曹建海：房价回落的轨迹和趋势

刚刚闭幕的中央经济工作会议，提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这意味着中央高层在房地产调控成效初显的同时，也认识到目前房地产调控的成果仍不稳固。只有依据经济规律坚持调控，抑制住房投机需求，才有可能促使房地产市场的正常运行。
　　笔者预计，未来中国房价将有可能从2011年的高点回落30%—50%，主要依据在于：第一，中国高速增长的基础不复存在，因此基于中国未来仍有20 年高速增长前景的房价预期也不复存在。近期我国经济增长明显减速的事实证明，依靠固定资产投资拉动的经济增长不具有可持续性。高房价不仅需要宽松货币政策支持，更需要高速的经济增长所形成的美好经济前景作为基础，而我国十二五规划为7%增长速度。
　　第二，我国城镇房屋供过于求、房屋过剩明显。到2010年底，我国城镇人口6.7亿人，人均住房31平方米。这意味着我国城镇住房存量已经达到208 亿平方米，足以满足现有城镇人口居住。但由于住房分配机制不合理，大量住房处于空置状态，每年超过12亿平方米的房屋新开发速度，也明显大于新增城市化人口的实际需求。
　　第三，住房具有明显的不可支付性。根据国际通行的要求，家庭年收入超过30%用于支付住房需求的人群，属于不可支付人群，需要通过政府保障机制给予扶助。我国住房价格相当于城镇家庭年收入的10—20倍之间，房屋月支付占家庭收入的50％—100%，根本不具备可支付性。很多人买房的理由是买房可以赚钱，根本没有考虑一旦房价出现回落，家庭可能要面临的财务支付问题。
　　受房地产调控政策影响，我国超过一半大中城市出现房价回落现象。在房屋回落的城市特别是一线城市，预计2011年四季度房价回落幅度在10%左右。2012年一季度，房价仍将回落，但一手房回落幅度趋缓，出现价格倒挂的二手房市场，降价的压力将更大。
　　鉴于2012年调控房地产仍将是一条主线，预计到2012年底，房价相对于2011年高点可能有平均超过30%的跌幅。大城市的回落将超过三成，个别城市超过四成，中小城市一般会超过两成。这个跌幅如果不到位，将在2013年继续下跌。预计2013年房价继续回落，但趋势开始变缓，住房消费需求有可能被激活，房地产市场将在一个低位实现活跃。
　　总体而言，房价1—2年内将呈“L”型轨迹回落，其支持因素一是调控房价已形成社会共识，正常货币政策下，房价仍可能出现大幅调整；二是信息系统建立和房产税推进，将根本抑制住房投机；三是保障房供给将在中长期发挥作用；四是未来宽松货币政策与人民币升值趋势不能并存。
　　展望更长远的未来，房地产业发展的趋势，将使房价失去持续上涨的动力。中国城市化的方式可能面临调整，房地产拉动经济增长的模式或将遭到遗弃。政策会更加尊重市场真实需求，政府转型公共服务成为必然。▲（作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员）