2026年6月30日我在公众号分享了物业起诉业主欠费：明明业主占理，为什么大多败诉?业主要想取得胜诉，除了上一集介绍的方法，本续集重点分享业主在法庭上的程序─当庭反诉。这是业主胜诉的重要法宝!
在当庭反诉时，除了举证物业没有尽责的证据，更重要的举证物业剥夺你的知情权。你要把知情权清单邮政挂号信或邮政EMS(《民事诉讼法》规定，邮政快递的物流底单、签收记录属于法定书证。其它快递不具备)，必要时同时抄送街道办和社区。具体知情权清单模权板如下:
《业主知情权清单》——针对物业公司
××××物业管理有限公司：
我是xx市雨花区××小区xx栋××房的业主××电话: xx，根据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。为了维护本人的合法权利不受侵害，现根据以上规定，请贵公司在45天内，提供以下资料给本人复印查阅。
1.物业收费方式计费(即物业费各种费用的比例);
2.停车场转包合同(或资料)、保洁外包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、绿化维护外包合同、电梯维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、共有场地出租合同、电梯广告合同以及上述合同相对方的营业执照(复印件);
3.物业服务费收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细);
4.物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量、停车费缴存票据和财务明细情况收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细);
5.公共场地设施租金、广告费(含电梯、门禁、公共部位等广告)、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细);
6.小区的管理规约;
7.物业工作人员的职责分工联系方式、投诉机制;
8.安全生产应急预案;
9.二次供水蓄水池清洗记录和送检记录;
10.升降电梯的养护记录;
11.小区消防设备设施的年检手续;
12.建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况及详细资料;
13.代收水电费的收费依据、收费标准、收支明细;
14.物业人员配置、安保配置、巡逻记录;
15.特种设备(即高压电设备)年检记录养护记录;
16.消防合格巡视记录;
17.二十四小时消控室(即消防控制室)有资格证人员工作记录;
18.对公共区域的绿化日常养护服务标准养护记录;
19.物业服务用房的使用情况;
20.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
21.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
22.物业工作人员岗位配置、物业工作人员资质证明，如保安证、高低压电工证、电梯安全员证、消防人员证、特种设备操作证等等;
23.小区建筑区域总平面图、总规划图、地下管网及竣工图;
24.已经包含在物业管理费里面的小区公众责保险、物业公用部位公用设施设备财产保险;
25.物业承接时的物业交接手续;
26.其他应当向业主公开的情况和资料。
本件同时抄送:xx市雨花区××街道办xx社区居委会
业主(签名)
xx年xx月xx日
如果物业公司曾经有过不开发票只开收据的情况，可以向当地税务机关投诉物业公司逃税
如果物业公司不肯公开以上内容，业主可以打“业主知情权”诉讼或通过庭审反诉进行维权
如果物业公开的材料不齐全或不达标，业主以不符合等价原则减免物业费并退赔因此多收的物业费
注意：业主知情权诉讼不受业主人数、时效限制，注保留寄信证据。
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物业服务合同纠纷民事反诉状(业主知情权专属反诉版)
反诉原告(本诉被告)姓名：__________
联系电话：__________
身份证号：__________
住址：长沙市雨花区XX小区XX栋XX房
反诉被告(本诉原告)
长沙XXXX物业管理有限公司
统一社会信用代码：__________
住所地：__________
法定代表人：__________ 职务：总经理
案由
物业服务合同纠纷
本诉案号
(____)____民初____号
反诉请求
依法驳回反诉被告要求反诉原告支付物业费、逾期违约金的全部/部分诉讼请求;
判令反诉被告立即向反诉原告完整公示、提供【业主知情权清单】全部26项资料，供反诉原告查阅、复印;
判令因反诉被告拒不履行信息公开义务、物业服务严重缺位、违背等价有偿原则，减免反诉原告物业费，退赔同时判令反诉被告退还历史上多收反诉原告已多缴纳的物业费用;
判令反诉被告对其服务问题、侵害业主知情权的违约行为承担违约责任，赔偿反诉原告相应损失(据实填写);
判令反诉被告就其经营期间不开具正规发票、涉嫌违规收费、疑似偷税漏税的违法行为接受税务部门核查整改(庭审备案，同步对接行政核查);
本案全部反诉诉讼费用由反诉被告承担。
事实与理由
反诉原告系长沙市雨花区XX小区合法业主，与反诉被告存在真实的物业服务合同关系，反诉被告系案涉小区实际物业服务企业，依法负有公开物业服务信息、全面合规履约、等价对等提供物业服务的法定及合同义务，但是，反诉原告拒绝公开，野蛮剥夺业主知情权。
本案本诉系反诉被告起诉反诉原告拖欠物业费，但本案核心争议并非反诉原告恶意欠费，而是反诉被告长期侵害业主法定知情权、物业服务严重不达标、收支不透明、履约不对等，反诉原告依法行使合同抗辩权，具有合法、正当、充分的事实及法律依据，具体事实如下：
一、反诉被告拒不履行业主信息公开法定义务，严重侵害反诉原告法定知情权
依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十三条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：物业服务人应当定期、全面、真实公开服务事项、人员配置、收费标准、收支明细、外包合同、公共收益、维保记录、资金使用等全部业主应知信息，保障业主知情权、监督权。
为维护自身合法权益，反诉原告已通过中国邮政EMS/邮政挂号信(非普通快递) 正式向反诉被告寄送《业主知情权清单》，同时抄送街道办事处、社区居委会，明确要求反诉被告在30天内完整提供26项公示资料(含各类外包合同、财务收支凭证、维保记录、人员资质、规划竣工资料、公共收益账目、维修资金使用明细等)。
截至起诉之日，反诉被告逾期未公示、公示资料残缺、关键信息隐瞒、拒绝业主查阅复印，完全违反法定公示义务。业主知情权不受起诉人数、诉讼时效限制，反诉被告长期隐匿小区核心经营、服务、财务信息，属于持续性、根本性违约。
二、反诉被告物业服务严重缺位，履约质量不达标，违背等价有偿基本原则
权利义务对等是物业服务合同的核心原则，业主缴纳物业费的前提是物业公司合规、全面、合格履约。反诉被告在长期服务过程中，不仅拒绝信息公开，同时存在多项服务瑕疵：安保巡逻不到位、设施维保不规范、消防设备年检及值班记录缺失、绿化养护不到位、公共区域维护滞后、外包服务监管缺位等问题。
反诉被告一边收取全额物业费，一边不履行基础服务义务、不公开服务收支，服务对价严重失衡。根据民事等价公平原则及物业服务纠纷裁判规则，物业公司履约存在重大瑕疵、拒不履行法定义务的，业主有权依法抗辩，主张减免物业费、退还多收费用，无需承担逾期缴费违约责任。
三、反诉被告存在经营不规范行为，涉嫌违规收费、偷税漏税
反诉被告在日常收费过程中，多次存在收取物业费、公摊费、公共收益相关费用后，仅开具收据、拒不开具正规税务发票的违法行为，涉嫌偷税漏税，违反国家税收管理法律法规，其不规范经营行为进一步印证其服务管理混乱、缺乏合规性，无权主张全额物业费及违约金。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求物业服务企业公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库的处分情况、维修资金使用情况等应当向业主公开的资料和情况的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方有权行使抗辩权，要求对方承担违约责任、减免对应价款。
综上，反诉被告侵害业主法定知情权、物业服务严重违约、履约不对等、经营不规范在先，反诉原告拒缴、抗辩物业费系合法维权行为，不构成违约。为维护自身合法权益，现依法当庭提起反诉，恳请人民法院查明事实，依法支持反诉原告全部反诉请求。
此致
__________人民法院
反诉原告(签名按手印)：__________
日期：____年__月__日
附:
本反诉状副本(对应对方当事人人数);
邮政EMS/挂号信邮寄底单、物流签收记录、街道社区抄送凭证;
《业主知情权清单》原件及复印件;
物业服务瑕疵照片、视频、沟通记录等证据;
物业拒开发票、仅开收据的凭证;
其他佐证证据材料。
配套庭审实操备注
提交时机：物业起诉业主欠费案件，收到传票后15日答辩期内提交，可当庭当庭反诉、合并审理;
核心胜诉逻辑：普通业主败诉多因仅抗辩“服务差”无实据，本反诉以法定知情权为核心，举证闭环完整，属于法定抗辩理由，法院优先采信;
关键证据优先级：邮政公开申请记录>物业公示残缺/拒不公示证据>物业服务瑕疵证据>非税发票收费凭证;
维权延伸：庭审查实物业拒不公示、资料不全，可直接主张物业费减免+可庭后向税务部门投诉物业逃税、向住建部门投诉物业违规经营;
时效优势：业主知情权诉讼无人数限制、无诉讼时效限制，可永久追溯物业未公示、违规履约行为。
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