外资投资内地楼市引发监管争议

    新华社福州１１月１日专电题：焦点重回一线城市　外资投资内地楼市引发监管争议

    记者　来建强

    内地房地产市场自今年初以来迅速“回暖”，由于观望和退出，外资机构曾错失内地楼市的最佳复苏时机，现在外资在内地楼市投资的焦点已从二线城市重回一线城市。是否要加强房地产外资监管的争议由此再度引发。

    观望和退出　多数外资错过最佳时机

    “观望和退出，使得多数外资机构在今年初错过了中国内地房地产的最佳复苏时间。”国际知名的物业咨询机构——戴德梁行中国行政总裁张国正近日在厦门接受记者采访时说。

    “去年下半年至今年初，投资于中国内地房地产的外资纷纷回笼资金，部分退出了中国内地房地产，返回本国‘救火’。”张国正透露，摩根士丹利、麦格理集团在上海就有三处大宗房地产转让给了北京、上海几家颇有实力的中国内地企业。

    “外资机构在内地房地产市场土地库存不足的问题日益突出，而内地本土房地产开发企业熟悉政策和投资环境，实现快速增长，从而将逐渐主导内地房地产的机构性投资。”张国正说。

    澳大利亚澳顺地产集团总经理赵豪杰接受记者采访时也认为，尽管外资机构无法理解中国内地高得离谱的房价，但投资内地房地产市场总能获得可观的赢利。现在，外资机构开始重整进入内地房地产。

    政策“松绑”　焦点重回一线城市

    央行上海总部２００７年７月底一份报告指出，“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业”。但如今情况发生了变化。张国正告诉记者，由于一线城市高档物业楼盘集中更具投资性，外资机构重整进入内地房地产时，焦点重回一线城市，北京、上海的房地产开发用地再次受到外资机构追捧。

    据戴德梁行研究部的不完全统计，今年上半年，外资机构在北京、上海的大宗土地成交额分别达６０亿元、３５亿元，比去年同期有较大增幅。而过去被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等５个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，其他４个城市均出现不同程度的下降。今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过１１００亿元，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的投资新热点。

    今年前三季度，处于二线城市前列的福州、厦门两地，外资机构在其房地产市场投资状况双双下降。据厦门国土与房管部门统计显示，今年前三季度，厦门房地产外资机构投资占比仅为１０％，比２００７年外资机构投资１２％的份额减少了两个百分点。

    张国正说，由于中国内地一些地方近期实行了简化和放宽外商投资房地产企业的外汇登记手续等“松绑”政策，也是促成外资机构在内地房地产市场投资回升的重要原因。

    冲击不小　外资进入引发争议

    ２００６年７月，国家六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；２００７年５月，商务部、国家外汇管理局发出了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，同年底，商务部在《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》中取消了鼓励外商投资“普通住宅的开发建设”类别，同时新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”为限制类等；但今年以来，一些地方政府对外商投资房地产悄然“松绑”引发业界争议。

    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说，在去年全国住房销售下降２０％以上、国家又出台多项刺激房地产市场的政策的情形下，今年一些地方房地产销售增加是正常的，但这并不意味着房地产市场全面回暖。只有房地产市场价格出现全面理性回归，让大多数居民的住房需求释放出来，让他们都有支付能力，让房地产库存迅速减少，房地产业务的全面回暖才会出现。但在目前内地房地产市场仍处于波动调整的情况下，如果让外资进入将使局面变得更为复杂。

    浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，当前，内地房价快速上涨的一个重要原因是，内地房地产开发商和一部分较高收入投资者，乃至少数境外投机者之间的博弈。因此，境外资金对内地房地产市场的冲击不容忽视。

    “过去外资很少直接进入国内房地产开发领域，往往选择项目收购、产品买卖的方式，造成外资在国内房地产市场所占比例不大的假象。与欧美房地产市场低迷的现状相比，内地房地产市场的高回报率将促使更多的外资机构、更大数额的外资进入。”景乃权说。

    专家还指出，随着人民币进一步升值，国际热钱通过各种途径和渠道挤入中国市场，目前无论在房产开发的一手房交易市场，还是在二手房市场，已频频出现外资整体收购及兼并的信息。大量国际游资通过地下钱庄等非法渠道进入中国楼市，不仅对于日益高涨的房价起到了推波助澜的作用，还直接危及国内的金融安全。

    “十字路口”上　外资监管任重道远

    业内人士认为，当前中国内地房地产市场再次站在了调整的“十字路口”，加强房地产领域的外资监管仍将是任重道远。

    “现在内地房价仍处在非正常上涨通道，已给进来的外资带来了超乎意外的好处，可以预见的是，国外的游资会继续一拨一拨地潜入我国内地房地产市场。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“现有的外资房地产项目如需进一步融资该怎么办？政策未明确。近年来出台的一系列房地产‘限外’政策执行刚性如何，还需时日检验。”

    业内人士指出，外资由于财力雄厚，对市场风险承受能力强，在与内地开发商的较量中往往处于上风，几乎成了近年来房地产调控的“死角”。

    此外，一些地方为了发展，视外资为“救世主”，给出优惠条件吸引外资，以“启动”房地产市场。佑威房地产研究中心研究员薛建雄建议，国家要考虑适时开征土地增值税和出台更为严密的房地产领域政策。如果从严实行，对国内高涨的房价可以起到抑制作用。

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