房价疯涨是实体经济开始没落的标志

房价疯涨是实体经济开始没落的标志

2009-9-20 解放日报

    据《中国证券报》统计，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工资(不吃不喝)才能买一套房。我们要对火爆的房地产市场保持足够的警惕。

    在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅时，往往意味着某种模式的失败。如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。

    房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。是的，我们可以建低能耗住宅，可以建高科技住宅，但迄今为止，人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命，将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域，而以往的蒸汽机、火车、电报、石油等都起到了与互联网相似的作用。

    恰恰相反，房地产高涨之时说明产业高峰期已过，企业创新能力处于低谷。美国1929年之前经历了数十年的创新高峰期，后期楼市大涨，到1929年股市崩溃，楼市崩溃在1932年，引发股市雪崩。下移80年，到2000年，美国互联网泡沫崩溃之后，房地产市场开始疯狂，最后激发出让所有人震惊的次贷危机。日本同样如此，到上世纪80年代，日本企业的创新能力挖掘殆尽，而日本国民的生活也通过国民收入倍增计划走入均衡，此时，由于币值原因，日本资产泡沫疯涨而后崩溃，消灭了日本多余的货币。

    疯狂的房地产市场是货币失衡的产物。如格林斯潘所说，货币自从上世纪70年代脱离黄金之锚后就开始走向泡沫之路，早在2000年底，全球虚拟经济的总量就达160万亿美元,其中股票市值和债券余额约为65万亿美元。如此庞大的资产规模，不是体现在次级债领域，就是体现在外汇市场，总要找到一个发泄的渠道。

    房地产就是最好的泄洪口。房地产兼具消费与投资双重功能，可以吸引消费与投资两方面的资金，吸引的资金量足够多。而《中国证券报》统计出的国内住房总价值可能超过90万亿元，这样的计算即便不失误，也不算太准确。因为GDP是实实在在的财富，而房地产的财富大部分人是不能兑现的。

    还是以日本为例。1990年，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美国全国的土地资产额约为600万亿日元，日本是美国的4倍，但日本财富不可能等于美国的4倍。从1985年到1990年，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。出租市场不可能弥补如此高的房价，当利率稍有上升，市场开始恐慌，当更多的投资客要求兑现时，市场崩溃。

    日本房地产市场大幅上升是低息政策与美国威逼日元升值的结果，这导致日本国内货币发行量过大，长期扭曲的货币度量之下，日本房地产市场的泡沫反映的是日元在国内贬值。市场准确地反映出了这一印像。

    实体经济的提升，来自于企业效率的提高，来自于稳定的货币市场，而不能系于投资品市场。房地产市场疯狂是一剂清醒剂，提醒我们实体经济的复苏还有待努力。