高房价--挡住公平正义光辉的最大阴云

挡住公平正义光辉的最大阴云　　

         ——也谈控制高房价的三招　　

时寒冰先生说，“现在的房价之所以高，根本在于保障性住房不足，合作建房与自建房之路被封堵，形成开发商的垄断格局，使其具有的垄断定价权。而把住房定位于民生，则可以实现住房供应体系的多元化，彻底根除中国的高房价问题。”　　

这是我目前所看到的对中国高房价病因最准确的诊断和最恰当的药方。当然，时先生的药方是三个，除了住房供应体系多元化外，还提到了透明交易平台和调整分税制。　　

我认为最为核心的还是住房供应体系的多元化。住房供应体系的垄断化的症结在于中国目前的建设用地制度，住房供应多元外的关键则在于改变《土地管理法》第43条、第54条所确定的建设用地制度。对此我在《建设用地与高房价》一文里已有阐述。没有多元化的用地主体，那来多元化的住房供应。　　

当前建设用地制度必须改变的原因在于：第一、它是一个与民争利，掠夺人民的制度。中国人民通过抛头颅撒热血的新民主义革命和社会主义革命，通过打土豪分田地，建立起了社会主义土地的公有制，国家无偿地取得了这些土地，作为国家主人的人民，理所当然的应当享有这些土地带来的有益，至少最基本的居住用地应当得到公平平等的保障，这是土地公有制的应有这义。可实际情况是，根据《土地管理法》确定的建设用地制度，我国广大人民必须购买高价房屋，从而也就是高价购买了土地。根据时寒冰先生的估算，从1998年到2009年，既得利益集团让民众为高房价多付出了10万亿元人民币，相当于2.5个4万亿救市计划。根据尹中立先生计算，1999年至2009年，即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。两位先生结论接近，其数据精确程度尚可继续研究，但其掠夺之定性毫无疑问。第二、当前的建设用地制度因为权钱交易的腐败及所导致的开发商垄断定价，导致了国有资产或集体资产的大量流失和极不公平的社会财产再分配。前述从居民手里拿走的10万亿财富，如果全部或者大部作为土地使用出让金或者税收落入国库便也罢了，因为无论存在何种程度的腐败，从理论上讲，从法律上讲，总是人民的国家，人民的政府。不管使用的效率如何，总之是取之于民用之于民。可问题在于，研究表明，10万亿中的大部分通过低价拿地（可参看王炼利《告诉你一个震惊的高房价真相——别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！》），通过“桌面下的价格”、“交易费用”到了贪官和土地炒家手里，通过房产的垄断定价，落到了无良的开发商手里。王先生的研究认为：政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.　2万平方米　，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.　3万平方米　，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.　2万平方米　，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。　　

经过上面的分析，我也因此可以提出控制高房价的三招。第一、当然是改变现在的建设用地制度，让城镇居民可以在户口所在地和农村村民一样无偿获得宅基地。这是治本之策。如此一来，大多数人对建房所需要的2000元左右每平方的建安成本总是可以承受的（即使随时间波动随区域略有不同，但看看农村就知道，不是大的问题）。第二、才是大力建造保障性住房和廉租房。有此两招，就使人们从彻底从被逼着买开发商高价房的困境中解放出来了。刚性的需求就得到抑制了，剩下就是投资性投机性需要了。当然，政府因卖地所得的收入因此必然大幅减少了，这是政府不愿意采取措施的最重要原因。非不能也，实不为也。这应该就是挡住公平正义光辉那片最大的阴云。第三、根据土地出让价格，确定房地产销售最终定价，遏制开发商暴利。本来，如果有了前述两条，开发商的暴利很难成为现实。可是如果前两条因为种种原因难以实现的话，只要有第三条，控制高房价也不是什么难事。其实，房屋除了是一种投资品外，也是一种公用品，或特殊商品，如汽油、药品一样，而且从成本构成来讲，房屋的成本构成更为简单透明。房屋的成本主要就是地价与建安成本。既然油价药价都能控制，房价又有什么特别困难的呢？因此在地价的基础上确定房屋的最高售价，必然能导致房价的稳定。据此，可以保障土地高溢价可以归于国有，开发商只能通过降低建安等成本来提高收益。　　

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