贷款者以自己的财物作抵押品向银行取得的贷款是抵押贷款。抵押品可以是有价证券、房地产、矿山、水库、林地、运输设施、货物提单或其他证明资产所有权的文书。一当贷款合约到期，贷款者应如数归还款项，否则银行有权处理抵押品。 贷款者只能抵押产权属于自己的财物。所以在原则上国有资产不能由国家授权使用的经营者当作抵押物申请贷款。何况各项基础设施和不动产既然都融入同一片国有土地，就构成一个整体，因而不可分别论处单项工程的资产值并作为贷款的抵押物。不幸的是，这个底线已经被突破。尤其是当借贷双方按单一和折扣的价格指数（而非二重性经济指数）贬低国家的主权财富，由此向豁通内外的金融界抵押贷款，就使得国有资产在相应的程度上受制于国外金融界。一当打开这个门径，跨境的金融界就会得寸进尺，包括利用浮动的利率和汇率鲸吞贷款者名下的国有资产。这就是上世纪末东欧各国被西方恣意盘剥的惨痛经历。 抵押贷款制的热点不在于成文的操作规程，而在于不成文的社会关系。同样的资质条件对于不同的借贷双方会起到不同的作用。越能轻易得到房地产开发或购房贷款者就越肯冒风险。这方面的学识并不高深，只是需要熟悉数不清的陋规。 若要扫除抵押贷款制中的种弊端，唯有逐步加深生产资料公有制。此时，某开发项目需要的资金，只要符合社会发展的需要，就可以通过周密论证列入国家计划，无需由国营企业抵押国有财产向国家银行取得贷款。 1,借贷双方相互依存 抵押房屋贷款是买房者向银行借钱的主要方式。买房者用所购但产权尚未到手的住宅作抵押物，与银行签订贷款合同，以不转移房屋所有权为按期向银行归还贷款的保证。买房者按合同向银行还清本息后，才能收回作为抵押品的房屋所有权证和土地使用证。如果贷款者不能按期还款，银行有权处理作为抵押品的房产。 抵押贷款制还有其它缺陷, 首先是有关规定对抵押的登记部门确认程序不易统一，致使银行左右为难。比如中国人民银行和建设部联合签发的关于房地产评估的规定提到，房地产管理部门就是房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行该省分行联合签发的文件却规定，工商行政管理机关才是以企业不动产作抵押的登记机关。 由于在各抵押登记部门之间缺乏沟通渠道，致使债务人能够重复抵押贷款。比如某债务人先以没有地上建筑的土地使用权向甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记；然后又在同一片土地上建筑房屋后取得产权证书，并在房产部门办理抵押登记，再用该房产向乙银行作抵押。一旦债务人无力如期还款，将造成多个债权人连环破产。 诸如耕地、林地、房产、水电站、矿山和交通运输设施等不动产的经营权流转和抵押贷款制，都是金融业运作者利用人们侥幸发家的心理牟取暴利的空间。在西欧和北美，它曾经是油气开发业。在时下的中国，它首先是房地产业。所以房地产业导致的债市困局是牟取暴利者过度哄抬房价所致，他们的生财之道就是抵押贷款制。 所谓信贷资产质押再贷款，指的是西方商业银行依靠现有的信贷资产，也就是已经投放的贷款，到中央银行去质押获得新的资金。采取这种举措能够激发生产能力。实际上需要激发的是社会有效需求，否则必定是产能过剩和滚雪球式的债务，不仅会引起通货膨胀，而且潜藏着金融危机。 2, 资金链条系于一环 日本、韩国和台湾农业的“内置金融” 抵押贷款制，在实质上是农业经营者的互助合作业务，它具有防范外部强势的金融业压倒农业的作用。鉴于农业如此关系到国计民生，而且国家对产品价格低廉的农业始终在补偿，不如用这项财力构建严密的国家扶持农业的政策性农贷基金，而无需农民以本属全民族的耕地取得抵押贷款，以避免耕地开发权旁落。 次级抵押貸款向资质水平较低者发放。由于他们偿债的风险性较高，其利率比一般抵押贷款高二至三个百分点。当美国房价在2006至2007年因经济不景气開始下挫，抵押贷款违約率显著上升，使大批购房者把终生储蓄搭进去也无力偿债, 被迫让银行拍卖住宅。有加拿大电视记者拍摄到, 美国加州一些很体面的中年妇女栖息之处就只是自己的面包车。 当时金融公司的抵押貸款证券更是大幅贬值。許多銀行和美國政府贊助的企业严重亏损，致使他们的保险公司跟着破产。破产风以美国第二大次级贷款新世纪公司为起点，由房地产业蔓延到信贷市场。像雷曼兄弟那样名声显赫的投资公司也未能幸免。由此引发欧洲主权债务危机，进而演变为全球性金融危机，暴露出该体系致命的弱点。 抵押贷款制既然有上述缺陷，就必有资金链条断裂引发连锁破产之时。即便如此，还是有大批食利者在其中弄潮。有些人靠蒙骗使别人破产而发家。破产者和发家者都殃及大批客户。2013年在银川和邯郸等地都有这类事例见报。 某国对外发放国债就是用国家信誉作抵押向他国借钱。美国更是软硬兼施对外推行国债, 使债权国关心美国胜于关心自己。这个命题超出了抵押贷款制课题毫不奇怪，因为经济学本来就是与政治和军事处在有机的联系中，使人们能通过某个节点探索全局，也会因为全局的某个环节失误使经济战线受损。自主的金融业是国家的中坚，媚外的金融业必定会导致丧权辱国。
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