遏制房价上涨：四项措施能否奏效

遏制房价上涨：四项措施能否奏效　　

一、温家宝有决心管好房市，保持合理价位　　

　2月27日　下午3时，温家宝总理在接受中国政府网、新华网的联合专访时，表示自己“有决心在本届政府任期内能把这件事管好，使房地产市场健康发展，使房价保持在一个合理的价位。”　　

　3月5日　温家宝总理在这次十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时，又再次表示：“要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”　　

温家宝总理的这种“有决心管好房地产市场、遏制房价过快上涨势头”的承诺，又是依靠什么措施来保障按时兑现的，到底可不可信？有不少网友的怀疑和疑虑都溢于了言表。　　

二、温总理的四项措施能否奏效　　

要对此作出客观、中肯、理性的判断，就必须从市场的供求对接和居民的收入现状这两个主要角度，分析一下他的这种楼市调控对策，到底对不对路，有没有实现的可能性？　　

综合温家宝2月7日的联合专访与3月5日的政府报告，可以看出他的调控对策有四个主要之点：　　

一是增加保障性住房供给。　　

温家宝在接受两网的联合专访时说：“我们原来制定一个规划，2009年至2011年用3年时间把保障性住房建成750万套。现在看来2009年完成200万套，今年将完成300万套……”　　

在这次政府工作报告中则表示政府将“继续大规模实施保障性安居工程，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。”　　

分析与解读：　　

从市场的供求上看，2010年全国各大、中城市楼市价格不断上涨的根本原因依然是供给的偏紧与开发商对定价权的垄断。供需上的巨大缺口必然导致市场上的竞购和价格的不断上涨。抑制这种房价的过快上涨势头，最根本的办法不是紧缩膨胀的需求，而是增加有效的供给。供给增加了，价格向上的张力自然就会消退下来。从这一点上看，温家宝用增加保障性住房供给的办法来遏制房价的过快上涨势头，这样的调控基本上是对路的。但有一点是必须满足的，那就是增加的供给必须是低价位的。只有用这种低价位地供给，才可能拉低目前这种高价位的楼市。想一想，有这么多低价位的房子来满足中低收入阶层的基本住房消费，又还有谁再去节衣缩食地购买那种高价位的房子呢！眼睁睁地看着这么多的购房者被这种低价位的保障性用房吸引过去，高价位的楼市也就不得不跟着回落而去竞留那些离己而去的购房需求。　　

问题是温家宝的这个调控虽然对路，但只可惜这种增加的供给太少，而不足以拉低这种高价位的楼市。想一想，仅仅靠这750万套的保障性用房又如何撼动这种高价位的楼市。中国有近乎十四亿的人口总量，假定每4人一套住房，其市场需求总量也近乎3.5亿套。除去9亿农民的自建房，也大概需要1亿套的供给吧。如果再除去城市居民的现有住房，恐怕其潜在的市场需求总量也应该有四千多万套吧。（这只是一个粗略的估计数）照此看来，750万套保障性用房的增加供给，显然是遏制不了目前这种高价位的楼市的。　　

那么，又该怎么办呢？温家宝沿着这种增加供给的思路接着说道：“与此同时，还要加快廉租房和普通租赁房的建设。”到底这种保障性用房的增加供给里面包不包括这种政府廉租房和普通租赁房呢？如果包括的话，那么温家宝的管好承诺肯定是没的指望。如果不包括，则还尚可指望一下。因为这意味着将有着更多的低价位住房供给出来，来满足中低收入阶层的住房需求。　　

在遏制房价、满足人民群众多样化的住房需求上，加快政府廉租房、普通租赁房和经济适用房等保障性用房的建设，增加它的有效供给，绝对都是一个好办法。住有其屋，不一定都要拥有自己的产权。买不起自己的房，但只要能租得起也是可以接受的。住自己的房子是住，住政府的廉租房也是住，只要有屋可住就行，至于产权是不是属于自己，则无关紧要。属于你也是住，不属于你也是住。用这种廉租房和普通租赁房来解决人民群众基本的住房问题，显然要容易不少。如果要让每个人都拥有产权属于自己的房子，这样的目标肯定是完成不了的。温家宝很坦诚地承认了这一点。他对此解释道：“还有一部分人要住公用的租赁房，低收入者、农民工租用廉租房。”如果通过这种办法解决中低收入阶层的住房问题，增加这种保障性用房的供给，绝对都是可行的。但问题的关键是运用土地、税收和优惠政策落实这一调控措施。　　

二、支持居民自住性和改善性购房。　　

温家宝在接受两网的联合专访时指出，“我们要支持和鼓励人们购买自住房和改善性用房。重点放在低价位的小套型，这主要靠市场，政府的责任主要是在土地、金融和财税上给予支持。”在这次政府工作报告中则承诺道：“将继续支持居民自住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应。”　　

分析与解读：　　

重点放在低价位和小套型，这种调控有助于促进供需的有效对接。因为只有这种低价位、小套型、经济适用的普通商品房，才可能与中低收入阶层的有效需求对接起来。主要靠市场也没有错，毕竟市场对资源的配置发挥着基础性的作用。政府的责任主要是给予土地、金融和财税上的支持，这一点说的也没有错。毕竟政府对市场的调控只能通过这些经济杠杆予以合目的的调节但这一调节却最关键。在政府工作报告中，温家宝承诺要增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，就事实上抓住了这个关键。抓住这个关键，就必须根据中低收入阶层的收入现状和承载能力，为这种保障性用房的增加供给事先设定一个指导价位，然后由政府出面招标开发商，严格按照这种指导价位和质量要求，在规划的地段投资建设这种保障性用房。只有增加这样的供给，才可能确保它的有效性，才可能把这种“支持居民自主性和改善性购房”的调控目标落实到位，才可能依靠它来消低这种大多数居民高不可及的房价。　　

三、抑制投机性购房。　　

温家宝在接受专访时表示，“要抑制投机性、投资性购房，主要采取经济、法律手段。”　　

在这次政府工作报告中则强调“抑制投机性购房，加大差别化信贷、税收政策执行力度。”　　

分析与解读：　　

在接受联合专访时温家宝没有细说如何采用具体的经济、法律手段抑制这种投机性、投资性购房。调控的对策太笼统、操作性不强。每每出台政策抑制这种投机性、投资性购房，结局大都一样，那就是铩羽而归。所以，温家宝只能用这种笼统的“主要采取经济法律手段”之类的陈词滥调来敷衍一下了事。　　

但在这次政府工作报告中，温家宝在这种投机性购房的抑制上则说得要具体得多，提到了差别化的信贷、税收办法。这种调控值得期待。　　

四、整顿房地产市场秩序，惩处违规违法行为。　　

在接受联合专访时温家宝说：“要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬物价等行为进行惩处。”而在这次政府工作报告中则提出“大力整顿和规范房地产市场秩序，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬物价等违规违法行为的查处力度。”　　

分析与解读：　　

这样的话已听的太多了，至今也没有见到什么行动来。整顿房地产市场秩序，喊了这么多年，又有几个圈地不建、捂盘惜售、哄抬物价的开发商受到了惩处。一个政府如果如此糊弄自己的人民，又怎能取信于人呢！　　

综合以上分析，要指望温家宝的这四项调控措施奏出实效，增加这种低价位、小套型的保障性用房的供给，才是最根本的。如果政府的财政和GDP增长还依旧指靠于这种土地的出让和虚高的楼市，那么温家宝承诺的2010年把房价调控在一个合理的价位上，就实在指望不上了。不大批量地增加这种保障性用房的供给，一切都免谈。　　

　2010年3月5日　初稿于论道书斋      胡显达

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