还是从“楼脆脆”谈起
如何抓好拆迁和房产开发
周洋
近日上海，茶余饭后闲谈较多的话题之一，是“楼脆脆”的赔偿问题。所以，我从上海乘车回镇江的途中，和两名研究生（本文中称他们为吴同学、赵同学）闲聊的内容还是从“楼脆脆”谈起。
赵同学：“楼脆脆”的购房者对赔偿费不满意，是有理由的。据说，“楼脆脆”地段的现房价，已比当初的购房合同价上涨了百分之四十左右，而现在的评估价只比购房合同价高出百分之二十左右，购房者用退房款加上赔偿款，己购买不到同区位、同档次、同面积的房屋，大家必然会有意见。
吴同学：购房者很值得同情。他们不仅在经济上有损失，而且在精神上和时间上也有损失。“楼脆脆”的产生，根源还是在拆迁征地、房屋开发的政策和制度等方面有问题，腐败份子和“楼脆脆”同时倒下来，便是证明。
我说：目前的上海，虽然高楼林立，但是在许多地段，危旧房屋还是大量存在，若不拆迁改造，和这座国际大都市极不相称。我们镇江市，危旧房屋数量也很多，要和苏、锡、常相比，城市面貌差之甚远了。约二十多年前，镇江连续多日大风大雨，老文化宫后围墙外面的房屋和其它地段都有房屋倒塌，这些房屋是房管局的经租房，当时的房管局方局长冒着大雨到现场视察并指挥抡修，我对方局长说，“这些危房还值得修复吗？早该拆除改建了。”方说“当前的政策，只能修复，别无其它选择。”方的一位随员补充说，“房管局每年在这些经租的危旧房上花的费用，不知要比收的房租大多少倍，用这个钱翻盖楼房都够了”。二十几年过去了，这些危旧房里的住户，又受了二十几年的罪，终于盼到了如今的大拆迁。对棚户区危旧房进行大拆迁，确实属于惠及民生的工程，并且对当前拉动经济有立竿见影的效果。问题是如何抓好拆迁和房产开发，把这件好事真正办好，不要产生负面作用。
赵同学：有人测算了一下，“楼脆脆”地段的房价，从今年六月下旬至八月中旬，约一个半月时间，大约又上涨了百分之二十。其实，一个半月前，“楼脆脆”已基本建成，难道这一个半月又增加了百分之二十无形的建房成本？显然这是因为上海筹备世博会，拆迁量大，房屋需求量也相应增大，有开发商乘机人为提高房价谋取暴利。
吴同学：大拆迁推高了房价，也将一批人推进了牢房。那天我们在来上海的列车上，听那三位乘客闲聊的话，很值得回味。现在建设部决定进行闲置土地大检查，肯定又要暴露出官商勾结的问题来，对那许多晒太阳的土地，即便没有勾结，当官的也属于失职。当官的真要一心为公有所作为，把拆迁和开发工作抓好，并非难事。我认为只要为官的能公字当头，真心实意为人民服务，办法很简单。第一，坚决消灭闲置地块。有闲置土地的开发商必须按国家规定缴纳土地闲置费。无论闲置地块是否已售出，当地政府必须设法限期将该地块上的房屋建好；若该地块尚未售出，当地政府可用该土地建设廉租房。第二，坚决实行先安置后拆迁。这里所说的安置，主要是指拆迁人提供现房给被拆迁人进行产权置换，按房屋所在区位、面积、装璜等方面评估结果来结算差价。若闲置土地和拟拆迁房屋的范围在同一区位，拆迁人更可以在闲置土地上先将房屋建好，用于和被拆迁人进行产权置换，既方便了被拆迁人和不打乱被拆迁人的生活圈，而且可以减少拆迁费用，也避免了某地段一拆迁就是几千户，大家几乎在同一时间拿了安置补偿费去抡购或抡租较好区位的房屋，从而形成供不应求的假像，而人为地帮开发商抬高房价。第三，坚决让腐败分子无法得手。被拆迁人产权的确认，必须要有切实可行、合法、合情、合理的统一政策，要确保被拆迁人的私有财产不受侵犯，利益不受损失，公开操作，杜绝“一户一策”。出让土地必须公开、公正、公平，鼓励同业竞争。开发商必须保证按统一规划和规定期限将房屋建设好，必须遵从当地政府核准（有合法合理利润并经过有被拆迁人代表参加听证）的房屋售价，必须事先将足够的开发资金存入指定银行，专款专用。第四，坚决防止出现过量的空置房。当地政府应进行认真的拆迁和房屋开发认证，根据统一规划，制定完善的拆迁开发计划，避免一哄而起的随意拆迁盲目开发。
赵同学：我赞同你这四条。我再补充两条：第五，有闲置土地的开发商不得再征用土地，闲置土地超过某一百分比的城市，上级不批土地计划，防止人造地荒、囤地抬价。第六，拆迁、开发的次序，应当先老后新，即先开发老城区，逐步向外扩展建设新城区，防止东一榔头、西一棒，以免难以形成人气。
……
二位研究生是学电气工程的青年人，对拆迁和房产开发能有如此的认识，值得称赞。竞管这些见解不一定全面和正确，我觉得总能够反映出这些八零后，对拆迁和房屋开发是怎样认识的，可供有关人员参考。
(2009.8.25 周工博客访问地址:zy5222239 )
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