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经济增长过分依赖房地产应该调整,但必须用休克疗法吗?

萧武 · 2019-01-11 · 来源:熏烟字篓
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问题是,结构性调整应该做好平衡,在保持经济活力和经济增长的前提下来调整,在前进中调整。

  实际上,从2017年中到2018年底这一年多,北京、上海的房价已经降了,只有降幅大小的区别,没有降不降的问题。有些外围地区,实际上已经腰斩了。比如北京燕郊,就已经腰斩了,存在断供的风险。

  房价这些年越来越高,确实造成了很多负面影响,比如在城市落脚越来越难了,对制造业也有很大的破坏,因为制造业的利润远比不上炒房来钱快。曾经出现过上市公司为了财务平衡,卖掉了几套房产,就冲抵了主业的亏损的情况。

  但是反过来说,房地产市场的活跃也有很多正面作用,这些年在社会舆论的抨击下,不太有人敢说了。因为房地产行业的产业链很长,周边产业很多,所以房地产市场活跃,能够带动很多周边产业。

  对许多内地三四线城市来说,自从国企改革之后,财政收入来源就比较缺乏,正是因为房地产的兴起,这些城市通过出让土地,得到了大量收入,地方政府用这些收入进行了大量的基础设施建设,同时也提高了当地老百姓的社会福利水平。

  此外,因为房地产市场的活跃,带动了内地三四线城市的建设,对这些城市来说,本身没有什么制造业,吸纳就业基本上就依靠房地产。而房地产市场活跃起来以后,也可以带动周边产业和第三产业的发展。这都是可以吸纳就业的。

  这样,反过来就可以明白,如果房价下降,乃至出现暴跌,可能会带来的一系列影响。首先就是周边产业会受到连带影响,一些依赖房地产市场的周边产业会比较萧条。比如建材,家装,家电,钢材,水泥,这些都是比较依赖房地产行业的,现在就比较萧条。

  其次,房地产市场萧条,尤其是内地三四线缺乏制造业的城市,如果房地产熄火,地方政府的土地卖不出去,土地财政就运转不起来了,而现在又没有其它可以替代的产业开弥补地方政府的损失,那么这些地方政府的财政状况就会恶化,出现发不出工资的情况。这两年有些县级市实际上已经出现了这种情况。

  第三,就业的问题。房地产及其周边产业所带来的就业机会,目前为止还没有其它行业能够替代。尤其是四五十岁的进城务工人员,大量的集中在建筑行业,如果房地产新开工项目减少,他们就很难找到活儿干了。地方政府没钱了,也没有能力继续投资基础设施建设,同样会影响就业。

  第四,房地产市场比较好的时候,会有大量得资金进入房地产行业,对银行来说,房贷也是优质资产。但是,如果房价出现暴跌,当市场价格已经低于贷款总额的时候,就会有人选择断供。这在任何地方都是一样的,美国次贷危机就是这样爆发的。

  以内地比较流行的一般五成首付的情况来说,就意味着,如果房价跌幅超过一半,就会出现大面积断供,这就会带来系统性的金融风险。所以,在进行房价调控之前,一般都会先再金融系统进行压力测试,看金融系统能够承受多大幅度的房价下跌。

  还有一个这几年已经大量出现但往往很少被人视为与房地产市场有关的事情,就是内地基层社会大量存在的非法集资问题,这些非法集资得资金大多数都流入了房地产行业,他们承诺给参与者的利息,都是建立在房价会持续上涨的预期上的。

  而房价一旦不涨了,或者下跌,就会出现兑付危机,引发这种非法集资被引爆的情况。这种情况再2012年以后的房地产调控中出现了比较多的案例,尤其是在内地乡镇,县城,动辄会波及影响当地几千几万人。浙江的吴英案其实也是一样的逻辑,后来试图翻案,就是因为房价又涨了,能够兑付了。

  所以,房价如果下跌,会带来比较明显的经济衰退的风险。目前可以说,这种风险是比较大的。而经济衰退对普通人来说,最直接的风险可能就意味着失业。而且,如果出现经济衰退,失业的可能不止于农民工,而是包括一些城市白领,也会出现这种情况。目前业已经出现了比较多的裁员的情况,大家都要有过冬的准备。

  总的来说,经济增长过分依赖房地产行业,这肯定是结构性的问题,应该进行调整,这没有问题。但问题是,结构性调整应该做好平衡,在保持经济活力和经济增长的前提下来调整,在前进中调整。现在的问题是,调整的代价是比较大的,有出现衰退的风险。这就相当于休克疗法了,虽然也治了病,但病没了人也没了,这就得不偿失了。

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