保障房需要实行租售一体化！
近日，陕西省洋县房管局要求廉租房租户必须一次性交纳30年租金，方可入住廉租房，导致部分租户无力负担。当地官员表示，“这样的做法的确欠妥，但也确实是无奈之举”，“洋县是国家级贫困县，根本无力按国家有关规定提供廉租房建设配套资金，资金缺口巨大”。据悉，此事经媒体报道后，当地已叫停了这一做法。
洋县“一次性交纳30年租金”的做法虽然十分荒谬，但从中也拆射出了我国目前保障房建设中不得不承认的现实困境。虽然保障房建设土地方面容易通过国土部门优先保证供应来解决，但资金方面在分税制没有得到根本变革、地方融资平台被清理、土地出让收入预期下降等背景下，全国许多地方政府无力承担保障房建设所需的支出。而社会资金方面，一些政府官员坦言，经适房和两限房虽能一次收回成本，但企业和金融机构往往嫌弃其利润低；公租房和廉租房等资金沉淀量大，回笼较慢，社会资金“顾虑”更多。因此迫切需要加快探索保障房盈利模式，吸引更多社会资本。
至于保障房分配方面，现在的骗购，骗租现象也是很多，对于将来能否公平公正分配，更是受到民众的高度关注。而另外，除了保障房分配问题，网民对保障房建设质量也是十分关注的。
那么我们应该用怎样的盈利模式来吸引社会资金去解决保障房建设资金问题？又应该如何减少保障房公正分配，建设质量等方面的问题呢？
对此，笔者认为若能吸取一些地方政府出售保障房的经验、教训，修改完善保障房的出售制度，全面允许廉租房，公租房先保障性出租，后市场化出售，那么或许就可通过一系列政策设计来解决保障房的建设资金，分配，质量问题等了。
首先统一保障房类型：将现有保障房制度中，廉租房、公租房、经济适用房、两限房、棚户区改造拆迁房等不同种类房型统一为“保障型租售房”。对于原廉租房对象，政府将以补贴房租方式帮其承租保障型租售房。而原公共租房政策对象，则可主要参考现有公共租赁住房政策执行；对于原经适房等适用对像，则鼓励其先租后买。但各类都须租住满5年才可按市场价申请购房屋产权。
其次市场化出售方面。应该规定一般情况下只能由原租住户优先申购，不能向其他人出售。同时将现行保障房土地的行政无偿划拔方式，改为有偿出让，无息延期支付方式，尽量使保障房运营公司对保障房拥有较完全的产权，以便将来出售等。申购出售时则应该改为按商品房的市场价来执行，扣除房屋建设、维护成本等相关费用后，相应的土地价值部分由保障型租售房运营公司与出让土地的地方政府分享，具体比例可参考现有中央规定：土地出让金净收益10%必须用于保障性住房建设标准，将1０％或更高比例的土地转让收益留给保障房运营公司，进一步增强其还本付息能力。虽然这样完全还本不太可能，但只要能保证足够的付息能力，则不但现在融资容易，将来也能以借新债还旧债的方式运营下去了。
同时这样做或许能够减少保障房政策中的投机寻利机会，加上严惩骗租、骗购行为等措施，就能减少国有土地资产等的损失，让更多真正需要保障的低收入者得到入住保障房的机会了。
至于出售后，将来可出租房源会变少的问题。到时候也是可视机再建设，在动态上保持相当数量的保障性租房房源即可。
而具体建设运营方面，虽然一般民营企业，社会机构也可参加，但由于保障房的特殊性，或许还是要组建大型运营公司后再吸收社会资金来专门负责建设运营，以便捆绑建设运营不同地方的保障房，方便统一融资，以及售后再建，实行动态发展等等。比如由省级或中央国资部门建立国有保障房运营集团公司，或者由大型民营房企参与建设运营等等。而这样也有助于集中监管，不像现在各地政府，各类企业单位分头建设那样容易出现各类乱象、问题。
这样政府通过发放租房补贴，新的政策制度设计等来提高保障房建设盈利水平，或许就能吸引更多社会资金来建设运营“保障型租售房”，减轻政府之财政压力，保证保障房建设规模数量了。同时，采用先租后售制度后，由企业建设运营，也有助于提高保障房质量。因为经过5年租住期后，一般的质量问题应该都可体验出来，企业若不严把质量关，若有严重质量问题则势必将难以出售，影响企业经营效益。
作者：陈健敏
水针发展研究室
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