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买什么房最合算（兼谈小产权房热销根源）
时寒冰
（最近，常会收到询问买房的邮件，我认为，买小产权房是最划算的，尤其是规模大、房屋质量好，已经形成成熟居住区的小产权房，有关部门出于稳定的考虑，除了默认其合法性，并无更好选择。因此，别看一些人对小产权房咬牙切齿、张牙舞爪，动辄拿着非法的帽子扣来扣去的，真来硬的它有胆吗？而且，真正上规模的小产权房，多少也是有点背景的，不然，房子没盖起来有关部门就给它平了，还容它长成参天大树不成？因此，买房就买小产权房，花钱少，一套顶两套，实惠，还不怕压力差。瞅准了，小产权房，买的就是你！——暖之）
最近，小产权房问题成为社会关注的焦点。国土资源部提出的关于“小产权房”的处理报告目前已上交国务院。报告明确对小产权房的处理原则：新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；决不能让开发商在小产权房中占到便宜。而广州市国土资源和房屋管理局已经走到了前面，它们制订和发布规定：如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收。
尽管小产权房一直带着“不合法”的脚镣，但它依然快速发展起来。据报道，小产权房的住宅目前总体上已相当于我国城镇住宅的40%以上，并且，发展势头迅猛。
从居住的角度来看，买小产权房是比较划算的。不少小产权房比商品房便宜三分之二，甚至更多，这是小产权房最吸引人的地方。据报道，就连著名房地产律师秦兵也明确表示：“单纯从居住的功能考虑，小产权房对我很合适，价格便宜，环境也好。虽然我是律师，也知道它没有产权证，但我仍会选择小产权房。”
当然，买小产权房也是需要讲究一些基本技巧的，比如，买小区规模大、房屋质量好、环境优美的小产权房。小区规模大，有关部门出于稳定的考虑，最终很可能默认其合法性，而不是采取较为强硬甚至极端的措施推倒了之。不然，通晓房地产法律的律师为何也选择小产权房？秘诀正在此处。千万别买不成规模的小产权房，说推倒就推倒了，千万别考验有关部门推土机的质量。
事实上，现在确认小产权房非法的法律依据一直存在着非常大的争议。目前，有关部门认定小产权房销售不合法依据的是城市房地产管理法第三十八条和第四十四条的规定，而这部法律并未涵盖农村。诚如中国人民大学法学院教授王轶所说：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》。”
倘若以此逻辑推理，广州市国土资源和房屋管理局没收小产权房购房款的做法，可能存在着滥用权力甚或借执法之名侵占公众财富的嫌疑。
小产权房热销，从根源来看，是政府住房保障责任没有尽到导致的最直接结果。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）下发，这份指导我国住房改革的纲领性文件，明确提出：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”即：城市80％以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，并明确规定，一个城镇居民四年的收入可以购买一套60平方米的经济适用房；10%的低收入群体，政府提供廉租房；开发商建造的商品房占大约10%，专门为高收入者提供。
但是，我国至今未能建议起系统的住房保障体系。根据原建设部的通报，截至2006年4月，全国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。2007年2月14日，原建设部再次通报的检查结果显示，仍有“4个地级城市”，“141个县级市”没有建立廉租住房制度。除此，2007年12月出台的经济适用房管理办法，将经济适用住房定位于“城市低收入住房困难家庭”，由于低收入者根本买不起房，这意味着经济适用房被变相取消。
由于保障性住房缺位，住房供应单一，形成了商品房一手遮天的局面，在这种强势垄断之下，房价持续飞涨，民众的住房压力倍增。小产权房正是在这一背景下涌现的。
小产权房之所以便宜，并非人们通常所认为的不缴纳土地出让金，因为农民已经把未来几十年的土地收入纳入了房价里面。小产权房之所以便宜，根本原因在于：一，它不包含拿地过程中所支付的灰色成本，而只是土地本身的成本。二，它不包含土地被人为抬高的虚价部分，比如，“地王”带动起来的土地溢价。三，小产权房不包含开发商攫取的巨额暴利部分，而只是相对合理的利润——之所以用“合理”作为前提，是因为，小产权房的建造者所获取的绝对收益也是非常之大的。四，小产权房中不包含部分不合理的税费成本。
显然，从利益角度来看，小产权房的存在，既映衬出了高房价的真相，同时，也损害了现今房地产市场中的三大利益主体的蛋糕：地方政府、开发商、土地管理部门。在叫停、阻止小产权房发展方面，出力最多、喊得最响的也是这三大利益主体。
应该认识到，小产权房的发展，乃是政府在住房保障问题上的职责缺位或不作为催生出来的，倘若政府加大社会保障性住房的供应，比如，加大推出比小产权房更便宜的经济适用房，小产权房的竞争优势就不复存在，小产权房自然就会逐渐退出历史的舞台。否则，在目前房价高高在上，远远超出民众的购买力的大背景下，一味采取压制的办法，不能难以取得效果，还可能适得其反，引发危害社会稳定的事情发生。
解决小产权房问题，需要多从民生角度考虑。
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