非洲国家既是全球城市化与房地产开发的“最后前沿”，又是检验既有城市理论的相关性和局限性的重要场所。
Tom Goodfellow, 2017. Urban Fortunes and Skeleton Cityscapes: Real Estate and Late Urbanization in Kigali and Addis Ababa, International Journal of Urban & Regional Research, Vol.41 Number 5, 786-803.
Source: https://onlinelibrary.wiley.com/doi/pdf/10.1111/1468-2427.12550
从2013年起，《城市与区域研究国际期刊》编辑委员会每年颁发年度最佳论文奖项，表彰对理解城市与城市化做出最原创和最杰出贡献的论文。2017年度最佳论文为英国谢菲尔德大学的Tom Goodfellow获得，论文通过对非洲房地产开发的开创性研究，从资本流动的角度考察了非洲房地产投机的影响和后果，并挑战马克思主义城市理论。论文现可在期刊网站免费下载，如下为论文节译。
东非是世界上最后一个经历城市转型的区域。东非国家城市化水平普遍较低，尤其是布隆迪、卢旺达、乌干达、埃塞俄比亚和南苏丹，这些国家的城市化水平都低于20%，但是它们正在经历加速城市化与城市增长，出现房地产开发与建设热潮。然而，我们对于城市土地和房地产投资动态如何形塑着这些最贫穷、最后发城市化国家的城市转型却知之甚少。非洲国家既是全球城市化与房地产开发的“最后前沿”，又是检验既有城市理论的相关性和局限性的重要场所。
非洲发展中国家，城市化与工业化的关系并不像历史上发达国家工业化时期那样相互关联，不少发展中国家城市化的特点表现为“消费性城市”的兴起，与“生产性城市”不同。虽然消费性城市总体上比生产性城市富裕(特别是在消费由自然资源出口所驱动的地方)，但它们的贫民窟人口更多，相对财富并不能转化为改善人口整体福祉，达不到工业化提高平均收入的水平。这或许是因为许多后发国家相对先发国家“失去了工业化机会”，只好转向基于服务业的经济战略，不具有制造业吸收大量中低收入劳动力的能力。没有工业化的城市化对城市的性质提出了严峻的挑战。
非洲的后发城市化给亨利·列斐伏尔、大卫·哈维和曼努埃尔·卡斯特尔之间的理论辩论注入了新意义。列斐伏尔认为，在历史某一时点之后，城市性本身“就像科学一样成为生产力”，而城市“是一个创造的地方，而不仅仅是一个结果(即发生在别处的创新行为的简单空间结果)”。卡斯特尔和哈维对列斐伏尔的核心批判：城市只是资本主义工业发展的空间体现，因此是工业化的附庸。发达国家与大型新兴经济体(例如金砖国家)经验确实支持了哈维的观点，然而他忽略了正在世界上最后发、城市化最快的地区出现的动向——这正是列斐伏尔在《城市革命》中暗示我们需要考虑的。东非与中非等地的发展证明列斐伏尔是正确的，在这些地区，城市化与城市房地产开发在几乎没有工业发展的情况下加快了步伐，并塑造着经济与社会。
论文通过考察卢旺达和埃塞俄比亚这两个以雄心勃勃的发展愿景和不断变化的城市天际线而闻名的非洲国家来探讨这些问题。这两个国家不属于所谓“新兴”或“前沿”市场经济体。 2011年，全球只有5%的国家城市化水平低于20%，卢旺达和埃塞俄比亚恰好属于这5%。但是两国都在迅速城市化：2010-2015年，卢旺达城市化速度世界最快，埃塞俄比亚则排在第七位。卢旺达和埃塞俄比亚的城市化几乎没有伴随工业化，尽管两国在加快推动工业化。相反，两国缺乏可供出口的自然资源，大部分资本以国际援助与汇款的形式流入，集中于城市土地和房地产开发，即列斐伏尔与哈维所说的“资本次级循环”，两国的房地产与建筑业的增长都大大超过了总体经济增长即为明证。1994-2014年，埃塞俄比亚海外侨民60%投资于房地产及相关服务(比他们在制造业投资额四倍多)，91%的埃塞俄比亚侨民投资集中于亚的斯亚贝巴。因此，即使埃塞俄比亚政府一直推行工业化战略，制造业仍然只占国内生产总值的5%。
本文论述了过去20年，两国房地产行业如何从无到有发展起来——考虑到1994年卢旺达种族灭绝与1991年前埃塞俄比亚内战之后共产主义的影响。在两国首都城市基加利和亚的斯亚贝巴，房地产已迅速成为城市经济的中心支柱，尽管方式有所不同。尽管埃塞俄比亚政府明确反对私人房地产带动的发展，并承诺致力于制造业，但非正规激励措施以及其他投资障碍使房地产的吸引力与卢旺达政府鼓励的一样(如果不是更大的话)。在当前全球条件下，资本尤其倾向集中于高端房地产业，即使这与低收入的需求水平脱节，迫切需要更具生产力的投资形式。
卢旺达和埃塞俄比亚等国的发展与马克思主义城市理论形成了悖论。列斐伏尔认为资本流入城市土地和房地产是城市化高级阶段的一个表现：经历了城市革命的社会，城市不再是农村海洋中的岛屿。在这样的社会里:“房地产作为第二部门，一个与工业生产并行的循环……第二部门是一个缓冲区，是资本在萧条时期流入的地方“。哈维进一步发展了这一观点，认为初级(工业)部门的过度积累导致资本向次级部门“转移”。悖论在于尽管埃塞俄比亚和卢旺达等国家(大多数人仍是农村农民)尚未实现这种先进的工业城市化，但资本正迅速集中于城市土地与房地产业，仿佛它们是先进的城市社会。
全球化显然与此有关;资本直接流入发展中国家的次级循环基于发达国家工业增长历史，可用哈维所论的“空间修复”来解释，即过度积累的资本寻求新的地理区域。列斐伏尔曾高瞻远瞩指出“房地产投机甚至可能成为资本形成的主要来源……资本次级循环取代了初级循环，变得不可或缺”。但列斐伏尔可能没有想到的是，那些实际仍属“农村海洋中的岛屿”的城市会成为房地产投资的焦点。随着全球增长的放缓，资本的回报率可能进一步上升，而发展中国家城市为那些“希望为其投资组合增加一些风险”的人提供了新的投资选择。在这种背景下，资本的"地理转移"和"部门转移"会增加。
在没有工业城市化背景下经历重大房地产开发的城市特殊性对城市研究的主导范式提出了挑战。20世纪后期许多城市理论建立在从工业城市向后工业城市转变的假设基础之上，论述后工业城市如何被工业城市所塑造和摧毁。工业过去的幽灵根植于许多城市理论之中。
投机城市主义，而非工业发展，是非洲后发城市化的驱动力。非洲的后发城市化发生在制造业出口市场竞争非常激烈的时代，因此难以实现工业化。后发城市化国家发展状况与次级资本循环之间存在一种内在的联系。一系列正式和非正式的激励与制约因素导致高端房地产被视为有资源投资者“最安全的赌注”，即使在需求有限、政府推动其他类型投资的地方也是如此。在其他领域急需投资的情况下，造成了高端房地产闲置与使用不足的后果。
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