底气不足的三大支柱还能为“高房价”支撑多久？

底气不足的三大支柱还能为“高房价”支撑多久？

听婵释禅

近日,中央政府再一次出台了“推动房地产市场稳定发展的新政”。由此可以看出，中央政府求稳定、求发展，出手快、出手重的迫切心情。最近，听婵释禅一直在“鼓捣”一些艰涩枯燥的经济学理论方面的文章，这实在不是一件轻松快意的活，好在今天有了一条“房市新政”这样有点刺激性的话题，那就让俺也随帮唱影地跟着快意江湖一把吧！

由世界金融危机传染到实体经济，并进而演化蔓延成了今天的经济危机，着实给世界上那些志得意满、繁荣昌盛的各个新老经济体国家的头上泼了一瓢透心凉的冰水。“覆巢之下，岂有完卵”，房地产市场更是首当其冲地成了导火索和重灾区。

中国的房地产市场也同样跟着进入到了这危机中的风雨飘摇的求生存、保平安的艰难挣扎的动荡岁月。曾经支撑房地产市场繁荣昌盛达到顶峰的“政府和银行、房地产商及建筑企业等、和以家庭和企业等为购房主体的消费者”的三大支柱，也随着危机的来临因各自“钱紧”的力不从心，而变得底气不足和身心俱疲，那种由大干快上、多方助推、预支未来、超前消费等共同促成的“高房价”，能否在这三大支柱的支撑下而重新地“三足鼎立”，继续保持其辉煌，这确实是一个令很多人睡不好觉的沉重话题。

高房价，一直以来为大众所深恶痛绝，但不管是喜欢也好，还是批评痛斥也罢，高房价并不因为谁喜欢、还是谁厌恶而不高房价。这里又有什么机理在里面呢？让俺试分析之。

房地产市场的“高房价”价格形成机制大致取决于以下几个方面：

一是政府和银行是“高房价”的决定性推手。银行是房地产市场中“一手托两家”的房地产市场的“价格形成机制”中的重量级的活跃因素，也即是房地产市场的“高房价”的主要推手之一。住房必竟不是一件小来小去的小商品，对于普通老百姓来说，那就是天价消费和一辈子消费能量的汇集。银行为了推动这种房地产市场的住房市场化消费，于是就一方面为房地产商和建筑企业等提供大量开发建设资金地推动房地产的开发和建设；另一方面又为有购房意愿的家庭和企业等提供大量按揭抵押银行贷款。再加上房地产商和建筑企业，及购房的家庭和企业等的自有资金，外加对收入预期必将良好和不买还要涨价的“忽悠”，也就促成了这种你追我赶的“高房价”。当然，由于政府可以从中获得大量的GDP、财政收入、就业、拉动许多相关产业等等的好处，政府也就成了这种房地产市场“高房价”的当然政策性推手了。

二是房地产商和房屋建筑企业等是“高房价”形成的忽悠者和操作者。房地产商做为市场经济中追求利润最大化的企业，当然是赚头越大越好，既然有政府和银行的大力助推和帮忙，自然会当仁不让地去能赚多少就要赚多少，特别是对于那些有关系的会“玩空手道”的对银行和建筑企业这两个丫头两头使唤的房地产商更是贪婪成性、不留后路地哄抬房价、大赚特赚。

三是家庭和企业等的收入稳定和大幅增长是“高房价”形成的重要推手。首先，是家庭成员的收入稳定并有大幅增长是增强家庭购房愿望的“基本”支撑。其次，是家庭成员住房公积金的可以兑现偿还贷款，是加大家庭购房愿望的“重要”依托，也即成为有稳定工作和有住房公积金收入的工薪家庭的重要购房依托。其三，是家庭中的资产、股票、资金等以“按资分配方式”获得的企业利润、银行利息、出租租金、股票差价和股息等收入的跨越式增长是推动“高房价”非常重要的推手。其中有私有制大中型企业或小型个体企业为家庭带来的大额利润、还有各种出租物和银行储蓄等给家庭带来的各种租金和利息等收入，特别是中国股市从2006年初到2007年底的两年从998点大涨到6100点期间，更是为千百万个家庭注入了无穷的消费能量和购房信心，这无疑是非常重要的一条，也正是股市这个巨型印钞机的发泡，才成就了千百万个家庭的住房梦。但也成了“高房价”的又一真正推手。其四，是各种所有制企业的繁荣昌盛和收入颇丰的建设厂房、购置门市和办公场所等等，也是助推“高房价”形成的中坚力量和主力推手。其五，是外国投资和投机资金在中国大量购置住房、门市和办公场所等，是助推“高房价”形成的不可忽视的重要力量。其六，是“以公权力谋取私利”等的腐败收入，成为推动房地产市场“高房价”不容小视的急先锋推手。

正是由于以上这种“多家”抱着房地产市场这个大气球配合默契地鼓足力气地使劲“吹气”，这“高房价”的泡沫才得以形成的，也即由于这诸多因素的共同效应，才酝酿成了“高房价”的价格形成机制和演变过程。

“三十年河东，三十年河西”。当前的金融和经济危机却给这种“高房价”形成了巨大压力和产生了诸多不利因素，并将要促使这种“高房价”的辉煌不再。

一是银行对房地产商和家庭等的建房和买房的贷款开始审慎了。这当然有来自美国房地产次贷危机给人们留下的阴影和刺激。不过，银行特别是一些专业银行，其也是自负盈亏的企业，其是不能不考虑自身企业的经营效益和生死存亡的。

二是家庭和企业等购房主体的收入在金融和经济危机的袭击下开始出现就业岗位不稳定，并进而出现收入的不稳定，甚至负增长，特别是关系千百万家庭和企业收入是否能有个大幅增长的股市从6100点到现在的2000点左右的大跌，可是对房地产市场是个很大的利空和重大打击。因为股民或是集团在股市中的“差价”等的大宗收入，才是推动房地产市场繁荣昌盛和维持“高房价”的真正动力和支撑。也即经济的景气度和虚拟证券市场的景气度与房地产市场兴衰荣辱直接相关，因为买房那可实在不是什么小钱就可以搞定的，那必须得有大宗的收入。

三是房地产市场的兴旺发达，是靠其房地产商对住房的建设后的尽快出手而形成的良性循环，一旦住房形成大量积压，且房地产商又不愿降价促销，其必使这种良性循环遭到破坏和中断。如果房地产商大幅度降价促销，就会使一些房地产企业亏损倒闭。现在的所谓“高房价”正是维系这一“生态”的重要平衡器。但房地产商面对如此严峻的经济形势，不退而求其次地适当降价以求自保，也许以后的损失会更加严重。当然，如果房地产商有实力和耐心把房子放在那儿“冬眠”地去等待经济的复苏，虽然房子也放不坏，但企业就要因此而停止发展。其实，房地产商也很难，压力也不可谓不大。

四是政府虽然也不很喜欢这种“高房价”，但必竟国民经济的钢铁、机械、、建筑、建材、装饰材料、家电、各种生活奢侈品等许多领域的生存与发展都要“着落”在这房地产业上，可谓“一荣俱荣，一损俱损，且其又快要占到GDP的三分之一了，哪里是个小事情。也就是说，在占GDP的37%的“出口”，已经受到了冲击后，房地产业再崩溃，那是国家绝对承受不起的，更何况许多地方政府就是主要靠房地产市场的税收给公务员等开工资的。也即房地产业不仅绑架了银行，也绑架了各级政府的财政收入，当然也关系到老百姓是否能有个住的地方的社会福祉的大问题。也就是说，无论从哪种意义上讲，房地产业都不能垮，也垮不起。尽管房地产市场上的某些方面充满了不合理、不公平、高盘剥、高利润等的不正常现象，但却不能因为有这些弊端而必须通过垮掉或是重新洗牌来重新理顺分配关系。

因此，也就出现了开头说的一个个政府“稳定房地产市场发展的新政”，政府的愿望和诚意是不容怀疑的，但那些“新政”必竟还只能算是一种表态、一个意愿和为了创造一种宽松的房地产市场交易环境。虽然政府也不惜血本地把这税那费的一大堆地很劲减免，可汇总起来与买房的那个大数目相比，其对购房者来说，也就不过是能多买几个平方米的住房罢了，其又能解决多大实质性问题呢？当然，有，总比没有强。

总之，尽管支撑“高房价”的三大支柱在金融和经济危机的冲击下都有些底气不足和身心俱疲，政府虽然也不间断地为房地产业“大补加料”地进行扶持和打气，以便推动房地产市场的稳定和发展。但光靠政府的努力也是不行的，政府也不可能完全控制住市场规律的无情作用。显然，这就需要房地产商与购房者之间必须找到一个互相让步并都能接受的“房价互相接受的平衡点”，否则就只有接受市场经济规律的修正和惩罚了。房地产市场不会崩溃，也崩溃不起，房地产市场必须做出对其“高房价”的必要结构性调整，“待价而沽”必竟也得看个时候。当然，房地产业在这场危机中在一定范围内的通过兼并重组和倒闭等方式进行重新洗牌也是避免不了的。2008.12.18.

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