时寒冰：2009年房价步入快速下跌轨道

时寒冰：2009年房价步入快速下跌轨道

2009年03月24日  中国经济报告

　　时寒冰

　　必须正视的现实是，即使各地房价已纷纷调整，但依然超出社会的正常承受能力。2009年摆在楼市面前的首要任务，依然是“挤泡沫”。

　　房地产业曾经是国民经济的重要支柱，而今，它应该是保持经济平稳健康的支柱。要提振内需、重振经济，房地产依然可以起关键作用；而关键中的关键，则是房价能否顺利挤干泡沫。不如此，经济无法回暖，楼市也无法回暖。

　　现在的悬念是：房价究竟还要调整多久？在此过程中，政府、开发商、购房者、金融机构等，各自应该扮演何种角色？

　　2009年房价步入快速下跌轨道

　　时寒冰，上海证券报评论版主编

　　房地产业坐享暴利的时代，正因为十多年来的过度透支而终结——这一终结将是突然而彻底的，外力难以改变这一趋势。2009年，房价将步入快速下跌的轨道，任何试图阻止这一趋势的努力最终都将以失败而告终。

　　高房价与实际购买力严重脱节

　　要研究2009年楼市的趋势，首先要看供应与需求（购买力），这两点是判断未来房价涨跌的最重要、最本质、最核心的因素。

　　如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况的内环境进行综合评估，就会发现，2009年的楼市，供应与需求是严重脱节的，而房价与购买力又是严重脱节的。也就是说，房价已经成为无源之水、无本之木。

　　需求和购买力决定房价走势。过去，富人的住房消费、投机性购房，掩饰了中国楼市的一个非常可怖的危险，那就是建立在民穷基础上的内需不足，以及中等收入阶层的大幅缩水。

　　曾有开发商说，他们是为富人建房。这种定位在过去或许还能维持，但是，随着中国的财富分配结构发生变化，依然固执地坚守这一错误的理念，只会走入死胡同。因为，作为购房主体，中等收入群体才是住房的最大需求者，他们的购买力是决定房价走势的关键，而中国的中产阶层迟迟不能形成，始于2007年的这波股市大跌，又让原本有限的中产阶层损失惨重，很多人因此重新退回到低收入阶层。

　　如果没有中产阶级作为依托，中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头，当王石提出“拐点论”，并断然掉头的时候，几乎所有的开发商都在嘲笑他，一如当年巴菲特抛掉中石油(11.73,0.06,0.51%)引发的嘲弄，最终，嘲弄者被置于被动地位。中国房价以萧条验证了王石作为商人的英明。

　　在任何行业，前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑，中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产的透支，已经达到了极限，现在是为过度透支接受市场报复的时候。

　　当房价过高的时候，高房价与人们的收入严重背离，就会出现供大于求的现象——相对于购买力而言。加之供应本身的不断膨胀，房价的下跌在所难免。

　　以北京的房价为例。笔者此前曾经撰文指出：由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅将陆续面市，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，2008年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显。

　　笔者的这一估算最近得到了验证。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至12月15日，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套。对此，多位业内人士作出了这样的判断：“2005～2006年，上海是楼市调控重灾区；2007年，深圳是楼市调控的重灾区；而从目前的统计数据来看，2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”（详见2008年12月16日《北京青年报》报道）

　　受次贷危机影响，许多企业倒闭，人们的整体收入水平下降，而全国许多地方的房价并未出现像样调整，这样，导致房价偏离民众的实际购买力越来越远，商品房空置面积日益严重。2008年11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出：“按目前这种销售量下滑速度，2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿～2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的数据显示，截至2008年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

　　高房价对中国购买能力的透支，已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是唯一的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势，试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。

　　支撑房价上涨的重要因素正在悄然变化

　　高房价之下的供大于求现象，仅仅是构成中国房价2009年快速下跌的一个重要因素，除此之外，一系列因素决定着，2009年的房价将以下跌为主基调。

　　其一，次贷危机。次贷危机对中国房价的影响是双重的。一方面，次贷危机导致的出口额下滑和利润下降，使得民众的出口收入下降，削弱了国内民众的购买力。另一方面，次贷危机的影响，削弱了海外投资客对中国房产的购买需求。实际上，随着次贷危机的恶化，诸如美国这样的发达国家的房价，下跌幅度较深，比中国北京、上海的房价还便宜，更具有长期投资价值。这意味着，中国房价在2009年将因国内、国外购买力的双双下降而陷于低迷。

　　其二，人口红利正在快速消失。人口红利是推动中国房价上涨的一个重要因素。从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

　　而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，“80后”独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。

　　其三，过重的泡沫依然难以维持，2009年可能全线破灭。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比，在一线城市普遍在20倍以上。因此，2008年9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告称，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。在目前受次贷危机影响，许多行业降薪的情况下，中国楼市的泡沫可能在2009年全线破灭，其结果必然是房价的加速下跌！

　　当这些能够影响房价走势的因素全部指向下跌，人为的力量能阻止吗？我认为不能。所谓识时务者为俊杰，开发商和地方政府应该理性面对这一现实，早日作出正确选择。对于民众而言，持币观望，一定能够买到比现在要便宜的住房。

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