住宅70年大限彰显土地国有与降低房地产税费的必要性
2009-3-26 晶报
《土地管理法》修订案将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，在49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，预留操作空间的用意明显。
此议一出，市场沸腾。不管今后是有偿续费还是无偿续费，按照有关规定执行，给予了行政机构极大的行政裁量权。国土资源部负责人表示，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，“有偿”只是专家的推测，这种推测是不负责任的。
不管是有偿无偿，通过此次争议，几个土地市场上的争议焦点可以划上句话。
第一，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规作出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。当时，全国人大常委会委员李连宁解释：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。
第二，明确土地所有权属于国家，市场上可以交易的是土地使用权与房屋所有权，购房者购买的房屋价款实际上包含了70年的土地使用费和房屋本身的建筑费用，需要在70年后进行一次确权，根据各地的财政收支决定续期支付的费用。
第三，结束是否应该缴纳物业税的争议，政府不应该也没有理由再行征收物业税。2006年前后，国家税务总局官员发表“正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”的意见，现在由于土地收入可以长期维持，物业税之议应该搁浅。
物业税是不动产保有环节的税收，土地使用权续费是购房者缴纳的土地所有权又一个周期的使用费用，虽然税费性质不同，但弥补财政缺口的功能相同。在土地所有权可以转让的前提下，物业税征收与否随财政收支盈亏而定：财政盈余时，政府加大社会福利支出甚或让民众直接从中分红；财政收不抵支时，开征或提高物业税（率）和削减政府支出。这些是发达国家公共财政体制中的常态。如果土地所有权无法转让，政府可以根据财政收支情况，在财政收入不足时，提高土地使用权续费的费用；在财政收入有盈余时，降低土地使用权续费费用。也就是说，我国以土地使用权续费的方式，替代了物业税的作用。
由于我国现行法规采取一次性收取40年（商业地产）、70年（商品房）土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。如果70年后还存在根据财政收支情况续费的空间，出台物业税就是事实上的双重征税。
房地产作为中国民众最大宗的消费品，是政府能否实现藏富于民、能否做到税费公平的象征。住宅用地的使用权期限关系千家万户，土地使用权按照规定自动续期说明购房者不能购买到全部产权，目前房地产领域的高地价与高额税费就是与民争利的不合理之举。
在今年两会上，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，指出全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。我国的土地财政在一定程度上维系了地方政府的运作，在土地所有权不能归私人所有的背景下，我国的土地使用权交易价格显然过高，对支撑我国的高房价功不可没。
现在最重要的是，政府必须根据财政收支情况，给予市场交易各方明确的预期，如果财政收入维持在平衡线上，那么，政府的有偿续费标准应该下降，甚至不收，以体现让利于民的本意；如果财政入不敷出，那么，政府将提高有偿续费的标准，但绝对不在土地有偿使用的同时收取物业税，进行事实上的双重征税。
明确住宅70年大限之后的续期问题，既是现有房产交易实现理性化的前提，也是公众合理规划个人住房消费的前提，更是建立健康的房地产的前提。无论土地使用续费时是否续费，公共财政的公平、公开与藏富于民的根本不能变。
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