新地王击中了地产新政的软肋

新地王击中了地产新政的软肋

以“国四条”为核心的房地产调控新政风声鹤唳之际，12月22日，广州却诞生了有史以来最大的“地王”。广州此次拍卖的亚运城的这块地，占地面积达263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，拍卖底价高达165亿，经过44次激烈举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿的乍舌价格竞得，一举刷新了内地“地王”的记录。

值得注意的是，这次拍卖距离国土部等五部委12月17日将土地出让金的首付比例提高至50％不足一周。按照五部委的这个规定，首先，这意味着竞得这块土地的联合体的首付款也将达到创记录的120多亿；其次，据初步估算，按照此地价，亚运城项目的楼面地价已经高达5810元/平方米，按照地价占房价四成的业内通识计算，亚运城项目未来开发的住房价格起码在10000元/平方米以上，而目前周边的房价不过8000元左右。

需要指出的是，广州亚运城这个新“地王”最令人惊骇的并非其255亿的总价，而是这个“地王”恰好诞生在旨在遏制房价过快上涨的政策敏感期。本来，对于以“国四条”为代表的新一轮的调控政策，民众疑虑重重，担心其政策效力被地方政府和开发商化于无形，而广州“地王”的诞生，无疑给民众本已脆弱的政策信心再泼了一瓢冷水。站在民众的角度，广州新“地王”最起码说明了两点：一、经过一年的疯涨，开发商资金充裕，一点都不缺钱，而这正是民众担心开发商赖以抵制政策效力的最大的资本；二、开发商依然看涨未来的房价，说得更直白一点，开发商认为以“国四条”为代表的地产新政不会对目前房价的走势产生“遏制”效应。真的如此，则意味着，新一轮的房地产新政将再次面临“失灵”的尴尬，民众的担心或成为残酷的现实。

不可否认，今年房价的两大推手，一是宽松的货币政策，一是此起彼伏的“地王”，但对于广州的新“地王”，笔者却更倾向于认为这是一种完全的市场行为，没有什么值得谴责的地方。既然我们目前实行的是“价高者得”的土地招拍挂制度，在这样的制度设计和土地供应事实上严重短缺的情况下，僧多粥少，避免不了恶意的、非理性的竞争，再退一步讲，即使竞得“地王”，数年不开发，将其囤积起来，亦没有相关部门追究土地闲置的责任，再倒卖出去，即可如小超人李泽楷一样大赚一笔。对于开发商而言，可以忽略不计的违法成本，地王对周边房价的带动效应，等等的博弈态势意味着，以惊人的价格竞得“地王”起码不是最坏的选择，相反，书呆子式的所谓“理性”，不积极竞拍土地，才是最坏的结局。

其实，地王并不可怕，可怕的是，竞得地王之后囤积起来而不开发，让本已稀缺的土地供应更显奇缺。前段时间媒体报道，广州历史上诞生的“地王”，有24个至今荒芜，尚未开发，而新的“地王”却不断涌现。很显然，这些开发商热衷的是玩“炒面粉”的游戏，压根就没想着去“做面包”。究竟全国闲置的土地有多少，一直成为不可告人的机密。12月23日，在饱受各方质疑之后，国土部终于拿出了一个官方的数据，据称目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷，即使按照官方的这个数据，土地闲置浪费非常惊人。 而对于这样令人痛心的浪费行为，国土部今年掀起了土地执法风暴，但到今天我们也没有看到一起足以令人振奋的执法案例，亦没有官员对于当下的土地闲置承担任何责任。

笔者多次呼吁，有关部门应该拿出重庆打黑的勇气，打掉土地市场背后违法乱纪的保护伞，痛下决心治理当下囤地炒地的恶习，这才是让房价回归理性的本源之道。特别需要提醒地是，对于土地政策，“国四条”有两点表述非常值得关注：一是指出要增加中低价位房和限价房的土地供应，但如何增加，如何调整土地供应上严重扭曲的结构，尚需可操作的，明细的，量化的政策；二是“国四条”强调，要完善当前的土地招拍挂制度，这等于官方终于承认，土地招拍挂是有严重制度设计残缺的，按照招拍挂，土地只会供应给高价房，显然和第一点要求矛盾。因此，唯有对招拍挂制度进行颠覆性的修改或者废除，让土地市场首先冷静下来。

“地王“也许可怕，但比“地王”更可怕的是对屯地炒地等行为的绥靖政策，是“地王”在2010年继续上演连续剧，还是土地市场掀起执法风暴，很显然，这将直接左右“国四条”的成败。

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