万科老矣，尚能饭否？

 近日房地产龙头万科销售破600亿，超越帕尔迪蝉联全球住宅销售冠军的新闻充斥媒体，但万科股价不为年报利好所动，依旧趴在9元多整理。莫非应了那个成语典故，万科老矣，尚能饭否？

万科前日发布年报。2009年每股收益0.48元与2006年每股收益0.39元相比，每股收益上升20%，以当今3000点,9.6元股价，与2006年底2675点，15元股价相比，股价低50%以上，且目前20倍市盈率的万科，比2006年底40倍市盈率的万科也低估一倍。从市盈率而言，万科估值严重低估。

但从总市值而言不存在低估，考虑到万科总股本从2006年底43亿上升到目前109亿，对应总市值从600亿上升到1000亿，均上升一倍，与同期净利润也大升一倍以上对应。更为重要的是，从成长性而言，万科不仅不存在低估，而且有高估之嫌。因为2009年万科净利润增长率仅增长32%，若以2007年为基数仅增长10%，而2007与2006净利润增长率分别高达110%与70%。以PEG衡量，2006年底40倍市盈率的万科，2006年PEG0.6

2007年PEG仅0.4，而今天20倍市盈率的万科，2009年PEG0.6不高，但参照2008净利润增长率-16%，2010年净利润增长率低增长甚至可能负增长(中银国际预计由于竣工速度放慢，2010年万科可结算面积将出现下降，但均价的提高将使结算收入仍有上升。)

鉴于万科已结束业绩高成长时代，进入低成长时代，9元多，20倍市盈率的万科，确有高估之嫌。香港地产股基本在净资产附近，一般不超过10倍市盈率。

在房地产市场受到严厉调控的2010年，在流动胜性过剩走向流动胜不足的2010年，每股净资产3.4元万科会不会向净资产回归？

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