中国房价的虚虚实实

最近在写“发扬韬略”系列时，扬韬提出一个观点：工薪阶层轻易不要过早买房，因为其未来增值能力极其有限而又蕴含着下跌的巨大风险，在自有资金不充足的时候，宁可租房子住，也不要买房子。观点提出后，不少网友来信交流自己成为房奴的体会，对过早买房子深表懊悔。同时，有不少早期买房子的朋友已经享受到了10年之内房价涨7倍的利益。而未来10年，要让房价再涨10倍，谈何容易呢？

为什么说中国当前的房价过高了呢？广东省的一位副厅长说，他的月工资8000元，而广州很多楼盘的房价超过2万元/平米，他两个月不吃不喝都买不起一套房屋。要知道，月工资8000元，已经是中国绝对的富裕阶层了，中国普通百姓的月平均工资是不超过2000元的。两个月工资买不起一平方，是一个普遍现象。按照这样的比例来算，买一套90平米的房子至少要15年不吃不喝。如果有一半的收入用于买房子，则需要30年的时间才能有一套房子。这样的比例是严重不合理的，他实际上给工薪阶层当头一棒：对他们来说，几乎必然要到60岁的时候才能实际拥有自己的住房。奋斗三十年，除了房子，还能有啥呢？他们不是房奴又是什么呢？

此前，扬韬曾指出，即便上海广州北京这样的大城市，其建安成本也绝对不会超过2000元/平米，但房价却绝对在1万元以上，其原因何在呢？扬韬认为，其原因在于房地产商获取了大约30-40%的毛利润。而开发商则认为，是地价过高推高了房价。但是，这种说法今天被无情地戳穿了——

今天，国土资源部副部长鹿心社回答记者提问时说，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。“我们调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%”。“我们与国际水平做了大致的比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，我们这个比例远低于我们的邻居”。

看了这个权威的说法，我们会恍然大悟，房价中的地价只有23.2%的比例而已。也就是说，单价1万元的房子，其2320元是地价，大约1500元是建筑成本，合计3820元。剩下的6180元就是开发商的毛利，其中还有大约2000元属于各种税费，开发商净得4000元左右，即毛利率40%。

如果我们再形象一点，那么，单价1万元的房子，真正的土地和建安成本不超过4000元，国家税费2000元，开发商利润4000元。也就是说，你买的房子，真正的成本绝对不会超过4000元。假设是农村集体用地，扣除土地成本，每平方米的成本更是绝对不超过1500元。

要知道，在中国，所谓的地价，只是70年土地使用权而已。而在英美等国，其土地使用权是999年。此时你才会发现，人家的永久性自有的土地，在房价中的占比也才只有24-30%。要知道，欧美等国的人工成本何其高、各种环保成本和建安成本何其高。在中国，人工便宜，建安成本便宜，但70年使用权的地价仍然占到了房价的23%，这是严重不合理的。

如果一定要给中国的房价一个合理定位，那么，土地成本占比达到15%是合理的，建安成本达到50%是合理的。国家税费达到20%是合理的，开发商的毛利15%是合理的。在这种情况下，大城市的合理房价应该低于4000元，其中，土地800元，建安成本1500元，税费1000元，开发商利润700元。以此作为参照系，中等城市的合理房价应该低于3000元，小城市低于2000元，农民小产权房价格1000元左右。

如果上海的普通住宅降低到4000元，那么，一个百平米的住宅售价40万元，首付8万元后，剩下的32万元如果在30年内偿还，每月的按揭不到1000元，工薪阶层还是能承担得起的。这样的价格，那位副厅长每个月的工资能买2个平方，大约4年就可以买一套房了，买房子也就不会成为人生的负担了。

但是，上面的善良愿望很难实现。为什么？因为政府首先就不肯降低土地出让价格，那是很大一块“非税收入”，每年差不多有1万亿的收入呢。在财政收入紧张的情况下，他们更舍不得低价卖地了。其次，水涨船高，你地价高一点点，开发商的定价就高一大块。开发商是不会给消费者让利的，而是贪得无厌地要获取更高利润。这一点，我们从今年春天后房价上涨就能看到。当然，还有第三点，开发商的所谓利润里，有很大一块是灰色收入、灰色支出。何以见得？从高检的12309举报热线网络系统第一天被点爆就能看出来，全国老百姓有多少对象要举报啊。这些因素不消除，指望房价跌下去，短期看还是不现实的。

既然如此，作为普通的工薪阶层，就没有必要赶在这个时候，为各种各样的利益阶层买单了——租房子的收益率只有2%啊，这是多么廉价的成本，50年才能收回成本的租金率，为什么不选一套好一点的房子签一个长一点的合约呢？

最后一点说明：如果说现在房价是合理的，也可以被接受，但前提是中国百姓的收入水平在现有基础上提高150%，即上海这样的城市，最低收入保障水平提高到2500元，一般本科大学生毕业后的起薪点是5000元-6000元，博士研究生毕业的起薪点达到1万元左右。那么，现在的房价就是可以被接受的。