房产盛极而衰 黄金将成中国投资品之王

张庭宾

    房地产保有税的登场将宣布一个中国人财产性收入新时代的来临。

　　历史往往在不经意间走过一个关键的拐点。

　　自从有了财产性收入以来,特别是2000年来,在国人的直接投资收益榜上,房地产投资毫无争议地排在第一位。而这一位置很可能很快被另一种投资品替代,它就是黄金。

　　在中国内地,直接投资品的选择有限,而能够登上连续性超额正收益（超过定期存款利率）榜的更是很少。各种固定收益投资比定期存款利率高不了多少;汇率和期货类投资风险极大,涉足者很少,加之国内市场常常是国际影子市场,吃明亏暗亏者占大多数;艺术类投资固然收益不错,但其专业性太强,能够获益的人很少。能真正作为大众投资品的,一是房产,二是股票,还有就是近三五年来的后起之秀——黄金。

　　如果从2000~2010年的十年周期看,房地产一直雄踞中国投资品收益之首,在一线大都市如北京和上海等,都有十倍上下的收益,二、三线城市也有200%~500%的收益;排在第二位的是黄金,上涨了约300%,去掉汇率因素也有约260%;最差的是股票,其间,中国GDP大约增长了十倍,而A股让人汗颜的是,散户投资者总体上基本是零收益。

　　然而,这个排行榜行将发生改变,假如以现在——2010年4月10日为起始点,我们对未来5年或10年的投资品进行预测,笔者的判断是:投资黄金很可能将远远超过房产的收益率。可以说,从现在开始,“黄金车队”的收益速度将超过“房产车队”。

　　促使“黄金车队”超越“房产车队”的最直接动因是——房地产保有税,又称物业税的征收。对这个中国新酝酿税种反应最热烈的不是楼市,而是国际黄金市场。4月7日,金价强有力突破每盎司1136美元的关键压制,连续三天上涨至1161美元,一扫自去年12月调整以来的观望状态,从技术上基本确认了本轮调整接近尾声。黄金再创新高只是时间问题。

　　黄金此轮调整态势比笔者早先预料的要略强。去年11月20日,本人曾指出:黄金价格随时可能出现较大幅度调整,此后,几次在公开场合,包括第一财经“头脑风暴”的节目中曾指出,此轮回调低点可能在1000美元以下,时间约在2010年4月份。然前期实际只调到了1044美元。

　　究其原因,从基本面而言,主要是:尽管欧元、英镑弱,但美元也好不到哪里去,市场对美元提高利率的预期一再落空,这说明了美元有“难言之隐”,而从一个侧面印证了本人此前对美国此轮经济“伪复苏”的判断。

　　但黄金上涨的“导火索”最可能的还是物业税。物业税对于打击中国内地楼市泡沫肯定有效,特别是对投机购房者是致命一击,尽管它的征收存在着很大争议。

　　毋庸置疑的是,物业税将在很大程度上削弱房产的保值增值力。不仅房产将丧失投机空间,也会相当程度上削弱其长期保值价值。其逻辑在于,房产虽然是实物投资,有一定的对冲通胀的作用,但内地房产只有70年的使用权,购房者为此已支付了高昂的一次性拍卖地价,换得70年的免费使用。现在游戏规则可能被单方面改变,即使已获得70年的使用权者,仍要为使用这些房产付费,即持有成本相应增加。前不久,有关部门的报告称,中国房产的平均寿命约为30年——这个折旧时间短于社会此前的预期。鉴于目前一些大都市的房价已达到500~600个月的租金水平,即为40~50年的租赁费用。简言之,假定租金价格不变,那么,你现在长期投资房产,如果房价不能继续大幅上涨,你的亏损是可以理性预期的。

　　指望房产继续大幅上涨肯定是一厢情愿。国际上房地产泡沫的周期（从上一个高峰点到下一个高峰点）平均是18年,中国房产的上一个价格高峰为1996年,现在已经14年过去了,鉴于国人的投机性更强,这个周期应比国外更短。况且近一年来楼市的所有征兆和数据已经完全符合楼市最后疯狂的特征。如果加上物业税的征收,那么楼市的最后接棒者将会消失,楼市泡沫幻灭近在咫尺。

　　个人判断,在不出现恶性通胀的情况下,房价下跌30%~50%能够稳住回升,已属难得。

　　房产保值属性的“此消”,黄金保值增值属性将“彼涨”。从大局背景看,在各国政府债务竞相急剧攀升之际,对于纸币恶性贬值的担忧将迫使更多人避险进入黄金和大宗商品的怀抱。而内地一旦出现房地产泡沫破灭的预期,那么大量剩余资金将寻找避风港,考虑到股指期货时代的A股会更加变幻莫测,对大众而言,黄金将成为最后的庇护所。

　　在所有的黄金投资品种中,实物黄金有一个最大的优点,即一旦你购买了实物黄金,并将之收藏家中,就没有人能够对它再征税。犹太人正是深悟这一财富秘密,才对实物黄金产生血肉感情,成为千百年来世界上唯一财富能够不断滚动增值的族群。

　　在此需要重复笔者的一贯判断:在未来5年内,黄金价格将超过每盎司3000美元;即使高过5000美元,本人也会毫不意外。再加上一句新的话——从现在开始到未来5年,黄金将坐上中国投资品收益之王的宝座。

　　而眼下,物业税或许已经“宣布”——1000美元以下的黄金价格成为了历史。（作者为资深财经评论员 联系邮箱[email protected]. 谢潞锦对此文亦有贡献）