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“危”楼高百尺

李倍 · 2019-01-14 · 来源:激流网2019
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狼说:这事挺复杂,还真不太好办,不过兔子们放心,我们将继续调控,可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税。

  看空的氛围越来越浓了。

  大家都盯着跃动的房价和成交量,默默计算。

  哪些城市适合投资,该什么时间入场,重点布局哪些板块,大家在末日的舞蹈中狂欢。

  让人魂牵梦萦的房子,蒙上了一层冰蓝色。

  大家普遍看空不是没有理由的。

  这段时间里,房地产市场的负面新闻着实不少。

  传统的金九银十在18年的成色严重不足。

  克而瑞地产研究中心重点监测的29个重点城市中,10月份商品住宅成交量甚至不及2018年月平均水平[1]。

  10月12日,杭州绿城建发沁园开盘,均价49500元/平米。

  楼盘价仅比拿地时的价格高出2700元,几乎连财务成本都覆盖不了[2]。

  全国土地成交热度也大幅下降。

  同策研究院监测数据显示,截至18年9月30日,全国300城市建设用地成交宗数比去年同期减少约40%,成交金额同比减少33.6%。

  成交的建筑面积下降约同比下降27.9%[3]。

  深圳楼市甚至出现了量价齐跌的现象,去年十一期间的二手房交易量几近腰斩。

  九月份深圳全市的二手住宅成交量甚至环比下滑三成。

  环京区域的房市也悄然转冷。

  17年时燕郊二手房的报价在每平米三万元,18年十月中旬的报价在每平方米一万八千元左右。

  售楼处、中介门店也门口罗雀,有的甚至已经关门。

  睿智的资产阶级教授却早已看穿一切。

  13年北大国民经济研究中心主任苏剑就预言,18年左右房地产市场将转冷,积累的地产泡沫也将逐渐破灭,房价坚挺的一二线城市也难逃厄运。

  与此同时,中国经济将进入异常大衰退甚至大危机。[4]

  众所周知,中国房地产市场的泡沫早已十分严重。

  由于大城市房子保值增值的属性,它做了投资客们的长期签约版梦中情人。

  各个领域的龙头企业也纷纷投资做房地产开发。

  打飞的抢房的温州炒房团成了靓丽的风景线。

  但对普通人来说,在北上广深买一套婚房,成了和银行大佬们一辈子的约定。

  中国的房子为什么像嫦娥一样可望不可即呢?

  小编也为这个事情想秃了头(;´д`)ゞ

  来看看小编找到了哪些资料吧!

  首先是城市的土地问题。

  城市土地的所有权掌握在政府手中。

  开发商们为了拿地,必须钱向政府购买土地70年的使用权。

  这笔钱叫土地出让金,是地方政府的重要收入来源。

  2017年,全国政府的基金性收入一共6.14万亿元,国有土地出让收入就有5.2万亿元。

  全国财政性收入一共17.2万亿元,房地产相关的五税收入就有1.6万亿元。

  地方政府热衷卖地,原因就在这里。

  而房价的相当一部分成本,就是土地出让金

  地方政府到底在高房价中起了多少作用呢?

  全国工商联组织的全国9城市“房地产企业的开发费用”调查显示,房地产总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

  其次是金融方面的问题。

  在我们的印象中,房地产是相当暴利的行业。

  地产富豪占据了中国百富榜的半壁江山,房地产企业的资产积累速度也让人瞠目结舌。

  但是房地产企业的利润一般在10%强,超过20%就已经相当可观了。

  不算非常夸张的利润率,是如何催生出一大批地产大佬的呢?

  秘密全在金融上。

  尽管部分楼盘的净利润率不到20%,但是房企自有资金利润率达到150%甚至更高!

  从拿地、建设、宣传到最终的销售,开发商们的大部分资金都来源于银行贷款。

  尽管按规定,银行贷款的前提是开发商前期投入30%左右的资金。

  但“他们才没那么傻”,银行内部的人会对开发商进行指点,比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”,指导开发商修改资产负债表以提高分数等。

图:某楼盘的资金出入表

  另外,房地产行业还和宏观经济紧密相关。

  2016年房地产行业创造的新财富达4.9万亿,占当年GDP的6.68%。

  如果再考虑和房地产密切相关的建筑业,以及房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥、玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响,房地产行业对GDP的影响可能占到20%。

  房地产及上下游行业可能是中国经济中最为重要的一块内容。

  说房地产绑架了中国经济也不为过。

  由于房地产的重要地位,以及资本增值自身的贪婪本性,所以房地产行业必然高速增长。

  只有房地产业的快速增长,才能拉动中国整体经济的增长,

  也才能增加地方政府的财政收入。

  所以在推动房价上涨这个话题上,房地产商、地方政府、中国的宏观经济有着高度一致的意见。

  中国的房价必然像嫦娥一样一飞冲天。

  泡沫,就在房价不断上涨的过程中产生了。

  目前中国的房价泡沫严重到什么程度了呢?

  国际通用的衡量指标叫做房价收入比,即一户家庭每年的可支配收入都存下来,存多少年后才能买得起一套房。

  国际比较通行的说法认为,房价收入比在3—6倍比较合理。

  下图是我国一些城市的最新房价收入比数据。

  中国一二线城市的房价收入比已经到了非常夸张的地步了。

  深圳的房价收入比甚至达到了惊人的40。

  这意味着,深圳中等收入群体攒40年的钱才能买一套房!

图:中国部分城市最新房价收入比榜单

  从房屋空置率来看,中国的房地产泡沫也非常大。

  2016年初中央党校教授周天勇做了个测算,2015年底预计中国城镇的住宅空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500万套到8800万套之间。

  另一方面的消息也可以印证这一判断,截至2016年底,全国城镇住宅供给约4100万套,每套3.05人,城镇住宅可供约13亿人居住。

  但实际上截至2017年,统计局数据显示我们城镇常住人口为8.1亿人。

图:到夜晚几乎没人亮灯的小区

  那中国的地产泡沫有破灭的可能性吗?

  毫无疑问是有这方面可能性的。

  在市场经济比较正常的环境下,人口是支持房产上涨的最核心因素。

  由于中国的严厉计划生育政策,2015年中国的劳动力达到峰值,2018年前后中国人口达到峰值。

  中国人口达到峰值后,一个城市的人口增长只能靠人口流入。

  人口流入多的城市房价上涨快,人口流入低的城市房价上涨慢,人口净流出的城市房价会下跌。

  在中国的城镇化中,农民往往绕过三四线城市,直接往二线和一线城市流动,特别是刚进入劳动力市场的年轻人。

  原因在于大城市就业机会多,而且工作和用人环境相对公平。

  而且由于大城市的集中效应,三四线城市的人口也会逐渐向一二线城市流动。

图:人口增速及城市常住人口增速

  目前三四线城市常住人口增速低于总人口增速。

  这说明三四线城市的人口已经开始逐渐向一二线城市流动。

  在人口净流出的情况下,三四线城市房地产市场的萧条只是时间问题。

  而棚改货币化安置的退潮,会加速三四线城市房地产市场的萧条。

  从这两个月来的各种消息来判断,中国的房市已经进入拐点,

  一二线城市的房子开始有了下跌的趋势。

  中国房市的投机色彩十分严重,这是它的重要特点。

  然而当前各方对房地产市场的信心都不足。

  地产商们在主动降价,政府部门一直强调要对房市有信心,投资者们不会在房价下跌的情况下贸然入场,刚需群体也会对买房持观望态度。

  投机市场上最怕的就是大家信心都不足,普遍的信心不足必然会导致恐慌性抛售,房价也必然因此而一泻千里。

  所以,如果政府兜不住这个底,一二线城市房价下跌,恐怕是我们不得不面对的事情。

  最后,讲一个兔子买窝的小故事吧。

  兔子月薪5千,打算用20万建一个窝。

  狼不允许,说私自建就是违章建筑,只允许向王八买。

  王八是搞房地产的,先用20万贿赂狼取得开发权,再用50万元向狼买这块地,投资20万元把兔子窝盖好,向兔子要价200万元。

  兔子拿不出这么多钱,于是向狐狸借200万元,连本带利300万,20年还清,兔子全家给狐狸打二十年工

  狼、狐狸、王八都挣了钱,只有兔子亏,连孩子也不敢生了

  兔子越来越少,狼觉得这样下去大家没肉吃,于是调控

  狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题,研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。

  最后认定兔窝价格卖得太高的原因,是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖

  于是狼规定:兔子买了兔窝5年内卖了的,要向狼交纳20%增值税

  结果兔窝价格没降下来,狼却发了大财。

  狼又对狐狸说:只借钱给首先交了更多钱的兔子,并提高高利贷的利息,多买兔子窝的不借,全交现钱。

  这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财

  王八借着兔窝价格上涨的行情,以更高的价格向狼买地,并转嫁到兔窝价格上,再加价后卖给兔子。

  看到狼辛苦地为自己操劳,兔子很感谢狼,但还是发现兔窝价格越来越贵。

  狼说:这事挺复杂,还真不太好办,不过兔子们放心,我们将继续调控,可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税。

  看到这里的你,知道秃头小编为什么不买房了吗?

  [1] 楼市“金九银十”黯然收场 10月份成交不及月均水平

  http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-11/05/c_129985776.htm

  [2] “金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业?

  http://www.chinanews.com/house/2018/10-23/8656842.shtml

  [3] 9月新房上市5608万平方米历史第二,成交不足八成

  https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2578914

  [4] 房价泡沫2018年前开始破灭 中国经济将进入衰退期

  http://house.ifeng.com/detail/2013_09_04/39293318_0.shtml

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