叶檀：小产权房挑明房价真相

无需逼问开发成本小产权房挑明房价真相

叶檀

每日经济新闻

    以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相。

    围绕高房价的无数调控政策与无数争议，似乎只是证明了一点，房价是无法调控的。但这是重重烟雾掩盖之下的假相。

    所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。许多媒体、部门急人所急，大声呼吁小产权就是没产权，不受法律保护，遭遇纠纷，购房者很可能成为无处声冤的苦主。建设部已提示风险，国土资源部也拆除没收了一些小产权房以儆效尤。

    难道购买小产权房的人都是不知道保护自己利益的非理性人吗？这种推论的出发点就很可笑。

    购买的理由只有一个，便宜。统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%，同一地区的小产权房比大产权房价格下降在30%左右。另据《新闻周刊》记者报道，位于房山区周口店镇的某村的楼盘，售价仅为800多元/平方米，而且还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。这样的价格，比政府推出的仅比周边房价下降10%-15%、数量稀少必须抢购的限价房更具吸引力。对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，他们愿意以低价、产权残缺的方式，换回一套体面的住房，过上有尊严的生活。在他们的价值系统中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就会起到替补作用，以双方认可的潜规则贯穿其间。

    小产权房价格如此之低，反证了我国的房价不是不能低，而是有各种或明或暗的理由不让低。

    据报道，小产权房省去的费用主要是两部分，一是购地成本，二是各种税费。刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。我们不是一直争论房地产商应不应该公布成本吗？没有必要了，小产权房已经让真相大白于天下，减去这些费用，市场大批供应住宅，北京郊区的房价可以下降70%。

    对于地价在推高房价中的作用，各利益方从来就没有得出过一致的结论。国土资源部副部长贠小苏去年6月表示，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%至30%左右。仅隔一月，国研中心宏观部的一份研究报告却显示，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。2001年到2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格也上涨了30%。

    税费问题更是如此，房地产税费已成为抑制房价常用武器，虽然税费大增而房价大涨，但那些信奉房价上涨是因为打压不够的人还在游说税务部门源源不断地出台新的税收政策。我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5‰的印花税。房屋销售所得税：在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%。现在又按折算计在累进税率为5%-45%的个人所得税中征税。上百项税费的结果必然是房价据高不下，人们争购一手房，驱羊群入虎市，新楼盘购房者数量大增。

    增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价应声急落，这是小产权房告诉我们的事实。

    对于小产权房应该如何处置？堵不如疏。我们一直在呼吁建造中国的莱维特小镇，像美国政府满足二战后退伍士兵住房所需一样，满足民众的住房需求，现在，中国的莱维特小镇从民间出现了，政府与其畏之如虎，不如顺势而为，让这些住房尽快合法化。

    以更多的楼盘降低房地产的利润空间；以低息畅通的融资渠道尽可能地扩大中低收入购房者的贷款之路；减少低价房的税费，还利于民；阻止国际资本大规模购买国内房产，缓解供需矛盾；建立赋权于购房者的质量监管体系，以培育房屋审核质量的独立中介机构，使民众住上安全房；向所有人开放市场，解决小产权房对开发主体的不公平难题。

    小产权房遭遇的法律遭遇是我国现行的国有土地制度，一些人认为这是城市人剥夺农民的土地资源。这个理由站不住脚，农民也是理性人，据报道，小产权房开发前许多召开过村民会议，除非能够证明小产权房交易是农民被迫进行，或者说在国有土地制度下农民出让土地得到了比小产权房更高的收益，这种罪证才能成立。如果担心农民现在出售土地无法享受今后土地增值效应，完全学习前人的做法，以土地入股房产的方式，随着土地红利的上升逐年享受溢价。

    实际上，在我国新农村建设的试点中，小产权房的出现正是农民将土地利益最大化的尝试，这样可以降低农民在城市化进程中的“入市”门槛。在二战以后日本、台湾地区出现的土地革命，就是让农民以土地致富，免除了农民成为城市贫民的现象。某开发小产权房的村支书的话可以给我们上一课，“我们通过招商在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，让农民免费住上漂亮的楼房，改善农民居住环境，同时多出来的居住面积以低于正常房1/2的价格卖给城里中低收入者，让更多的人有房住，这对平抑居高不下的房价大有益处，何错之有”。“按有关法律规定，农村土地和宅基地属村集体所有，我们在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，多出来的楼房，是村集体财产，村委会当然有资格处理属于他们自己的财产。”

    小产权遭遇的真正障碍是土地国有制度，中国国土资源经济研究院经济政策法规室主任付英在接受记者采访时称，小产权房问题早已引起了国土资源部的重视，部里正在酝酿一个方案，就是把集体建设用地和城市建设用地纳入统一规划。如果这一方案正式颁布实施，“小产权房”的监管真空即会消失。希望这个政策不是以国家土地税收流失为由，以保护耕地为由（这些城市圈中土地事实上已不可能作为耕地），以土地国有为由，对小产权房一棍子打死，这对保护耕地和农民利益、维护城市购房者的权益以及平抑居高不下的房价，有百害而无一利。一旦纳入全局，小产权房必涨。

注：见报篇幅所限，节选前文，此处为全文

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