图片来源：D.JULIEN
香港地价大跌66% 楼市悲观情绪加速蔓延
继香港楼市1月份成交数量跌到25年内最低值之后，香港新界一幅地块又在2月竞标出超低价——香港政府拍卖新界一块土地的单位面积成交价格跟去年9月一块类似土地的成交价相比，足足低了66%。香港楼市似乎就要绷不住了，悲观情绪在加速蔓延。
来自香港地政总署的公告显示，2月12日，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221号用地，以总价21.3亿港元(约合17.82亿元人民币)的价格转让给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司——国万投资有限公司，批租期为50年。公告称，这块土地的地盘面积约为37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为64260平方米及107100平方米。按照当前1港元约为0.834元人民币的汇率，这一地块每平方米的楼面价仅为1.66万人民币。
就在五个月前，新界大埔的第226号用地拍卖中，地盘面积为1.71万平方米的一块土地，同样是被指定作私人住宅用途，批租期50年，最低及最高的 楼面面积分别为36981平方米及61635平方米。该地块成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平方米楼板价为4.887万人民币。
从上述两块土地的楼板价的对比上看，最近五个月时间内，香港同一个区域的土地价格下降了66%。参与上述地块的投标者总计有六家，除了中标的中海外 子公司国万，包括长江实业、信和置业与万科置业香港有限公司，以及恒基兆业等知名地产企业的相关子公司均参与了这次投标。但这些公司用行动表示，这一土地 并不值得耗费更多资金争夺。
对此，香港业内人士表示，2月份的这块香港新界土地拍出超低价，原因之一在于该项目有受到司法复核、土地存在斜坡等问题;原因之二则是受到香港楼市前景不明的影响。
自去年下半年以来，香港楼市迎来了房价下探的拐点。多家券商投行机构看空香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年将有极大可能会累计下跌30%。
里昂证券(CLSA)预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度每月跌幅达到3%，第一季度整体跌幅8%，全年跌幅达10%。楼市 前景不明朗，加上今年香港供应土地大多在并不容易销售的郊区，因此，香港开发商并不愿意再为土地付出过多资金。本月香港新界土地拍出的超低价，只是一个开 始。
那么，香港为什么地价暴跌?
财经评论员齐俊杰分析主要有四个原因。第一，港股大跌，消灭了大量的流动性，本来钱就不够，再被消灭了好多，自然无法支撑高房价。第二，香港楼市涨的太多了，自打98-03的危机之后，楼市一直上涨，涨了10几年了，也该调整了。第三，如今香港制造业空心化，只有房地产和金融，最近连贸易都下降，零售业也萧条了，中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑，下跌是个必然。第四，政治因素。
刘晓博指出，事实上，香港股市已经出现了超卖现象，目前以蓝筹股市盈率计算，已经是全球第三便宜的市场，仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。
香港是个自由港，资本来去自由。香港楼市高度资产化，而且价格偏高。股市都可以这样低估，楼市同样。但也应该看到，香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施，也就是所谓的双倍印花税等，此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制，尤其是放松内地人到香港置业的限制，香港楼市维持稳定是没有问题的。
香港楼市的走向？
刘晓博指出，鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法，加上近期社会矛盾趋于尖锐，适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多，也将威胁香港金融体系安全，让中上阶层不满。所以，考验香港政府管理智慧的时候到了。
至于内地一线城市的楼市，当然跟香港楼市有比价效应，香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市。所以，从这一点上看，中央政府也不会允许香港楼市过度波动。
内地房地产会不会被传染呢？
齐俊杰分别比较了内地与香港在几大问题上面临的情况：
第一，港股暴跌，内地股市比港股跌的更惨，从去年开始一大波流动性已经被消灭。自打股市暴跌以来，你发现一个问题没有?二三线城市的房价就开始有价无市，去年底也开始了下跌。这个春节很多回老家探亲的朋友都惊奇的发现，老家二三四线的房子，已经基本都卖不掉了。之所以一线城市还会涨，主要是有人供血，二三四线的流动性，源源不断的涌向一线城市。卖了老家的房子，在一线城市买一套，大家以为这样能够避险。这就跟在股灾开始的时候以为买入蓝筹股长期投资，不会下跌太多的心态是一样的。最后的结果必然是，这些蓝筹股熊起来的时间更长，跌起来的幅度也更大。
第二，香港楼市涨的太多，那么内地楼市呢?恐怕一点也不比香港楼市涨的少，有一个数据显示，按照香港人的收入计算，房价收入比在15倍左右，也就是说一个香港的普通收入家庭，不吃不喝15年才能买的起房子，这个指标已经高出了正常值一倍以上。而我们是多少，甚至是40倍，北京上海也都在30倍左右，换句话说我们的泡沫至少是香港的一倍以上。但很多小地方的房价比如3000、4000左右的，其实已经没什么泡沫了，大家不妨算算，拿你们那个地方的房价X100平米，再除以你那个地区的家庭平均收入(平均收入X2)，最后得出一个数，如果在10以下，说明你那里的房价不高，如果超过15甚至超过了20，那就已经进入了泡沫阶段，而大家最相信的北上深，已经超过了30，可以说这个泡沫在人类历史上，乃至于世界经济史上从未见过。比次贷危机、97香港泡沫、日本楼市崩盘都要大。我把它比作坐在炸弹上吃大餐，不知道你有何感想。你看到的是美味，而我看到的是粉身碎骨的风险。
第三，香港制造业空心化，从去年开始大陆的制造业大多出现问题，原来的拼装制造、能源、五金、纺织品这些轻工业是我们民营企业，中国制造的标志。但去年下半年开始这些产业纷纷出现问题，大比例裁员停工，工人下岗失业，或者无限期休假。而过年的时候大家最大的感受就是今年收入真的少了。财富被消解了，房价必然难以支撑，所以你看到的二三四线的房子不好卖了，是因为基层财富没有了。而这种底层的流动性消失，会随着时间的推移向上传导。
(本文综合自环球网、凤凰财经等媒体报道)
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