房地产调控应该遵循两大根本原则

房地产调控应该遵循两大根本原则　　

中国社科院5日发布的《房地产蓝皮书》表示不看好今年房价回落，2011年中国房地产政策调控将面临攻坚战。　　　　

不过即使房价真能降低一些又能怎么样呢。对于许多中低收入者而言，即使房价大幅降低30%仍买不起房子。中央好不容易使之降价的房子可能仍然会被富人们抢购走，大多数中低收入者难以从房产降价中获得多少实惠，富人们却能因房价长期上涨趋势而最终获得更多好处。　　

所以就笔者认为，我国房地产调控的根本原则应该一是抑制富人占用过多房产，二是要让穷人有地方可住，不必太过注重于房价的调控。　　

因为我国房价过高其中一方面的原因，确实是因为我国是一个土地资源相对缺乏的国家，人口众多，对住房等房地的需求本来就大。但另外一方面的原因却是投机性炒房，大量商品房成为投机、投资工具，买后空置较多，可以说是富人们购买，占用了过多房地，相对减少了普通人可用房地，从而更进一步地推高了房价，以致普通人更加买不起房了。　　

对此，笔者想起了我国历史上发生过多次的农民起义，其中一大原因就是那些权贵富豪地主们占用了过多的土地，以致农民自有土地太少或没有，不得不受权贵富豪的剥削，最终生活日益困难，不得不起义造反。虽然现在房价再高，城市普通居民也不太可能起义造反了，但对于国家社会的和谐稳定还是会有一定影响的！ 况且若是住房占用了过多土地，势必致使工业可用土地减少，进而对农业用地造成巨大压力。而目前违规占用耕地的案例已经很多了，若得不到有效制约，最终影响到我国的粮食安全，则未来后果势必更加严重。　　

因此，我国首先应该用金融政策大力限制2套以上房贷，最好是取消为上；而首套房贷政策则可适度放宽优惠。因为2套以上房贷既是富人们占用过多地产的帮凶，也是推动房价过度上涨形成泡沫的一大原因，更是泡沫破裂后国民经济损失严重的一大原因所在。　　

其次针对已购房产以及未来家庭首套房产等，修改完善，推广房地产税：按人均面积计算，满足普通个人或家庭基本需要的面积内征少量税或免征；占用超过其的，则按累进制征税，超占房地面积越大，则每年交纳的税越多，以便抑制首套住房过份大户化，占用过多房地面积等。征税金额或可参考单位面积的附近房产相应出租金额而定，因为这比按房产价值来征收或许也能少些房产价值评估方面的麻烦。而征收的税收收入则宜主要用于改善中低收入者的住房问题。

比如加强对公租房等保障房的政策支持，如利用房产税收入为保障性租房用户提供租房补贴，同时改革保障房建设运营模式，采用土地有偿投入，延期支付；先保障性出租，后市场价出售，卖后再建等方式，在动态上保持相当数量的保障性租房房源。以便提高公租房等的建设运营利润，方便吸纳保险机构，银行资金等加快支持公租房等的保障房建设运营；必要时也可租用或购置部份商品房先用于公共租赁等。而这样做，也有助于减轻上述政策使商品房购房者可能减少对经济增长的影响等等。　　　　

当然，为此需加强全国居民住房信息登记查证等工作，以便保障上述限贷政策，房产税的执行效果，从根本上保障我国房地产业乃至整体经济的健康发展，避免房地产泡沫对我国发展造成的不良影响和危险等等。　　

作者：陈健敏　　

水针发展研究工作室