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安生:关于特大城市房价的问题

安生 · 2019-01-21 · 来源:卢瑟经济学之安生杂谈
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最终的结果,很可能是以外币计算的购买成本下降,持有成本上涨,房租上涨。最终,租售比达到一个略高于存款利息的水平。

  友人问某特大城市房价的问题。

  不谈富强民主文明的社会主义国家,谈谈腐朽堕落万恶的资本主义国家。

  几个因素需要考虑:

  1、汇率问题。汇率与货币政策密切相关,这是基本常识。价值符号,放松货币还能保持强势,史上未有。

  2、住房成本问题。住房成本包括购买成本和持有成本。持有成本中,包括房产税(自古以来,土地是最好的税基)。一次性购买成本下跌,并不意味着总成本下降。最悲催的,是高价支付了购买成本,然后在持有成本上升、房价下降以后,继续支付高成本。

  3、通胀问题。看过纸牌大厦的读者应该知道,通胀绝不是所有商品价格同步上涨。价格上涨的幅度与市场参与者的博弈能力密切相关。一般来说,好垄断的生产生活必需品上涨得多,不好垄断的商品涨得少。如果某项商品虽然是生产生活必需品,但是极难垄断,那就不好涨了。

  明确点说,如果土地在小农手里,所有的小农都贷款买了土地,那么危机时刻,土地不值钱,劳动力也不值钱,小农一般守不住自己的农场。即使政府大规模放水,这两样也难上涨。更糟糕的是,大规模放水,导致其他生产生活必需品上涨。小农腹背受敌。如果地方政府出台房产税,那么就是三面插刀。如果为了稳定汇率和物价,最终选择加息,那就是四面插刀——收入不变甚至下降、生活必需品成本上涨、税收上涨、利息上涨。

  4、刺激经济的钱从哪里来?印钞还是收税?这两个对宏观政策来说,都是可能的选项。多印点钞,少收点税;多收点税,少印点钞。但是对价格的影响,绝对不是一回事,直接影响购买和持有成本之间的比例关系。

  古今中外,地方财政困难,不是个例,是普遍现象。中央政权实力比较强,问题层层向下转移,地方加税的可能性偏大。中央政府实力比较弱,比如民国时期,地方诸侯林立,税收很难收缴上来,问题不便向下转移,印钞的可能性就偏大。但是,需要注意的是,即使中央政府实力比较弱,也不妨碍地方为了私利擅自加税。同理,有些中央政府实力比较强,仍然喜欢印钞——额外的收入,不要白不要。

  怎么选择,完全看怎么哪种选择对政策制定者更有利。

  危楼愚夫之中,俄罗斯女镇长吐槽,很有意思。

  5、规划问题。这个更不可控。城市规划经常变。几十万有稳定收入人口的迁徙,直接影响上百万甚至几百万人的就业岗位。人口迁徙直接造成新城和鬼城。当然,也有很多新城,最终没落,成了鬼城。这样的例子非常多,一提一大把。是不顾一切阻力,全力推动,还是推着走。

  6、流动人口问题。经济危机往往加速人口向大城市汇聚。美国大萧条期间,大批劳动人口被从老家撵出来,到处闯荡,边找工作边流浪。这些人口最终涌入大城市,直接推高大城市的租金。从这个角度看,有房产出租的房东,有能力承担上涨的持有成本——说到底,是转嫁给房客。

  7、最终的结果,很可能是以外币计算的购买成本下降,持有成本上涨,房租上涨。最终,租售比达到一个略高于存款利息的水平。

  8、不要问发展趋势是什么,需要问问自己敢不敢赌。各种因素都剖析了,可以选择不同的方案。不过,投资有风险,风险需要自我承担。

  9、推荐几部电影,除了《大空头》,还有《国家破产之日》、《愤怒的葡萄》。

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