涨声能否“雷”动楼市

涨声能否“雷”动楼市

　  春节过后，全国楼市突然出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50％。住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果也显示：今年前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。。国内楼市一改之前的低迷，快速蹿红，众多城市商品房交易量大幅增加，于是有人开始高唱楼市“回暖”。特别是进入3月份以来，楼市交易量猛增势头不减，蛰伏许久的开发商仿佛又将看到2007年“买房如买菜”般的景象，“涨价”的冲动重新泛起。尤其是几个一线城市的部分楼盘，先是暗度陈仓悄然微涨，后为大张旗鼓理直气壮，楼市“涨声”再次响起。
   
　　涨价：从暗转明　由点及面

　　有数据显示，作为全国楼市风向标的上海市，1至2月份成交前30位的楼盘中，价格上涨的项目多于价格下降的项目。而3月9日至15日，上海的商品住宅成交量创下近70周以来的新高，这一成交水平相当于2007年10月的水平。有的楼盘便趁势涨价，希望能搭“顺风车”捞上一把，大部分上涨幅度每平方米在500至1000元之间。
　　另据中原地产在对深圳市85个在售楼盘的调查中发现，有近三成楼盘已经变相或直接涨价，热点置业地区的楼盘涨价比例已高达七成，涨价幅度从每平方米几百元到数千元不等。
　　曾热盼楼市见底的北京市民也发现，房地产交易网公布的房价好像距离自己的期待越来越远，看上眼的楼盘价格不降反升，而且数量越来越多，面积越来越大，看来“房价又涨了”的传闻并非虚言。
　　而作为二线城市的排头兵，天津市中心城区的楼盘价格也“蠢蠢欲动”。记者以购房者身份打通了位于和平区的海河广场的售楼电话，得到的答复是春节前已经开始涨价。据称销售火爆，而且可以办理蓝印户口，条件诱人。

　　而且，在成交量放大的同时，这些地方的房价也呈现上升态势，显得非常诡异。那么，住房成交量为何突然放大？是否意味着楼市已经结束调整，步入上升轨道？
    在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象，因为许多数据没有上传，无法查出近期的真实情况，但是，现在所谓楼市回暖，成交量放大，卖楼排队，不是开发商的作假，就是炒家在诱导买家入市，都是彻头彻尾的欺骗和谎言。现在的价位不可能有大量的自住买家入市，房价下跌的趋势不可能在假按揭的疯狂下逆转，所有借二套房贷松绑的投机和欺骗行为，只会导致中国楼市的自杀，最后是银行承担全部责任。
    住房成交量为何突然在1月和2月放大了呢？有三个原因：
    一是保障性住房占比增大。通过交易数据可以看出来：在近期新楼盘的交易中，保障性住房占据着比较大的比例。
    二是在国家减少交易环节的税收后，为投机大开绿灯，二手房交易被激活，
    第三个原因最重要，这是笔者调查得出的结论，也是许多开发商最心知肚明的原因：此次房屋成交量的回升，很大一部分乃是假按揭套现的结果。

　　像去年主动带头降价一样，此次涨价，万科再次成为“带头大哥”。紧随其后的是金地、保利、招商等竞争对手，以及闻风而动的大大小小的地方“诸侯”。
　　业内人士分析，如此多的开发商逆市加入涨价的行列，大体上分为三种情况。一是有些楼盘前期降价幅度较大，销售业绩较好，于是在销售加速、资金回笼加快的情况下，纷纷停止降价。这些楼盘大多地处城郊结合部，交通设施、商业配套不太成熟的居多。
　　二是地处中心城区或者核心地段的一些楼盘，在区位优势明显的情况下，“涨可攻降可守”，涨价则更容易带来市场大面积的关注。而且还可以利用购房者“买涨不买落”的心理，借势“捞”上一笔。
　　而对于万科、保利等地产大佬，更多的是一种品牌连带效应，在这个时候，涨或者降，在收益上无伤大局。“功夫在诗外”，品牌效应亦如是。
　　地产专家认为，尽管春节后近两月以来交易火爆，甚至出现了楼市已经触底开始反弹的论调，但从数据来看，目前房地产市场空置量仍然很高，整体还处于低迷状态，要想恢复到2007年的水平，最重要的是提振楼市的信心，涨价恐将适得其反。而对于开发商而言，房价一降一涨，一起一落，面临压力，财大气粗者“膀子不动身不摇”，但实力不济的开发商可能就会大伤元气。

　　涨价加重博弈　观望还将继续

　　从去年第四季度以来，中央及各地政府出台的房地产政策，振兴楼市需求的意图十分明显。从当前情况来看，的确起到了“救市不救价”的效果。
　　有开发商认为，在多种利好政策带动下，楼市前景逐渐明朗，提价是必然的。但不少购房者对此并不认可，认为开发商在这个时候涨价，就是一种营销策略，也是一种托市行为。
　　目前大部分老百姓认为房价并未到合理价位，对市场的判断也没有根本改变。一些原先犹豫不决的需求在发现涨价之后很有可能会放弃。综合房地产今后发展和现状等因素，涨价只会造成购房者更加观望，形成新一轮的博弈。
　　有些房地产商涨价更多的是一种营销策略，属于试探性行为。因为大的经济环境没有根本性的改变，距离市场全面回暖尚有距离。如果提价，有可能再次抑制住房需求，打乱市场的回暖节奏。
     如果一个国家穷得只剩下房子，如果一个国家的人民起早贪黑地操劳就是为了拥有一套房子，如果一个国家穷途末路到只有靠掠夺性十足的房地产才能维持增长，支撑这个国家经济发展的能够持续的能力在哪里？民众失去的归宿感又将在何时才能找回？
    高房价对民众财富的掠夺，是导致我国内需不振的重要因素之一，高房价是制约中国经济向前发展的枷锁，是吞噬民众幸福的最大障碍。高房价持续维持的结果，是中国经济复苏机会的进一步丧失。

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