多项不动产和基础设施逐次融入国土资源的过程没有可逆性，而且从商品社会以来它们就具有使用价值和社会价值的二重性。在公有制社会中，这些工程设施化国土资源的开发利用必须遵循公益性。这些都是农业、房地产业和交通运输业的共同规律。统称为基本建设工程的不动产和基础设施经济学目前还处在多数研究者的视野之外，以致农业、工业和交通运输业的运作者仍然在不同程度上因袭由来已久的西方经济学观念。关于资源与资产的关系，以及不动产与基础设施的区别，还有待研究者做出严格的界定。
在前商品社会中，生产劳动是个体或氏族自给自足的经济行为，没有生产资料所有权之议，因而耕地和矿藏等单一使用价值型自然资源就不成其为资产，即使投入永久性开发工程也无所谓不动产和具有产权属性的基础设施。
在商品社会中，某项地上或地下自然资源的所有权一经法律确认，比如国有或私有，就成为资产。这就是“资源”与“资产”的区别。
马克思就土地所有制的沿革说过：“在原始积累的历史中，对正在形成的资本家起过推动作用的一切变革，都是历史上划时代的事情;但是首要的因素是：大量的人突然被强制地同自己生存的资料分离，被当作不受法律保护的无产者抛向劳动市场。对农业生产者即农民的土地的剥夺，形成全部过程的基础。这种剥夺的历史在不同的国家带有不同的色彩，按不同的顺序、在不同的历史时代通过不同的阶段。”j
中国古代的“商鞅变法“打开了买卖土地之路，从十五世纪起英国牧场主通过“圈地运动”驱赶农民，都表明个体农户无力抗衡兼并土地的潮流。然而各社会主义国家和以色列都有办集体化大农业的经验。经过三年试点，中国政府财政部2015年10月12日颁发正式文件支持集体化大农业。
在生产资料公有制下，地上地下的自然资源属于代表人民的国家所有，它们的开发权由国家授予经营者。所谓“确权”仅指确定资源的开发权，不改变其国家的所有权。
按基本建设工程的规模和产权属于个体或群体之分，经过永久性工程开发的国土资源可以划分为“不动产”与“基础设施”两大类。二者都含有非赢利项目。
基础设施包括：被开垦的处女地和原始森林、干线公路和铁路、跨境运河、大型水电枢纽、南水北调工程、三北防风林带、国际航空站等等。
不动产包括：耕地、水渠、林场、草场、油气田、矿山、工厂、仓库、住宅、校舍、商场、医院、餐馆、剧场、图书馆、展览馆、办公楼等。
工程设施化的国土资源指不动产或基础设施，反之亦然。总而言之，开发工程设施与国土资源必浑然一体。
开发国土资源的集约化程度有高低之分。比如当环境容量允许时,在同一片土地上建平房改为建十层楼房,或者将土路改为建高速公路。不过这类升级工程必须与社会需求协调发展,否则就和空置房一样成为虚拟经济项目。
国土资源开发业工程设施的经济效益与经济价值，是包括使用价值和物化劳动价值的同一个二重性客体的两种时态：前者是实现的经济价值，后者是预估的开发效益。
原始的国土资源不仅不是劳动的产物，而且是一切生命和劳动资料的源泉。所以虽然它们不含物化劳动价值，但是不可误解为没有经济价值，因为它们能在通过具体劳动提升其使用价值中承载抽象劳动造就的社会价值。商品社会中二重性不动产和基础设施的经济价值不可能用单一币值估量。至于土地或矿藏的所谓资产评估值，那只是牟利者所获资本化超额利润，或者如西方工程经济界习称的现金流量净现值。
在诸多专业文献中，不动产或基础设施资产评估法常见的谬误是：首先，公营者与私营者的开发项目缺乏原则性的界定;其次，多项工程设施的整体性被肢解;再者，它们的二重性经济功能被单一币值化。
1.开发工程设施的公益性
人类的家庭、社会和国家都立足于孕育自己的土地而不能再造土地。所谓土地及其开发工程的公有权就是共同享有自然资源修生养息功能之权。秦代灵渠和隋朝南北大运河的受益者首先是全社会，然后由各层次封建主从全社会攫取利益。所以即使在私有制下大型基础设施也必须着眼于全局的需要。规模较小的不动产，比如住宅、工厂和矿山，其所有权和利润的受益者随社会制度而变。
在生产资料公有制下兴建水库、公路和铁路的“负债”并非亏损，而是财政支持的长远性投资在银行的备案。这就像“十年树木百年树人”是社会义务不是债务，更不是“自己向自己作抵押贷款”，何况私方独资项目或者对国有项目注资也要向银行举债。
在生产资料私有制下的各国和地区，土地和其它自然资源被当作剥削劳动人民的手段。马克思就此提道：“从一个较高级的经济的社会形态的角度来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切同时存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的受益者，并且他们应当作为好家长把经过改良的土地传给后代”。n
在生产资料公有制下，土地、水源、矿藏和道路没有买卖双方的对局，没有拍卖和招标的底价，也不容任何人攫取开发资源所得超额利润。马克思就此还说过：“……社会已经被组成为一个自觉的、有计划的联合体，……因此，社会就不会按产品内所包含的实际劳动时间的二倍半来购买这种土地产品”。o马克思接着称这种额外的社会负担是“虚假的社会价值”，是消费者“过多支付的东西”。市场化的民居或交通运输设施起伏跌宕的单一币值型资产评估值没有规律可循，因为那完全是博弈各方对局的演绎。
2.多项工程设施的整体性
马克思就立足于土地的各行各业提到：“广义地说，除了那些把劳动的作用传达到劳动对象，因而以这种或那种方式充当活动的传导体的物以外，劳动过程的进行所需要的一切物质条件也都算作劳动过程的资料。……土地本身又是这类一般的劳动资料，因为它给劳动者提供立足之地，给它的劳动过程提供活动场所。这类劳动资料中有的已经经过劳动改造，例如厂房、运河、道路等等。”k也就是说，工厂、矿山、公路和铁路都是劳动改造过的国土资源。这种“改造”既然施加于同一项国土资源，就使得各类开发工程在其上融为一体。
任何开发工程会计科目中的“资产”仅指设备和材料的原值和残值，以及流动资金款项，也就是俗称的“浮财”。与此不同的是：立足于同一项国土资源的多种不动产和基础设施既然构成有机的整体，就不可对它们分别作“专一”的资产评估，以致使浑然一体的国土资源开发业由于碎片化而降格。在成熟的生产资料公有制下，问题的焦点远非高估或低估不动产或基础设施的资产额度，而是根本就不该做这种化整为零和单一币值型资产评估。有的专业者淘尽项目财务记录以穷其资产额纯属无的放矢。
河南省林州红旗渠浇灌干旱的耕地，使农民能生产更多商品粮。固然可以分别计算：1，建造和经营水渠的劳动支出;2，开垦和耕作农田的劳动代价。然而不可能把所产商品粮剖解为“水渠的”和“农田的”这样两份，因为水渠一旦建成，其功能就当即融入耕地。水利设施化的耕地既是统一的生产力要素，也是统一的物化劳动载体。当地若有多种农产品也是如此。如果在农田周边再种上防风林和把小径改成车道，所有这些工程都陆续融为一体。至于工作各方如何分享提高的效益，部分地取决于当地约定俗成的章法，部分地取决于各方的活动能力。
由此可见，
国土资源上单项不动产或基础设施工程的效益在于对当地经济全局效益的增益作用：某个单项工程设施的经济效益是当地各类开发工程经济效益总和的组成部分，因而是体现多项工程设施经济功能的另一种形式。这就像四肢五官的功能是人体功能的局部，而不能独立于人体。
3.工程设施经济价值的二重性
评估耕地的经济价值时，不可按若干年低平的售粮价格将其下降为单一货币额，再换算为土地价格，然后与单一币值型虚高的城镇建筑用地价格相比，从而让后者压倒粮食种植业乃至整个农业、致使农民在产权和开发权变更中成为离开生产资料的劳动者。所以那不是规范的经济行为，而是标以价格的土地权属变更。
马克思说过：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而导出和说明。在这里，不如说，和出售无关的的地租的存在，是出发的前提。”l马克思的论述在原则上适用于任何附有开发工程的地上或地下资源。由此推论，立足于土地和各类自然资源的国营企业二重性不动产也不可用市场价格衡量。
各市、县、乡扩展工业园和开发区，是依靠土地区位优势谋求虚拟性超额利润净现值。不少工程经济专业者从未深究这种净现值的单一币值性就套用该法。但市场价格的大幅动荡使这种做法竟然没有一例经得住时间考验。尽管如此，该法还是不胫而走，因为他们除借用此法表示开发方案的赢利性外，根本就不在意二重性经济效益为何物，而种种模拟西方可行性研究的手册和规范就在手边，于是他们宁可照章行事。力求克服净现值法上述缺陷的“效益弹性比较法”可见于已经发表的出版物。o
马克思就土地经济学问题做过迄今为止最精辟的论述，请读者把其中的“土地”理解为地上地下的各类自然资源，并且把“地租”还原为能够资本化的超额利润。马克思说：“庸俗经济学丝毫没有想到，被它当作出发点的这个三位一体：土地-地租，资本-利息，劳动-工资或劳动价格，是三个显然不可能组合在一起的部分。首先，我们看到的是没有价值的使用价值土地和交换价值地租;于是，一种当作物来理解的社会关系，竟被设定在同自然的一种比例关系上;也就是说，让两个不能通约的量互相保持一种比例。然后是资本-利息。如果资本被理解为一定的，在货币上取得独立表现的价值额，那么，说一个价值是比它的所值更大的价值，显然是无稽之谈。”p由此可见，流行一时的“资源资产资本一体化”论q并非创新，而是历史上庸俗经济学的翻版。我们需要留意这股“一体化”风会悄无声息地席卷人们衣食住行的各个方面，以免重蹈日本长达一代人的覆辙。
日本住宅用地价格的振荡犹如先演闹剧后演悲剧。1986至1990年期间东京和大阪等六城市的土地价格指数平均上涨3倍，东京23个区的地价总和竟然达到可以买下整个美国国土的水平。当时日本的虚拟性土地财产占国家财产总额的70%，而同期美国的同一指数仅达25%。但是据2005年日本国土交通省公报，全国平均住宅用地价格连续14年下跌，与1991年相比下跌46%，回到1985年水平。由此看来，房地产市场也是诱导侥幸发家者入瓮的迷局。
如果对同一地区的耕地、住宅、铁路、工厂、矿山分别作单一价格型资产评估，并据此向内外私营者融资，就犹如走进凹地仰视高楼，自取双重劣势。
各国滞胀的房地产市场不易消解，是因为民居被用作牟利的手段，致使角逐高利者手持空房哄抬价格，就看谁的资金链条更耐久。一些行业专家预测房市走向好似不分远近的独眼人看飞碟，在二度空间里跟踪三度空间里飘忽的物体，自己没有把握却想取信于人。
尽管世人能以英国铁路所有制的变迁为鉴，但是助推铁路单一币值型资产剖股上市的声浪一再掀起，显然不在于其所有制前景不明，而是因为原始低价股对捷足先登者有诱惑力。他们但求在股价复位后当即做空股权，而不介意往后铁路产权的归属。
4.工程设施投资的不可逆性
各项不动产和基础设施工程一经融入国土资源就不再能全身而退，所以其效用或高或低的造价也称作“沉没成本”，要依靠不计以往投入额的运营利润来补偿，按理不能作为固定资产折旧额计入产品成本。制造业中的设备折旧法不能移植于不可计价的开发设施化国土资源，也就是不可套用于不动产和基础设施。不顾这种原则性区别将有损国土资源的经济潜力。
比如某个矿化地段的深部估计颇有前景，于是将它投入开发。待到揭露盖层和密集采样后发现，它的规模和质量偏低，开发的总效果将不足以抵偿以往的工程费用。即便如此，也不可就此放弃开发，因为矿体毕竟已被揭露。如果今后的开采尚能收支相抵甚至略有盈余，就应当如图3中部所示继续进行。关键在递增的产出能否抵偿递增的投入，而不必计较总之是有去无回的早期投入额。
不动产和基础设施工程投入额不可逆并非罕见的特例，而是每每包含着不测因素的农业和矿业的基本规律。尽管把这些投入额计入固定资产早就是会计常规，有些农业和矿业经营者在不得已时也不甚自觉地予以突破。但若要更改相应的章法，就需要首先确认国土资源开发业投资的不可逆性。
5.混合所有制下不动产的特殊性
公私混合所有制已被列为振兴东北等地经济的良策。为把握这种体制的走向，需要着重分析公私双方在对待不动产上各自的行为特征，以便找出使二者磨合的途径。
公私双方共享不动产经营权的要领出乎不少人所料，不在于私方的注资额度，因为那不过是以私方的名义或多或少地向银行举债。其实由私营者承包国营企业或工段早有先例，另外还存在中外合资业务，所以支持混合所有制就是让这些既成事实名正言顺。
国土资源有贫有富使其上的不动产品质高低有别，而且较低品质的不动产永远占大多数。即使闲置最低丰度的资源也不能消除不动产品质的差异性。公营者不能回避开发低等资源，因此就可能仅有微利或收支相抵，其原因不在于公营者是否善于经营，而是有责任保持足够数量产品的生产价格与市场价格大体一致，以平衡供需双方的利益，所以获利有限本身不是国营企业改制的理由。
谋求高利的私营者会把只提供微利的低品质资源视为“毫无所值”，使得农民离乡和职工下岗。前者是弃守不动产，后者是被解除不动产。不仅如此，在欧美低价倾销粮食和其它大宗物资的压力下，就连原本收支相抵的农户和厂矿职工也度日维艰，被迫另找出路。这个上亿人群的走向与闯关东和走西口的祖辈不同。他们跨过省界和国界寻找一切可能的生计，导致东北等地大量人口外流。
如果不予过问，牟利者会把退避较低品质资源的习性带进公私混合所有制企业。若要指望这种不经规范的混合所有制扭转东北等地的现状，好似以毒攻毒，其结果可想而知。
在构建公私混合所有制项目时，私方还会要求剔除国营企业中构成社会价值的运营费用，单纯按虚拟的超额利润来评估其不动产。然而私方不可能携带纯属国有的土地或其它自然资源入局，只能投入单一币值金额来增加固定资产和流动资金。所以私方不仅无力增加不动产，而且让公方把二重性不动产转换为单一币值，以便与之作同质混合。
由此可见，为扭转东北等地经济低迷的现状，一方面需要对欧美低价倾销的粮食和大宗物资课以重税来维护本国的供需体系，另一方面需要通过规范化的混合所有制对中外私营者专注牟利的本性“掺沙子”，引导他们转而为满足社会的实物需求出力，同时也给予他们合理的回报。
6.几项归纳
第1，在前商品社会中，生产劳动是个体或氏族自给自足的经济行为，因而土地和矿藏等单一使用价值型自然资源开发工程设施不成其为确定所有权的资产。
第2，在商品社会中，永久性工程设施化国土资源能承载二重性劳动，并将其二重性传递给商品和社会服务。
第3，按其规模大小以及产权属于个体或者群体，国土资源开发工程可划分为不动产与基础设施两大类。
第4，投入国土资源的开发工程造价具有不可逆性，其金额称为沉没成本，因而不可记入固定资产并转入产品成本，只能依靠运作项目的赢利来补偿。
第5，在生产资料私有制下，不动产或基础设施单一币值型额度反映有产者分割而不是创造社会财富的作用，所以是虚假的社会价值。
第6，在生产资料公有制下，投入同一项国土资源的多种工程设施必融合为整体，因而不可单独界定某项不动产或基础设施的资产额。
第7，在公私混合所有制下，私方除投入单一币值型资金外，不可能携带纯属国有的土地或其它自然资源入局，因而也无权分享资源优势带来的超额利润，只能按注入的金额获得利息。
第8，公营者的任务不在于根本改变中外私营者专注牟利的本性，而是通过混合所有制因势利导他们共同满足社会合理的实物需求。
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