产开发投资25376亿元,同比名义增长7.2%,增速比1~3月份提高1个百分点,连续4个月上涨,较去年全年增速的1%,大幅回升6.2个百分点。房地产数据回升甚至成为4月份经济数据全面回落中少有的亮点。

  同时,继去年底今年初一线城市房价上涨之后,近几个月二三线城市房价开始抬头并加速上涨,其中4月份环比涨幅较高者惠州、昆山,涨幅在6%以上;中山、厦门、苏州涨幅超5%,廊坊、珠海、东莞则达4%以上。这些城市除了苏州、厦门为二线城市外,其他均为京沪深周边地区。

  仲量联行调查发现,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

  与房价上涨相伴随的是土地成交量倍增。近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。

  3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会,一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中,上海远郊的泗泾拍出“双子地王”,每平方米近4万元的楼面价,几乎是半年前该区域地价的2倍。

  不过,二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天,南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。

  南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前,该区域楼面价仅4752元/平方米,也就是说,地价5年大涨8.5倍,增幅甚至超过一线城市。

  据世邦魏理仕监测,与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。

  机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

  易居智库研究总监严跃进表示,在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下,资金出现溢出效应,开发商开始争先布局热点二线城市。

  评论人士王安认为,不要用市场、产品、供求等经济逻辑来思考,大家都在赌,赌房地产的明天。

  中原地产首席分析师张大伟认为,“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现,地价甚至超过周围在售房价,这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

  短期来看,这些城市房价的上涨有销量支撑,但由于其中投机因素过多,如今中国人口增长已步入拐点,一旦人口导入未能跟进,房产开发又持续不断,很容易造成新的库存。

  近日发布的中国社会科学院城市发展与环境研究所《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》认为:“如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

  其实,在去年年底,社科院的另一拨人写的房地产报告更狠:“2016年第二季度后,(房价)有出现一波断崖式下跌的可能。”

  现在来看,专家被打脸了。注意,社科院的逻辑是经济状况的老套路,对现今很多事情却解释不清了。

  房地产部门今年一季度产值同比增长9.1%,增幅高于2015年的3.8%,以及当季GDP增幅6.7%。房屋销售和建设活动强劲,可能帮助抵销制造业疲软带来的拖累。

  根据普遍预估,中国经济二季度将增长6.5%,位于政府2016年增长率目标区间6.5-7%的低端这股房地产热潮的投机本质,有助于解释为什么转化为建设活动的增长不够及时、有力。

  中国农业银行首席经济学家向松祚表示,房地产在过去十多年狂飙突进,是有客观的必然性和需求的。“但很多人总是认为中国经济增长要永远依靠房地产,这种想法是非常危险的。”

  与此同时,一定意义上而言,房产从开发商卖给了投资者并不是真正的去库存,只是将库存转移而已。正如《人民日报》发表权威人士谈话所指出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”。

  今年1-4月房屋库存仍同比增长了4.5%至4.5亿平方米。4.5亿,究竟有多恐怖?

  按中国人均居住面积为35平方米,待售商品房面积可供1亿多人口居住,需7年左右才能完全销售干净!这还只是待售的,另外还有些房产正在建设,尚未竣工的,综合来计算,数据翻番只是保守估计。

  可见房产库存已经一塌糊涂!房产库存如此堆积下去,数据只能越来越恐怖,泡沫被戳破也是迟早的事。

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