7月29日《南方都市报》刊登一篇《广州开发商不逐暴利 地价房价比高于全国》的文章，并发现各大网站都有转载。由于地价房价是当前社会争议的焦点新闻之一，笔者多看了一会，却发现报上提供的这组极其简单的地价房价数据却揭示了许多问题，并与其标题“广州开发商不逐暴利”和“地价房价比高于全国”都完全矛盾。由于自己在房产这个行业还算混了一些日子，就以自己的观点深度剖析一下该文与数据，给大家一种分析地产的思路。
首先，15家项目地价房价表上地价房价比最高的5个项目，有两个特点？其一，5个项目涉及三家公司，都是上市公司。为什么上市公司拿地成本要高一点？大家思考一下。以万科为例，不论多便宜，王石绝对不收购来路不明的土地。其二，5个项目只有一个是广州本地开发商做的，其他四个项目地价房价比最高的都是新进广州的“过江龙”。中海地产和万科在广州注册了分公司，但却不是广州开发商。正如李嘉诚、李兆基等香港地产大佬都在广州有房地产开发公司，我们并不能说他们是广州开发商。以万科为例，据说当年万科才进入广州时，被当地开发商合围排斥，只要拍地一定合力叫高地价让万科高价拿地，广州地产业当初并未把万科当本地开发商。 所以，15个项目有4个地价最高的其实并非广州开发商，余下的11个中，有7个项目是低于本次公布620家的地价房价比，其中接近一半的项目只有620家项目平均地价房价比的一半，开发商都为本地开发商，7个项目越过11个项目的半数。所以，广州媒体所言“广州开发商不逐暴利 地价房价比高于全国”基本是文字游戏。
第二，看一下地价房价比最低的5个项目和地价房价比最高的5个项目，可以发现有一点非常突出，地价最低的项目其房子的售价却全部比地价最贵的项目的售价要高，而且是成倍的高，最大的差距达到3倍还有多，而拿地成本更是最大相差了近5倍。如此大的利润和成本差距，如果不是万科是傻瓜，那就是有开发商是绝对的暴利，而万科是傻瓜吗？当然不是。所以，广州开发商算是绝对的暴利!拿破仑说过，不想当将军的兵不是好兵。我也认为，不想赚大钱的商人不会是成功的商人，暴利并不可耻，可耻的是欺骗、是蒙蔽的做法。所以，我说，现在的媒体都是睁眼着说瞎话。
第三，让我们再看研究一下地价最低的开发项目，把其售价减去地价成本还有多少。以粤海丽江花园为例，售价23000元/平方减去地价2447.37 元/平方，还有20000元/平方。就算粤海地产公司不逐暴利，其项目利润率有30%，那么14000元/平方的成本有可能吗？这样的高成本如果成立的话会是花费在那里？开发商的心态是，不管自己的成本有多低，我能卖多高就要卖多高。我可以坦白的说，就算土地由政府白送给开发商，广州开发商也会按市场价卖出给购房人，因为事实上，他们是逐暴利的，不赚白不赚。
第四，广州地产企业有许多已经在香港上市，他们从事房地产才有多少年？比如碧桂园市值一度超过香港一些奋斗打拼几十年的地产业大佬，如果没有超高的利润支持其疯狂成长，一家崛起于乡镇的家庭企业如何能在短短的十年就超过人家几十年的奋斗，甚至一度成为中国首富？广州开发商的暴利是毋庸置疑的。
第五点，开发商的暴利究竟应该如何算？表面上一个项目的利润（如上述粤海丽江花园项目），其利润率是总收入扣除总成本后与总投资的比值。但实际上，这样算绝对大大低估了开发商的真实盈利。中国的开发商90%以上都是“融资”开发项目的，也就是通过金融杠杆。一家地产企业只有10亿的资金，却可以通过金融杠杆运作50亿总投资项目甚至资金要求更高的项目。比如，A开发商自有资金10亿，但通过银行等金融机构提供的贷款，以分期开发等方式，运作了50亿的项目，最终50亿的项目得到20%的回报也就是10亿。应该说20%的回报是不高的是合理的，但对于A开发商原有的10亿资金，却是100%的回报！而如果50亿项目的回报是40%（这也很正常，许多项目回报率更高），开发商的真实回报更高超出了一般人的想象。而早期的开发商更绝，许多是空手套白狼的，自有资金不过10%以下，他们先拿到批文，再找合作金融机构贷款启动项目，房子还没有建好就可以先预售再次得到资金，房子建好了，一部分出售，一部分没有售出的再抵押贷款启动下一个项目----，这种项目回报率相对于开发商的零投入，根本就无法用百分率计算的，而是用绝对金额---这个项目开发商赚了多少多少。但是还是有一些项目死了，不是项目不赚钱，而是老板太贪心，金融杠杆太高了。目前，一些政策规范了，空子不多了，但大多数的开发商自有资金在30%左右，金融杠杆的比例依然很高。也许有人会说，金融杠杆是要成本的啊。是的，是有名义上的成本，但是，我们都知道中国近十年都是利率低于通涨，这些资金我说难听点，等于是银行免息让开发商做大做强的。也许又有人说了，高比例的金融杠杆，开发商是有很大的风险的。我说，是的，一开始是有的开发商紧张的晚上都睡不好觉，有的还跳楼了，但是，开发商现在都明白了，风险其实最后都转到了银行和老百姓，现在睡不好觉的开发商已经没有了，就在今天我还知道一些开发商今年原定的销售任务都已经提前完成了，这一点也是近两天任志强在南京一个房地产论坛上勇于为下半年楼市涨狂定调的底气，何来风险一说。
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