房地产黄金时代逝去 白银时代到来
2010-8-17 FT中文网
7月份中国房地产价格与成交量止跌回稳，这被认为是宏观调控再成空调的象征。
嘲笑政策的最终结果是嘲笑了自己。8月13日，中国中央人民广播电台援引国家副总理李克强表示，当前要积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场和经济的长期平稳发展。这说明，房地产宏观调控不存在松动的可能。
房地产黄金时代已经过去，白银时代正在到来。
在房地产黄金时代，购房捂地者闭着眼睛就能赚钱。房地产资产的急剧增值传递给所有人重要信息，房地产是最重要的金融保证品、信贷抵押品，是安全系数最高的投资工具，全民炒房时代就此开始。尽管从2003年到2007年有“新八条”、“国六条”等政策抑制房地产投机，但从未收长期之效。在短暂的房地产调控与房价胶着后，房价总是把上一轮的头部当成底部，在更高的平台上召唤着更多的投资者。
中国房地产的总市值难以有确切估量，2006年有人根据国家统计局公布的人均住宅面积与城市人口，加上2007、2008年的住房销售价格推算，2009年城市住宅总市值为75.5万亿元。从一线城市看，5年投资价格起码翻番。另据杭州市房管局的数据，2002年杭州市区预售商品房成交均价为5134元/平方米，随后逐年上涨，至2009年商品房成交均价为13838元/平方米，较2002年增长了170%。由于杭州城市范围不断扩张，原杭州城区的楼盘价格上涨200%以上。
房地产黄金时代发展到极致，投资陷入疯狂。拆迁与新建量居高不下，去年12月，中国房地产研究会副会长顾云昌先生表示，中国每年新建房屋面积占到世界总量的50%，而建筑能耗占到全社会能耗的40%。这还不算完，中国城乡建设经济研究所所长陈淮为拆迁推波助澜：“中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建”！
如果陈淮的预言成为现实，就是中国经济的大不幸。在拆迁的过程中，见机早者成为先富一族，房地产异化成货币的另类标志，古建筑遭到毁灭性破坏。
以北京为例。过去50年中，经历过三次重大的改造浪潮。第一次，是在上世纪的50年代新中国成立以后；第二次，是90年代开始的“危旧房改造”；第三次，是2000年至2003年的大拆改。这些改造带来的结果，是北京旧城历史性建筑损毁过半。
到2010年，北京城中保留较完整的历史风貌空间已不足15平方公里，在1949年旧城原有的2000万平方米历史建筑(包括1300万平方米平房四合院)中，今天保留下来的不足四分之一。原来北京的3050条胡同，至2003年，道路宽度在20米以下的胡同(包括街巷)仅有1600条，目前旧城内被直接称为胡同的，只剩下400多条。
围绕着拆迁与反拆迁的纠纷，成为中国最主要的社会矛盾。随着城市区域的扩大，以及拆迁成本越来越高，对农田的占用以及在老城区内扩大建筑面积、建设商住一体的城市综合体，成为土地溢价的主要来源。
美妙的黄金时代正在过去，房地产白银时代正在到来。
房地产市场随着宏观经济的转型而转型。宏观经济试图摆脱房地产的捆绑，但在城市化进程中，又必然带来某些区域房地产的升值，而中国转型成本需要土地溢价支付。重庆的城乡一体化就是动用土地溢价的新做法。
一方面，政策高压态势不可能松动。房地产在拉动GDP的同时，负面作用尽显无遗。如果延续目前的房地产政策，保障房供应不足、商品房由投资者主导定价，中国社会无法稳定，城市化进程中从农村进入城市的人群将成为无技术、无房产、无保障的三无人员，每年流入城市的人群是庞大的贫民窟的温床。保障型住房成为重点。8月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市委书记刘淇、市长郭金龙的陪同下，考察了北京市的廉租住房、公共租赁住房等建设。保障性住房建设有三重目的，一是缓解房地产市场严重的社会矛盾，二是防止房地产投资过快下行，三是为商品房价格的上涨预留空间。
另一方面，政策也不可能过于紧缩，软着陆始终是宏观经济的第一要义。地方政府的房地产依赖症远未结束，笔者所到城市，无不处于新区的大规模扩建之中。60年前，成都中心城区只有18平方公里。而今，成都中心城区建成区已超过400平方公里，是新中国成立初期的22倍多。从2003年到2009年，是新区扩张的高峰期。为了提升土地价值，地方政府往往采取行政中心搬到新区、将轨道交通建到新区、对新区的某些企业实行税收优惠，无所不用其极。
以往十年的房地产市场化已经造就了庞大的房地产既得利益阶层，任何会导致折价的政策都会遭到强有力的阻截，物业税就是双方争战的前沿阵地。虽然今后必然推出，但短期内推出可能性不大。
今后十年，房地产市场的财富不再是俯拾即是，房地产投资客必须睁大眼睛，既要看高铁规划，又要看水源、配套设施、教育等自然资源与社会资源溢价，并且从政府的经济规划中寻找下一个热点区域与行业，找准投资的热点区域与热门的商业楼盘。
房地产市场得利者希望找到高房价持续的理由，未得利或者受损者希望看到房价在政策下节节溃败。但所有的政策都是妥协的产物，正如所有的市场最后都要找到平衡。而中国的房地产市场正在寻找平衡的过程当中，既不会一下子墮入黑铁时代，也不可能在黄金时代驻足太久。
任何疯狂都不可能持续太久。
注：在各地看到的房地产与新区的建设盛况，都让我相信，中国经济结构转型艰难，经济与房地产脱钩艰难。
正因为如此，也坚信脱钩的必要性。一个发展中的工业经济体，靠房地产立国，是个笑话。
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