易宪容解读抵押贷款风波：国内银行高危
2007年08月11日 财经时报
本报记者 刘垚霞
国内有高达91%的购房者是通过银行贷款来实现购房愿望。国内的房地产抵押贷款余额接近美国，但不容忽视的是，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国
近日，美国次级抵押贷款机构Accredited Home Lenders称，公司随时可能会破产。早在今年4月初，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融就已申请破产保护，成为美国房地产业低迷以来最大的抵押贷款机构破产案。
这场最高损失达5000亿美元的美国次级抵押贷款所引发的危机和恐慌，正逐渐在全球市场蔓延。在国内，不仅中行（601988.SH（行情,资讯）），3988.HK）和工行（1398.HK，601398.SH（行情,资讯））因投资美国次级抵押贷款被卷入其中，是否会出现房地产抵押贷款风险也引起了人们的高度担忧。
“在房地产抵押贷款方面，中国的危险程度其实也很高。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对《财经时报》表示。
易宪容的上述观点可以从今年中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的《2007年房地产蓝皮书》中找出数据支撑：截至2006年12月底，国内各商业银行个人房贷余额高达2.25万亿元。
日益高涨的房价所展现出的巨大利润空间，对任何一家商业银行都是诱惑。近年来，四大国有银行、股份制银行、外资银行也都开始争食房贷“蛋糕”。
一个事实是，国内有高达91%的购房者通过银行贷款来实现购房愿望。
目前美国的房地产抵押贷款余额为2.9万亿美元。“按照此项贷款在国家经济总量中的比例，国内的房地产抵押贷款情况接近美国，但不容忽视的是，美国在这方面已经发展了50多年，而我们仅有8年的时间。”易宪容说。
易宪容指出，在此情形下，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。
“房地产抵押贷款的问题，主要出在对贷款者资产价值和信用程度的审核，但中国抵押按揭贷款的造假程度似乎更为严重。”
银监会最近的调查显示，国内部分省市的房贷不良率连续3年呈现上升趋势。上海银监局的统计也表明，截至2006年9月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额比年初增加5.8亿元，不良贷款率达0.86%，上升幅度明显。
另外，“假按揭”案件所涉及的金额也非常巨大，如上海浦东发展银行被骗贷1.26亿元、北京森豪公寓骗贷7.5亿元、姚康达贷款7000万炒房等，都是对国内商业银行住房按揭贷款的一种风险提示。
与美国不同的是，中国房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。国内次级抵押贷款市场还未建立，抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。
住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
中国首批资产证券化试点始于2005年底的建行和国开行，目前并无实质性进展。
“各家商业银行都认为这是一块优质资产，谁都不愿意将其资产证券化。”易宪容分析其中的原因时说。
他认为，房地产是个高风险的行业，房价上涨时，银行出于收益的考虑，对贷款者的资格审查不严，但在房价下跌时，很多购房人并不具备还款能力的真实情况就会暴露。
对此，美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯就曾表示，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。
“无论是房地产抵押贷款，还是被证券化的相关产品，只要出现房价下跌的现象，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接导致金融机构产生风险。”易宪容总结说。
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