住宅从来就不是也不该是收益性不动产

住宅从来就不是也不该是收益性不动产

1、住宅从来就不是房地产投资中的优良品种

学过房地产投资的人都知道，投资不动产最佳选项是收益性物业。而在收益性物业中从来就没有把住宅列入重要选项。原因很简单，任何投资都是为了收益，投资得好就是持续性收益，投资成功就是持续增长性收益。首先，住宅的特性是居住，即使做“包租婆”投资出租，使之成为有收益的物业，因为实际居住者支付能力限制，持续增长的租金有上限，租屋市场与投资物业市场间难实现收益平衡。再者，中华人民共和国的宪法和土地法约束下的住宅市场化改革，其目的也从来不是要把本来就短缺的居住物业变成投资收益品。

2、收益性物业的投资性也是受客观条件制约，人为炒作空间有限

作为有收益性特征的物业，就是我们说的收益性不动产，有明确的投资市场，可为什么没有那么多人去投资反而避之唯恐不及呢？
原因很简单，任何收益性不动产都是建立在实体经济基础上的，而实体经济的增长除人为的放虚炮因素外，是不可能有泡沫的。同时收益性物业的投资价值，需要专业的培育机制，要不断与发展的实体经济相结合，需要刚性的商品流通需求来支撑。即或借助金融及其衍生品撬动出收益性物业的价格泡沫，最终也需要实体经济来买单，泡沫太高总会破灭。特别是商用物业，还对地段位置有特殊需求，需要集中的人气和消费力、经营能力的基础。在这样的地段上，往往土地总量有限，且土地持有者成分复杂，地段集中的人口密集，大多还要利用旧房进行拆迁或是改造，投资额和投资门槛都很高，土地量小还不能做大建设规模。在这样的地段上，不是所有的土地都适合炒作，这样的土地价格即使不炒作，也会节节升高。这样的地段，也不可能在规划中任意调整其功能，更不可能在一个城市搞若干不断重复的大型**中心和功能区，在城市这个刚性经济体按自身发展规律运行时，也而很难实现跳跃式增长。这样的地段也不可能总是用某某中心搬移的手法，让城市经济也跟着进行概念式搬移。当然，这样地段的地价水平即使漫天飞涨，也会在一定的峰值下，与所在城市经济总量和平均水平的成长相平衡，并由于受经济实际容量影响极大，高价格意味着高成本，实体经济当然有自身的成本标准，不可能人为炒作。
其实我们已经看见，那些以大量住宅建设先行的新建城区，或是利用某某中心搬移的方式形成的新区，短期内难有收益性物业的生存空间。人气与商机的培养是无法炒作完成的。

3、住宅的投资属性是人为炒作的结果

可为什么这些年开发商和投资者要把他们作为收益性不动产投资来炒作和拉动呢？为什么还有那么多的购房人自以为是投资呢？
原因当然是有收益的预期，且不乏还是楼花就有人炒作了。这种收益预期与居住短缺，居住水平的改善，本来是没有直接关系的。现实状况，一方面是土地价格的预期拉高了房价预期，一方面是日益增长的居住需求（包括改善居住的需求）让这场住房市场化改革遇到了权益性需求的刚性增长，于是土地管理者（注意不是拥有者）与房屋出售者，就在这千载难逢的历史机遇中，一步步拉高房价，从而不断地刺激地价的上涨，最终使住宅这种物业，成了价格预期收益的不动产投资品。于是就有了只有不断上涨的房价才能刺激购房（或者是投资）的欲望，可不断上涨的价格又抑制了购房欲望的怪圈，而且随着价格上涨得越快，进入的投资者越涌跃，炒房（主要是住房）成了与股票、黄金、保险、基金等金融产品并列的投资品，联带那些从事实业经济或贸易经济的商人也纷纷弃业奔“房”，经济被房地产（其实是住房）哄抬出了连外国人都担心起来的泡沫了。
所以，这个投资泡沫是人为制造烘抬地价而致。
在这样的游戏规则下，烘抬者还得不断恶性加大泡沫，并还得不断掩盖泡沫的事实，以让后继投资者不断涌入。
官员们不承认有泡沫或是拚命掩盖这种泡沫，是因为他们在住房市场化改革的名义下，不愿承认这种泡沫是财政利益与个人利益需要的结果，更不愿承认是为了让游戏继续玩下去不得不涨价的理由。

4、投资属性是价格上涨泡沫的伴随物

试想，如果不快速拉涨地价，在现有财税国地分制的政策下，地方财政收益将不能在短期内有较快增长，大量城市建设政绩与GDP争夺战将成泡影，集团私利也少了巨额入帐；如果不快速拉涨房价，住宅的投资收益靠购买力下降群体提供的微薄租金，则在还贷压力下，基本为负资产，投资不动产的驱动力也将不复存在。如没有房价快速增长的价格性收益，住宅投资收益降低而回归它本来平凡的居住属性后，（更别提回到宪法、住房改革文件精神、联合国人居宣言名义下，在中华人民共和国的公有制社会主义国家属性中的公共属性时），它就失去了拉涨地价的理由，更没有了可预见的价格收益的持续增长，自然它的投资属性就会降到最低。
如果住宅这个社会公共产品甚至是公益性产品继续这样被商品化极端包装，并以市场的名义搞所谓的供需决定价格时，利用居住的权益性需求获取暴利就显得那么无耻，就会让社会矛盾无限加大，房奴最终起义无力甚或拒绝购房、还房贷时，社会稳定性和金融稳定性都将是个问题。
更有住宅用土地无限地高价上企，不可能没有与当地经济水平一致的平衡点，社会资金总量总有在不同城市间循环重复，与住宅总量投入平衡，被释放完的时候，投资属性没有了，居住属性又成了高价阻碍购买力的时候，这场游戏就该结束了，就如绷紧的皮筋，要么断裂，要么停止。

5、打击住宅用地的高地价，限制住房供应房价，就是弱化甚至去除住宅的投资属性，就是执政为民最有限的宏观调控

可以设想一个动态平衡，即是让住宅投资价值在与经济同轨购买力可持续的价格下，合理地运用市场法则与土地行政管控手段，实现房价上涨与地价上涨与住宅居住属性满足市场需求，而投资收益与租金收益平衡。如果能在这其中做到动态平衡，已经是官员们能做到的极限，但却不是财政收益与个人收益的最佳，已经显出资本主义贪婪特性的社会人文环境下，可以看着是“大公无私”之举，真心谋国之“善”了。
客观地讲，这种做法虽还不能还住宅的公共社会属性，保障公民居住权益，但也算是改良者在民怨矛盾与市场矛盾间找到一份平衡解决之道了。悲观地讲，今日以掠夺百姓居住权益为官商谋财之丧心病狂，恐怕连这种平衡之道也难有行。此非社会之过，乃人性之过。所以我们看到的是大量政策性文件的提法是抑制房价，而不是控制房价，甚至明言降低房价或用行政手段约束房价，对住宅开发用地的地价也没有任何限制措施。不从土地公有属性被侵占的问题入手，不从住房社会公益属性着手，不从纠正04年18号文全面市场化的错误政策着手，仅凭一纸空令，用抑制投资来抑制房价，没有从根本性打击住宅的泡沫化投资属性，就算把房贷门槛提再高，利率上涨还赶不上价格性上涨，并有通货膨胀负面冲抵压力下，投资热情只会消停观望之后，终究回到越抑越涨的传统怪圈里，看似宏观管控，却未触及根本，实为放纵的调控假命题中。可以说，打击为住房建设用地的高地价，就是限制住房房价，就是弱化甚至去除住宅的投资属性，就是执政为民最有限的宏观调控手段。只是在无法找到平衡中央地方财政分税困境，无法竭制土地收益截留问题的方法时，无法从制度上回到社会主义全民所有，政治上无法回到人民民主上，上述这样的宏观调控局面的出现，都只能算笔者的书生之见了。