中国人民大学经济研究所等机构近日发布的《中国宏观经济分析与预测2011-2012》报告称，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。在房地产调控政策持续的前提下，2012年一季度房地产将在交易、价格、投资方面进行全面回落的调整。中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松动政策，三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。
一、房价回归合理怎么成了“加速恶化”？
这份报告称“目前房地产市场正处于加速恶化的阶段”。这里，“恶化”和“加速”两个词都用得不当。首先，在中央政府的限购限贷政策的调控下，房地产市场高位僵持的局面被打破和房价出现的回落，是市场合理的回归，不能说是市场的“恶化”。只有被调控对象从自身利益出发才会说“恶化”，经济研究机构也说“恶化”，就有为利益集团说话的嫌疑了。其次，高房价的回落还只是局部的，绝大多数二、三线或三、四线高房价没有出现回落，怎么能说“加速”恶化呢？太夸张了吧？是的，高房价初次回落的基数大，跌一个1%，绝对额就跌不少，但跌幅并不大，更不能说“加速”了。报告本身也说“全面调整还没有出现”，这和“加速恶化”一说不是矛盾的吗？
二、房价回落要看“地方财政”的“容忍”度吗？
提供这份报告的机构主管说“地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价格的回落”。就是说，地方财政的容忍度成了中国房价调控或房价合理回归的限度或目标。也就是说，中国房价的调控，最终是听地方政府而不是听中央政府的。这算什么逻辑？
地方政府的“土地财政”，原本就是既不合理又不合法的东西，因为大家普遍地这么干，法不责众，才变成“合法”的东西而存在的。从理论上讲，公有制住房土地是用来改善老百姓居住条件的，凭什么让你地方政府从中渔利？这不是对老百姓的剥削吗？就是说，政府的卖地收入，实际上与地主的地租收入是一样的。这样干，地方政府实际上就成了独霸一地的地主。地方政府的土地财政实际上就成了地主的地租账本，而买房居住的老百姓都成了给“周扒皮”打工交租的长工。你说，这是哪门子理啊？再说，土地财政是一种预算外的小金库财政，具有明显的“地方私有”性质，至少是与地方官员的私人腰包相通的。因此，地方政府利用公有制住房土地来赚钱，不是明显地“化公为私”和触犯《宪法》吗？
所以，中国的房价调控到头来居然还是要听地方政府的这个不合理不合法的“土地财政”，岂不是天大的笑话？按照《宪法》和住房土地的公有制，中国地方政府的“土地财政”应该终止，应该代之以公有住房土地的“零地价”制度或居民自住性买房的“退地价”制度，从根本上断了地方政府这条不合法的剥削老百姓的生财之道。地方政府与房地产有关的财政收入应该以房产税为主。
可见，在中央的房地产调控下，中国的房价怎么回落，回落多少，应该听市场的，不应该听地方财政的。老实说，如果某些城市因为房价下跌而发生财政危机乃至发生政府破产，那也是正常的，不必大惊小怪。现在欧美国家政府或地方政府陷入财政危机乃至破产危机还少见吗？光美国就有近百座城市面临破产。这是市场经济国家常见的现象。中国不也是市场经济国家吗？为什么中国的地方政府就破产不得呢？所以，不要拿地方财政危机或地方政府破产来“恐吓”中国的房地产调控。相反，如果中国的房地产调控造成某些地方政府正常破产，反倒是一件好事，因为这样可以清除一批靠土地财政敛财害民的政府官员，甚至也可以挖出一批房地产腐败官员。
三、房价下跌25%，中央政府会放松“限购”吗？
提供这份报告的机构主管还预测：“明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松动政策，三季度中央政府可能逐步放松‘限贷’，然后放松‘限购’。”如上所述，根据地方政府的所谓“容忍”度来预测房价下跌的幅度（比如25%），是很荒唐的。笔者从不赞成预测在投机炒房因素干扰下中国房价的涨跌及幅度，因为房价是市场尺度，房价的预测要依据市场的规律，而投机炒房因素的干扰使得中国的商品房市场压根不是什么真正的市场。笔者认为，只有坚决地排除中国的投机炒房势力的干扰，才能让中国的商品房市场回归到一个真正的商品市场，才能根据商品市场的供求规律来研究房价的合理区间。
关键就是必须坚决地清除中国的投机炒房势力的干扰，只要有投机炒房势力存在的土壤，中国的商品房市场就不会太平，不会是正道，什么供求规律、什么房价收入比等等，都谈不上。所以，中国商品房市场的问题最终归结为能否坚决地清除中国投机炒房势力对商品房市场的干扰。能坚决清除，则楼市是中国老百姓的福祉，不能坚决清除或半途而废，则楼市是中国房地产利益集团的福祉，但绝不是中国普通老百姓的福祉，相反，是祸害。
然而，要坚决地清除中国商品房市场里的投机炒房势力，就要坚持中央政府近1年前提出和实行的限购、限贷和房产税政策，其中又以坚持限购和房产税最为关键。只要长期地普遍地实行商品房限购2套的政策，中国的投机炒房势力就难以死灰复燃，而只要对现有的2套及以上商品房业主征收房产税，中国投机炒房势力手里的存量商品房就难以长期生存，就会逐步地从投机炒房势力手里解放出来和成为货真价实的商品住房。由于目前房产税尚未全面推出，坚持限购政策不变，就是清除中国投机炒房势力关键之关键。因此，这位叫刘元春的人民大学副院长预测明年第3季度中央政府会在房价下跌不到25%时放松“限购”，同样是不靠谱的。这位刘副院长客观上为中国的投机炒房势力的死灰复燃和东山再起帮了忙。
总之，当前中国商品房市场房价的回落，反映了中国的投机炒房势力已经被限购政策有效地遏制，说明中央政府的限购等政策的正确性和长期坚持限购等政策的必要性。在中国，只要长期坚持限购等政策不动摇，投机炒房势力就难以兴风作浪，中国的商品房市场就能合理回归一个真正的商品市场，中国的房价就能回归合理的和遵从供求规律的区间并在这个合理的区间内依供求关系的变化而正常波动。一切试图动摇中央政府坚持限购政策决心的言行都值得高度警惕。
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