上海房价高的主要原因：拆得“多”，建得“少”

上海房价高是一个不争的事实。上海的高房价对上海的国民经济有怎样的影响？到底是促进了还是阻碍了上海的经济发展？到底是什么原因造成了上海的高房价？请看根据上海统计年鉴数据的分析：

 一、高房价严重影响了上海的经济发展

    高房价严重影响了民生，不要说社会上的困难户，就是普通家庭，要想适当改善或是年轻人结婚，都不堪负担，对社会带来不和谐因素。上海著名的电视节目档“老娘舅”里面的案例，绝大部分都与住房问题相关，这已毋庸多讲。其实，高房价还有一个不为人所注意的祸端，已经直接拖了上海经济发展的后腿。

    03、04年上海房屋销售量和房价开始暴涨，而必要的调整又迟迟没有到位，房价脱离了大量真正需要的百姓的承受能力，以致05、06和08年的销售量出现了暴跌。

    05年以后上海住宅投资开始减少，至08年还没有达到04年的水平。更严重的是，住宅投资在全部固定资产投资中的比重逐年下降，从04年的30%下降到18%，下降幅度达到40%。

    房地产业增加值占上海生产总值的比重从05年以后逐年下降，从8.4%降到08年的5.5%，比重下降超过了35%。换算一下，直接减少了上海一年的GDP高达2.9%，以致08年上海的GDP增长速度低于了全国的平均水平。

 二、高房价的成因

    不管是根据经济学原理，还是日常生活经验，决定商品价格涨跌的最关键因素是供求关系。现在房屋作为一种商品，不管是消费品，还是投资品，也概莫能外。上海高房价的成因，归根结底是各种因素形成的供小于求。

1、 竣工面积小于销售面积

    从2000年以来，除了2006年以外，上海每年的住宅竣工面积都小于销售面积，总体有供不应求态势，直接导致了房价的持续非正常上涨。 

2、房屋拆迁过多减少了有效供应

    上海的住房刚性需求中，房屋拆迁是个大头。从下表中可以看出：

    从2005年起，居民住宅拆迁面积比前几年成倍增加。通常来说，旧住宅拆迁的补偿面积不可能是1比1 的水平，因光拆迁补偿就占用了每年新建住宅的很大一部分，这部分的需求是绝对的刚性需求。扣除了这部分需求和投资购房，事实上能够用来解决非拆迁市民改善、结婚等的住房就很有限了。

3、土地供应量减少

    按照《东方早报》发表的数据，从2005年以来，土地供应面积减少很多，05、06年二年的土地供应不到04年的一半，而在应对经济危机、加大财政货币政策刺激的09年上半年，土地供应仅有07年的约1/4，与经济刺激的目标背道而驰，反而形成住房供不应求的预期，是今年上半年房价又一次暴涨的重要原因。

4、政策导向南辕北辙

    04年上海房产市场开始大幅升温，销售面积和房价都大幅上升，这是人们在住房消费领域的需求被激发以后的正常现象，本应增加供应，合理引导，满足需求，平抑价格。2005年的上海年鉴里面这样记载：“2004年，针对房价上涨过快的趋势，市房地资源局采取5项调控措施。”但是05年为防止出现房地产泡沫，政策上严控了房地产的土地供应和投资，相关政策的实施结果使得住宅供应和供应预期减少，不断推高了房价，产生了真正的泡沫。

    上海曾经制定了一个《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，在这个规划关于住房的供求方面，至少可以发现存在2点先天不足：

    1、规划预计在“十一五”期间，新开工住房约1亿平方米，同时，规划预计竣工新建住房约1.2亿平方米。这开工和竣工之间2000万平方米的巨大缺口，不就会造成人们对于今后供应减少的预期吗？

    2、规划预计“十一五”期间，全市新建住房的需求量约1.2亿平方米。但是，规划没有预计“十一五”期间的住宅拆迁面积。事实上，自05年以后的拆迁面积比以前是成倍增加的，大量消耗了有效供应，这怎么能保持供求平衡呢？

    如此一来，房价怎么会不涨呢？

 三、房价能不能降下来

    现在有一个怪现象：一方面政府领导承认房价高，另一方面现有土地转让方式又不断有新的“地王”频出，使得今后的房价预期继续攀升，这到底表明现在的房价是高还是不高？

    《上海市住房建设规划（2006-2010年）》中提出，要按照在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，结合上海实际，进一步完善配套商品房项目的供地方式。但是这为什么没有实行呢？

    我们国家涉及民生的重要商品物价都有监管，房价到底有没有人管？高房价有没有责任人？怎样才是合理的房价？

    重庆最近提出了要让一个正常就业的普通家庭，用6.5年收入能买一套中低档的商品房。重庆有目标了，同为直辖市，上海怎么办？

    情况似乎有变化，据《东方早报》报道，上海下半年供应的土地将是上半年的3倍，全年将达到1600万平方米左右。如果政府为了上海的民生和经济发展，真要将房价降下来，只要保持这个土地供应的力度，并监督开发商一定时间销售，适当控制拆迁的比例，上海房价降20-30%甚至以上是完全可能的。这就是增加供应的预期，使得炒家退出。否则，上海房价完全可以像某人预测那样涨到30万元。另外，土地供应必须“要按照在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，结合上海实际，进一步完善配套商品房项目的供地方式”，否则，一旦房价进入下跌通道，各个“地王”将成为“烂尾楼”和银行的坏账。

    关于上海房价不会跌的理由，难以反驳的好像只有一条，那就是“政府不会让它跌。”这说明，大家都知道，掌握房价的钥匙在政府手里。

    关心房价，要共同关注掌握房价的“钥匙”。

       （本文所有的表格数据，除了土地供应情况是根据《东方早报》发表的报道外，其余全部取自相关年份的《上海年鉴》）