房产税征收及使用探讨

房产税征收及使用探讨　　

近几年来，国内的房产价格上涨过快，加重了民众的生活负担，虽然有关部门出台了一些调控措施，但效果并不显著。一方面，房产价格上涨说明需求旺盛，需要更多的开发以满足需求；另一方面，投机性需求在总需求中的比例较大但较难于确定有多大，如盲目地按市场需求的表象扩大开发，当此需求积累到一个很高的程度快速萎缩时，会对地产市场产生严重冲击。因为地产不仅与本行业的就业及发展有关，而且与相关的上游的建材、钢铁，下游的家装、家俱、家电等行业息息相关，并通过房贷与金融行业密切联系。地产的快速下滑必将对整体经济产生严重的拖累，引发经济危机大有可能，国际上的例子并不少见。因此，保护刚性需求，针对性抑制投机需求，是维持地产平稳健康发展的关键。目前，正在讨论的居民房产税，无疑是具有针对性的办法，但此举影响很大，因些推出极为慎重。本文提出“按产权征税，按人头补贴”以及配套的办法，可能为有关方面提供一些参考。　　

1.    按产权征税　　

1.1.        税率：国际上一般为2～3%，为避免对经济的冲击过大，初始可定一个较低的水平，如0.1%，然后根据经济表现，按一定的时间间隔如一个月或三个月进行调整，幅度也不应过大，如每次不超过0.1%，可为双向调整。　　

1.2.        居民按年交税，以交纳时的税率为准，按就低不就高的原则，交税一年内如上调税率不补，下调税率要退，以鼓励积极纳税。　　

1.3.        开发商纳税，从开发审批手续完成（或加一定的开发时间如一年）开始纳税，以鼓励积极建房推盘，抑制屯地捂盘。随产权的转移发生纳税义务的转移。　　

2.    按人头补贴　　

2.1.        按取之于民用之于民的原则，征收的房产税及相关收入，将按比例平均补贴给全体公民，其它部分用于相关的管理费用及补充地方财政。此比例也将根据情况适时调整，初期应当绝大部份用于补贴民众，甚至也可从财政拿出一些资金以支持此税收体系的建立。后期将有可能支持地方财政脱离卖地财政的制约。　　

2.2.        公民的补贴进入公积金账号，按公积金的办法管理，增加可用于支付房产税条款。目前在职人员基本上具有公积金账号，并且管理体系完备，扩大到全民相对难度不大，并且可以多人（如一个家庭）共用一个账号。　　

3.    税基确定：　　

3.1.        产权的价值是纳税的基础，可采用居民申报与有关部门指导相结合的方式确定，可以在指导价的一定范围内浮动，如+-20%。指导价参考市场价制定。　　

3.2.        申报价低于指导价的范围，双方协商调整后，如最终的申报价同样低于最终的指导价范围，产权人有权要求按最终指导价收购，以防止制定不合理的较高指导价。　　

3.3.        申报价高于指导价的范围，双方协商调整后，如最终的申报价同样高于最终的指导价范围，将按比例适用较高的税率。如每超出最终的指导价范围10%，则按当前税率增加0.1%，但最高不超出一个上限如3%。　　

3.4.        协商可按居民小区同类房集体协商方式进行。　　

4.    其它相关收入：　　

4.1.        进入公积金账号的补贴，按公积金的办法管理以活期利率支付利息，其息差收益主要是来自于政策而非相关银行的服务，应当以一定比例归于房产税总收入中统一支配。　　

4.2.        申报价低于指导价的范围产生的收购，在市场变现后的收益也计入房产税总收入。　　

5.    其它：　　

5.1.        纳税情况将做为拆迁征收补偿的计算依据。比如补偿价值的计算以前10年纳税价值的加权平均（如最后一次权重为10，递减为1计），鼓励正常纳税，平衡有拆迁征收预期时超高纳税。　　

5.2.        对于已开始办理房产税相关手续的地区，一定的截止时间未按要求办理的，如纳税额低于补贴额的，差额不补发，从办理完成开始执行。如纳税额高于补贴额的，差额须补交并交滞纳金。　　

5.3.        公积金可用于支付租金，需要租住房已纳房产税。支付时自动交纳租房营业税，有助于减少此税种税费的流失。　　

5.4.        税务征收部门应以便于公众查询的方式如网站等，公开税收情况，便于纳税人了解相关情况，明确自己的义务与权利。并对指证偷漏税者，从相应税收中按一定比例奖励。　　

讨论：　　

本文提出的设想使房产税征收对经济的冲击可调可控，并在一定程度上能将投机性需求转化为较为困难人群的刚性需求，而对居住水平处于中间层的绝大多数民众影响不大。如税率调整到一个相对合理的水平，对公民的补贴也较为可观，有助于全民申报，对人口普查也有一定的帮助。　　

以二、三线城市，一个中等居住家庭90平方估算，如市值50万，指导价50万，可以按40万纳税，假设名义税率为1%，年纳4000元。如补贴返还率为80%，平均水平，约可获补3200元，实际纳税800元，负担并不重，实际税负约0.16%。而同样情况的无房户，约可获3200的住房补贴，相当于同样住房租金的30～50%。对于多房户，包括单套豪宅，纳税额比平均值高，但补贴并不增加，实际税负在平均税负与名义税率之间。　　

此法对投机性需求有较大抑制（房屋空置将会产生净损失），对平均水平的自住需求影响不大，对住房困难户有净补贴，对高收入人群的合理居住改善也不会增加太大的负担。同时，对合理的投资性需求（如购房用于出租）也有指导作用。如一个地区的房价及租金变动，会比较真实地反映刚性需求的变化状况，有利于政府及开发商制定合理的开发策略。　　

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