全球房价已步入跌势通道

全球房价已步入跌势通道
 

就在06年第三季度，欧洲房价还步步高升，多数欧洲国家房价的涨幅都超过了10%。在房价竞高大赛中，爱尔兰是领跑者，2006年第三季度，居然创造出了高达15%的涨幅。许多分析人士估计，2007年住房市场仍将保持活力。英国著名经济学家米兰·卡特乐见其成，认为：“有迹象表明，欧洲经济将加速增长，这对房地产行业非常有利。” 英国《金融时报》基本上也持这样的观点。

不曾料想，转过年来形势竟为之一变。法国巴黎银行07年1月份公布的数据显示，06年第四季度新房开工数较上年同期下降9.8%。这是自2004年底以来该数据首次下降，并且创下2003年初以来最大降幅。西班牙政府1月中表示，06年度西班牙的房价仅仅上涨了9.1%，涨幅为2000年以来最小。丹麦抵押银行协会称，06年第三季度公寓价格增加了2%，第四季度的公寓价格较前一个季度则下滑了1.6%。爱尔兰的社会经济调查机构TSB称，06年下半年爱尔兰房价增幅为3.8%，不及上半年增幅8.0%的一半。

这些数据说明，就在人们认为房价前景一片光明的时候，不祥之兆其实早已经发生了。而这一切，正是欧洲房价长期非理性上涨埋下的隐患。德国由于近年来经济景气度不高，而且住房的供给与需求基本持平，德国大致上有3800万户家庭，而该国拥有的住房则已经超过了3800万套，加之受人口老龄化和出生率下降等因素的影响，所以房价下跌首当其中。目前德国房价和房租同步下跌，由此导致德国住房建设进入负增长阶段。

据德国明镜周刊报道，德国房价下跌引来大批国外购房者，据称，一家外国房产商在06年7月一单就买入了2.4亿欧元的房产。有人据此分析，在未来两年内，德国家庭数量会有所上升，因此，德国房屋市场上“过剩”和“紧缺”的现象将同时出现。这个分析是否有道理，不仅要视未来两年德国经济的前景而定，更要看德国东部既原东德地区经济复兴的程度，如果德国东部地区经济继续萎缩，那么，即便西部老工业区经济有一定程度的增长，也无法从总体上改变德国经济不景气的局面。因为诺大的德国战车，无论其中一个轮子的速度有多块，只要另一个轮子原地不动，这个战车就无法真正的前进。

面对原东德地区越来越严重的经济空壳问题，外国购房团的介入，很有可能会导致德国经济的畸形发展，从而使德国东部成为一个巨大的经济漏斗，资金、技术、人才、劳动力都被西部地区吸走了。事实上，这个问题已经存在了，并且日益严重的引发了许多社会问题，比如东部地区男性公民的婚姻问题已经变得非常严峻，他们不得不离家出走，这导致一些城镇和村庄成为鬼城、鬼村。谁能想象得出，曾经是社会主义阵营楷模的东德，如今竟变成了“万户萧条鬼唱歌”的恐怖地带。这个结果，无论如何也不该是两德统一的目的吧。

德国房地产商对国外买主纷至沓来倍感兴奋。可是，外国地产商的到来，就能从根本上改变德国房价下跌的走势么，既然德国东部地区那么多人口的涌入都没能拉动房价上升，难道说数量有限的外国地产商就有回天之力么？更因为，外国地产商之所以买下那么多房产，完全是出于投机的动机，假如没有人购买他们手里欠缺竞争力的房子，那么当他们心灰意冷低价抛售房产的时候，其行为对德国房地产业的打击将会是多么巨大的，不言而喻了。包括德国经济，都将受到巨大的冲击。

总体来看，在未来数年内，欧洲房价的走势不容乐观。如果再把全球性的通货膨胀因素考虑进去的话，欧洲房价极有可能步美国房价后尘。或可认为，在06年第三季度触顶后的欧洲房价，经由这个拐点开始步入下降通道，这个过程很可能是漫长的。这是因为高度市场化的欧洲经济，受其自身规律的限制，当它循着危机→恢复→膨胀→暴胀这个路经一路走到头以后，必然要掉头向下，寻找社会与经济相互平衡的支撑点。它绝不可能会像英国著名经济学家米兰·卡特认为的那样，经济将加速增长，这对房地产行业非常有利。

有人认为，美国房价的暴跌，有利于中国房地产业的持续增长，可能，大量的资金将转移到亚洲房地产市场。这个观点实在是一厢情愿式的盲目乐观。目前高不可攀的中国房价，让全世界都感到害怕，这个时候，谁会来冒险呢。有充分的证据表明，在中国有能力购房的家庭，受当前政策的不确定性和房屋炒作双重因素的影响，对房地产市场已经持一种观望和戒备的态度。目前北京二手房市场的火爆，既说明了前期投资型的购房者，正急于出售房屋变现，以规避越来越明朗的地产风险。同时，有购房需求但缺乏资金的人群，面对高不可攀的房价，纷纷把目标对准了“小产权”房和五年前开发的小户型房屋。

最近一段时间，北京房地产商联手抵制“小产权”房的行为，一方面说明了既得利益团体对后来者的不能容忍，但也从另一个方面证明，“小产权”房已经成功的抢走了他们的市场份额，北京市房地产业协会公布的数据显示，18%的市场已经落在了“小产权”房手里。这个比例虽然不算很高，但要是分析一下北京房地产市场的销售情况，就能看清这里边的问题了。事实上，北京商品房销售远不是任志强忽悠的那个样子，而是从年初开始就持续走低。尤其是商品房预售制被限制以后，06年度开发商们开发的房屋大概只售出了30%左右，而今年竣工的楼盘，基本上处于“有人问津，乏人真买”的状态。

纵观目前的北京房地产市场，已经不是开发商捂盘惜售的问题了。如果说06年开发商确实是在捂盘，以牟取暴利的话，那么现在纯属无奈之举了。因为除此在没有别的办法来为房屋销售缩量现象自圆其说了。既然房地产商们不愿说真话丢自己的脸面，那么我就成全他们好了，衷心祝愿房价越涨越高。反正涨多少都一样，想买商品房的，无论房价多高谁也拦不住；想买“小产权”房的，无论谁威胁要炸掉“小产权”房，他也还是要买的。面对中国商品房越涨越高的房价，你当然有权力说，中国房价与欧美不同，走出了一波独立行情。但千万别忘记分析一下，没有交易量只是在那里空涨的行情该算什么行情呢？倒是“小产权”房才是真正的行情，盖了就有人买。既然如此，那么从“小产权”房的房价上，你一眼就能读懂，中国房价到底是在下跌还是在上扬？

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