牛刀：加息和物业税双管齐下方能化解房价泡沫

牛刀：加息和物业税双管齐下方能化解房价泡沫

——3月31日中午接受中央电视台采访记录

中央电视台记者：国土资源部最近提到房地产租价比过高，是政府首次承认房地产泡沫严重，网上也有网友列出了中国房地产和日本当年崩盘的时间表，你认为现在有什么好办法，能够化解房价泡沫？

牛刀：中国房价泡沫举世闻名，全球都在等着看中国房地产崩盘的笑话，这是有科学数据可以测评的。房价泡沫的测度，除了国土资源部说的租价比，还有房价收入比和空置率。从租价比来说，一般是房地产投资性价比的一个指标，为1比200最适中，也就是说，200个月租金的收益可以收回全部房款，但是，在深圳是1比500，上海、北京是1比480，泡沫显而易见。

房价收入比超过国际警戒线的一倍以上，在一线城市突破了1比20，国际警戒线为1比6。而空置率呢？有两种算法，一种算法是开发商的算法，为没有卖出去的房子，我们把这种空置率称为行业空置率。还有一种算法，是社会算法，把没有人居住的房子称为空置率，这样的空置率十分惊人，上海、北京和深圳，这样的空置率达到40%，也就是说，将近一半房子是没人住的。

最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，中国政府辛辛苦苦造了这么多房子空在那儿没人居住，很多在炒家手上，既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源的极大浪费，也给银行带来了极大的风险。买房子不是买黄金，你买黄金买多少都没问题，因为那是花自己的钱。但是，买房子在银行有杠杆效应，20%的首付有4倍的杠杆效应，40%的首付有1.5倍的杠杆效应，只有50%的首付，银行和个人的风险才是对等的。

中国的这一轮房价泡沫是在决策层没有察觉的情况下，突然暴露出来的，因为开发商一直在欺骗和胡弄决策层，有那个什么城市化还有多少多少年，北京的房价要成为全球第一，等等等等，完全忽视了一个经济学的基本常识，那就是房价上涨要与经济增长和城市居民收入增长相均衡，脱离了这种均衡的状态，经济和社会就要出问题。尤其是2009年的货币贬值，更加催生和放大了房价泡沫。

从现在情况来看，只要中国政府的决策层开始警觉，并下大力气化解泡沫，还是有机会。那要两手并重，一手是立即开始加息，停止人民币的继续贬值，弱化所有资产的投机行为，维护人民币币值的稳定，消弭市场的恐慌情绪；还有一手就是立即开征物业税，将中国660个城市的空置住宅逼出来，流向市场，发挥住宅的利用效力。这样，化解泡沫还会有可能，否则，一切都晚了。日本只是失去20年，中国要失去30年。