路透香港9月9日电---以全球标准来衡量,中国房地产市场泡沫化程度严重.过去五个月中,国内部分市场持续升温,个别楼盘单价涨幅高达三成,购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面.
但中国的房价上涨背後有其他更重要的因素.铺天盖地的基建工程提高了土地价值,政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑,城市化进程创造了更多的需求,以及中国人素来看重房产的传统,这些都推动房市从去年的低点大举反弹.
虽然一些聪明人开始大敲警钟,但更多的普通人却迫不及待地追涨.在今年头七个月,之前受到压抑的需求井喷,全国房产成交量攀升逾37%,而在北京更高达120%.
四万亿经济刺激计划中基建专项资金超过1万亿元人民币,造桥修路大幅拉近了原来的城乡结合部和市中心的距离,这些房产的价值自然水涨船高.为迎接上海2010年世博会,以及广州和深圳将要举办的亚运会和世界学生运动会等,各地方政府也在投入数百亿元资金用于地铁、高速铁路和体育场馆建设,这都提高了土地的价值.
另外,中国的城市化进程至少还要延续十年,每年约有900万农民移居城市,这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求.
去年底和今年初开发商竞相抛售存量房以筹资还债之後,目前中国房市供应仍然显得较为紧张.中国海外发展(0688.HK: 行情)在上半年间的住房成交量超过其全年销售目标,而远洋地产(3377.HK: 行情)同期销售完成了全年计划的88%.
银行在贷款方面可能变得更为谨慎,但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语.中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款,虽然首付比例已从此前的30%提高到了40%.第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折,尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣.
在国内经济复苏基础稳固之前,政府不会主动刺破房市泡沫,部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强.房地产行业也在推动其他行业的需求,比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位,提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量.好马还需好鞍配,大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上,刺激整个社会需求回升,这些变化已经开始发生.
如果房地产开发商提价过快过猛,则可能会使这样的螺旋上升趋势停止.开发商上半年大举打折售楼,负债率降低的同时利润也受到挤压,现在库存减少资金,压力也没有了,地产商开始待价而沽.
不可否认,与居民收入水平相比,目前的房价显得过高.这在北京和上海尤为严重,房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%.不过这一数字存在失真,根据中国经济改革研究基金会2007年的估计,官方计算的居民收入被严重低估达42%之多.
若把收入的低估因素考虑在内,房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%,对于高收入人群而言则只有23%.不可否认的是,上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价,但他们本来就不是购房的主流.
当光看本地人的收入也过于片面,因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约,房产的大买家有不少是来自其他地方的富人.另一个中国特色是,年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产,但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助.
和杠杆过度的美国消费者相比,中国整体负债率相当低.中国的储蓄率高达40%,居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%,而居民贷款规模仅相当于GDP的19%.而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍.
只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款,或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款,住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产,毕竟目前国内购房首付比例至少为30%.
中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平,这可以被解读为缺乏实际的住房需求,但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因.这也使得房产价格存在一定溢价.
这并不是说溢价会永远存在.在二十年後,当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之後,人口因素的变化也会改变住房的供求格局.但在短期内,通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。
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