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土地财政推高房价如同饮鸩止渴不可持续

铁流 · 2019-01-16 · 来源:作者微信
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土地财政推高房价如同饮鸩止渴不可持续,政府把持地价的能力也未必像一些人认为的那么强。

  众所周知,如今房价的最大推手就是土地财政和棚改。在棚改叫停后,房价是否回落,就看政府何时能够摆脱土地财政的依赖了。从长远来看,即便没有相关政策,现行的土地财政模式也是不可持久的。

  目前,地方政府财政高度依赖卖地,过去城市发展更新的模式是:政府下令拆迁,并背负高额负债支付拆迁安置费用,然后将土地高价拍出,卖地款回血财政。开发商溢价拿地,盖楼高价卖。

  这样一来,城市旧貌换新颜,拆迁户获得了高额安置资金,房地产开发商赚取了高额利润。但羊毛出在羊身上,这一切的成本,最终是由买房客承担。

  每一次房价飙升之后,随着一部分购买力被楼市套牢,以及火热的楼市促使开发商大举进军楼市,市面上原有的供需平衡就会被打破。房价也会趋于稳定或小跌。

  每当楼市不景气时,政府就会出台各种刺激政策,放水去库存。

  最典型的例子就是最近这次棚改,文件要求一些地方政府必须50%以上货币安置,甚至要求有条件的地方100%货币安置,以及买新房给货币补贴,买二手房没有补贴等等都展示出政策制定者去库存的意愿非常明显。而这种政策刺激直接导致房价飙升,进而地价水涨船高。

  在过去几十年,这套模式地方政府玩的非常溜,甚至已经上瘾了。

  其实,这套模式和庞氏骗局是有类似之处的,都是依靠不断推高价格,并找到愿意高价购买的买家,实现击鼓传花。但普通老百姓的购买力是有限的,在贫富差距越来越大的情况下,有能力购买的市民会越来越少。换言之,就是有能力接盘,去玩击鼓传花游戏的买房客会越来越少。

  因此,目前这套政府负债征地拆迁,开发商溢价买地高价卖房,进而推高地价是不可持续的。

  何况,楼市和地价已经被严重扭曲,市场遇冷的情况下,即便政府想推高地价,也是非常困难的。

  以下为2017年全国主要城市土地出让金排行榜,北京高居第一大家都能理解。位居第二的不是上海,而是杭州,这就让人诧异了。

  虽然G20、阿里、西湖、白娘子传说给杭州在经济、文化上增色不少,但从宏观数据上看,杭州的经济活力远远没有很多人想象的那么好,从数据上看,杭州是高度依赖土地财政的。产业经济,特别是高端制造业明显逊色于上海,但土地财政是上海的1.5倍,这是一个非常危险的信号。

  我们再来看2018年的情况。杭州可谓一枝独秀。不过,两张表格的数据未必严丝合缝,铁流猜测这是不同统计机构之间的误差造成的。

  诚然,大城市底子厚,而且省会城市还有大量行政资源,可以通过全省吸血的方式来填补这个窟窿。因而这个问题在一、二线大城市还不明显,但在N线小城市,已经初露端倪。

  坐标N线小城。

  根据当地官八股:

  城中村改造大幕拉开......这是前所未有的拆迁体量,比过去10年拆迁量都大。

  而且从官八股的内容来看,整个拆迁工作居然提前一个月完成目标。

  拆出如此大面积的土地,一方面因巨额的拆迁款,政府背负了高额地方债,另一方面,海量拆迁户抢房导致房价翻倍,并把过去多年的库存全部消化掉。

  不过,拆迁户手中的钱是有限的,加上当地经济水平有限,普通市民的购买力根本无力承担高昂的房价。在消化完这一波之后,开发商开始变得保守,且大量拆迁出来的土地,使开发商有了很多选择。

  同时,老百姓都知道,房价飙升是这一波棚改推动的,满城拆出的空地大家都看在眼里,大家都认为房价要跌,都在观望。

  这些因素共同导致,很多地块多次流拍。

  由于地方政府对土地财政高度依赖,加上之前的大规模征地背负了高额债务,必然希望土地高价出售。但开发商也不傻,不愿意高价接盘,土地流拍也就成为新常态。

  然后,政府开始捂盘,把土地捂在手里不卖,等待时机。

  不过,这种捂盘只能对付一时,无法应对一世。以N线小城的财政状况,真敢1年不卖地么?到时候可能连公务员的工资都发不出了。要知道有些地方政府债高的不可思议,不卖地怕是连利息都支付不了了。

  所以,最后的结果必然是地价下跌,进而房价开始回落。

  总而言之,土地财政推高房价如同饮鸩止渴不可持续,政府把持地价的能力也未必像一些人认为的那么强。虽然大城市财大气粗沉的住,上述两条未必应验,但就N线小城来说,却没有大城市的资本去强撑。

声明:文章仅代表作者个人观点,不代表本站观点——乌有之乡 责任编辑:小石头

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