论拆迁补偿价格的评估模型

拆迁问题引发了一系列的暴力流血事件，引起了社会广泛的关注。我认为除了极少数文物外，大多数拆迁问题的焦点不是拆与不拆的问题，而是拆迁补偿价格的问题。所谓“钉子户”反对的不是拆迁，“钉子户”反对的“低价”拆迁，反对的是“过低”的拆迁补偿价格。

我认为拆迁之所以会引发诸多矛盾和暴力事件，根源有两个：一是不存在客观合理的拆迁补偿标准，补偿价格是高还是低主观性很大；二是拆迁补偿事件处理中存在逆向激励，只要“钉子户”坚持闹，把事情把影响弄大了，就会获得更高的补偿价格，所以激励更多的“钉子户”出现。

“新拆迁补偿条例（征求意见稿）”规定以市场价补偿拆迁，但是市场价格如何确定，新条例是交由房地产价格评估机构。房地产价格评估机构如何确定市场价格，能否客观公正，对于拆迁补偿的价格争执仍然在所难免。本文希望能够建立起一个比较有客观依据的住房拆迁补偿价格的评估模型，以减少对拆迁补偿价格的争执和由此引发的矛盾，便于拆迁的顺利进行。

       该模型建立的基础是，首先是要明确商品房70年产权期限届满后，后继产权归属于政府。政府对产权期限届满的住房，以廉租房租金率、市场租金率或者以介于前二者之间的优惠租金率收取房租，拆迁时不给予补偿。虽然目前商品房很少拆迁，但是，趁早明确这个政策，能够减少将来商品房拆迁的阻力，也能够平抑目前的楼市泡沫（祥见《试论平抑高房价的关键》）。在此基础上，住房拆迁补偿应该区分两种不同类型的住房：一是有固定产权期限的住房，主要是商品房；二是无固定产权期限的住房，主要是平房。

对于有固定产权期限的且产权期限尚未届满的住房拆迁补偿，我认为应该采取的方法是，以上一年该城市（中小城市）或者城区（大城市）新开楼盘的平均住房价格作为基准价。以基准价为中心，上调15%，30%，或者下调15%，30%（数字仅做参考），包括基准价，形成五个补偿价格等级。根据住房所在的区位和交通条件，确定住房的补偿价格等级。以住房所在的补偿等级价格除以住房的总产权年数再乘以住房的剩余产权年数，就得到固定产权住房的补偿价格。这个拆迁补偿价格的评估模型，基准价、住房的总产权年数和住房的剩余产权年数等三个参数是客观合理的，能够得到各方认可。只有补偿等级价格和住房等级的确定，存在一定的主观性，可以在实践中根据各地的实际制定明确的标准。

       无固定产权期限的住房，是目前拆迁的住房的主要类型，这类住房主要是平房，在理论上就是具有永久产权期限。住房拆迁在本质上是土地使用权的转让，平房相对于楼房拥有更多的土地使用权，根据生产要素参与分配和让人民共享改革发展成果原则，我认为对于无固定产权期限的住房拆迁补偿，应该采取以下方法，，以上一年该城市（中小城市）或者城区（大城市）新开楼盘的平均住房价格作为基准价。以基准价为中心，上调15%，30%，或者下调15%，30%（数字仅做参考），包括基准价，形成五个补偿价格等级。根据住房所在的区位和交通条件，确定住房的补偿价格等级。以住房的补偿等级价格直接作为无固定产权期限的住房补偿价格。这个评估模型，基准价参数是客观的，补偿等级价格和住房等级的确定存在主观性，同样可以在实践中根据各地的实际制定明确的标准以减少分歧。

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