全面反思房地产开发商模式

全面反思房地产开发商模式

作者：时寒冰

——《上海证券报》2007年3月29日封5版

房价持续上涨，连续两次调控都未能阻挡住其上涨的步伐，在北京、深圳等地，甚至出现了越调控涨速越快的情况。住房问题被民众称为新“三座大山”之一。那么，这一切问题的根源在哪里呢？
世界发达国家对住房有一个大致相同的态度和立场，即政府对住房问题负有不可推卸的责任。这一点从一些国家的法律规定中可以清晰地看出来：
在英国，1919年，英国颁布了《阿迪逊法》（又称《住房和城镇规划法》），明确规定：解决住房问题属于公共事物，政府应对公共住房建房提供支持。资料显示，在1946－1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78％，由于政府的努力，住房短缺问题以最快的速度得到解决。
在荷兰，早在1901年荷兰就颁布了《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性的角色。其宪法中更是强调，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布了《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。依据法律规定，荷兰政府共建造了239.36万套公共住房，这一数字在人口不多的荷兰是相当惊人的。
在美国，1937年，美国联邦政府出台了《住房法案》，授权地方政府成立公共住房委员会负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低的房租。1949年，美国修订的《住房法》批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房，这些住房绝大部分建造在市中心，而不是像我国的经济适用房那样建造在偏僻的城外。随后，美国又陆续颁布了诸如《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》等法律，住房的公共特性因此得到保证。
显然，政府对住房公共产品特性的足够重视是问题的根本。1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。按照23号文制定的住房供应体系，城市80％以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房，开发商建造的商品房只占大约10％。
23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。地产大鳄潘石屹闻听激动地说：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”（详见新华社《瞭望东方周刊》沈晓杰文《房地产业成暴富制造器 八年房改为何催生社会不公》)。
正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。与西方国家集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商不同，我国的许多连自有资金都非常少的开发商所扮演的只是一个“资源整合”的角色：规划由规划部门做，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责。就是这一不付出实质性劳动的群体，依靠双重垄断地位不断攫取财富，导致住房成为日益严重的民生问题。
从经济学的角度上看，开发商是批量生产，且更具有专业性，它建造的房屋成本应该远低于个人建房和单位建房的成本，然而，开发商建造的住房在同品质下房价却高出个人建房和单位建房的一半左右，其根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。虽然我国对房市进行了两次大的调控，但都未真正触及开发商的垄断地位，也未能以法律的形式强化政府在住房保障中的责任，这是房市调控未能取得明显效果的根源。
商人的本性是逐利，把住房保障寄托在商人身上是非常可怕的。面对日益上涨的房价和民众日益增加的忧虑，我们应该对现在的开发商模式进行全面反思。

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