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牛刀：从空置率看一线城市房价顷刻暴跌
我们市场的概念常常被开发商任志强之类的半桶水弄的模糊不清，让买家无所适从，让决策层面不分东西。空置率就是其中之一。本来我今天不想谈这个问题，因为要谈的内容实在太多，精力顾不过来。但是，今天上海一家叫什么晚报的报纸，也许那个记者在开发商那里喝酒喝多了，完全曲解了我的观点，并把我对租金收益率的理解，张冠李戴到空置率上面，所以，我觉得有必要谈谈中国房地产的空置率问题。
中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，因此，多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这个空置率为为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是指存量市场的空置率，老百姓去看亮灯率也是指的这种房子。尽管亮灯率不一定科学，却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
房地产的空置率，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社会财富是否平衡，空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价。而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，大量的国家用于发展实体经济的贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，对金融的系统性风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你想不炒房子都不行。老百姓的这种空置率尽管很难产生科学的数据，但是大抵是能够判断出来的。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35%，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州，甚至杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65%，你这个房子还是房子吗？
有数据显示，上海今年的住宅有90%是被外地人买走的。这些人买这些房子干啥呢？用来炒的。上海本地居民、尤其是年轻的白领们，早就被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住，既不会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年都没有水和电的消费，能带动内需吗？能拉动经济吗？长期发展下去，实体经济进入深度萧条，社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买被遏制，这样的房价还有谁买得起？高房价，危如累卵。
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