牛刀：应把开发商自有资金比例提高到50%

牛刀：应把开发商自有资金比例提高到50%

房价普降，是指中国70个大中城市房价全面下降。这种全面下降的局面还没有出现，所以，很多开发商和炒房客及被收买的一些媒体和专家，还在制造谎言欺骗市场，理由就是某某城市房价还在上涨，以偏概全，也能蒙骗一些人。因此，现在最急迫的是促使全国70个大中城市房价全面下降。

要促使全国70个大中城市房价全面下降，至少还有三步路要走：第一步是去杠杆化。开发商说即使没有成交也不降价，理由就是开发商有钱。今天报道的广州收回恒大、鸿荣源和金地集团三块地王，没收了鸿荣源4个亿和金地2170万保证金。这点钱对开发商来讲其实不算什么，因为开发商很容易在银行里拿到更多的钱。

开发商容易在银行拿到更多的钱一个主要原因，就是因为开发商自有资金比例只有20%，在银行的杠杆效应是4倍。对于商品住房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部地产开发资金的比例，所以业内又叫自有资金比例。在2004年9月，中央为调控当下较热房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其项目资本金比例不得低于35%。此后几年，随着楼市的持续升温，开发商的贷款被严格限制，“35%”的大限也从未放松过。

2009年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院于 5月27日公布将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。现在的情况是，由于去年货币供应量过大，M2增速达到29.7%，余额突破60万亿，几乎等于两倍的GDP，因此，流动性泛滥。现在仍然给开发商如此之大的杠杆效应显然不合适，所以，银行面临的问题就是应该将去杠杆化与中央政府的房价调控政策融为一个整体，把开发商自有资金比例提高到50%。没有去杠杆化就不能有效地遏制房价上涨，只有去杠杆化才能促使房价的普降。

第二步是去泡沫化。去房价的泡沫化有两个内容，第一个是正视中国城市居民生活的困境，包括失业的大学生和农民工的公益救助，努力提升他们的购买力。对恩格尔系数大于35%的普通城市居民应该发给生活补贴。全国大学生助学贷款总共只有200亿，对毕业两年以上仍然无法偿还助学贷款的大学生应该予以减免。对农民工不能简单的谈增加收入，政府应该拿出一笔钱，在五一节日，每个农民工补贴两百元钱，以示对他们劳动的尊重。

第二个是适时动用货币工具回收流动性。要促使全国70个大中城市房价普降，不动用货币工具根本行不通，仅仅只是动用金融工具回收流动性，只是在商业银行内部起作用，不会对社会上的流动性产生影响，房价泡沫依然在衍生。所以，央行应该向市场传达一个明显的信号，那就是人民币停止贬值，制止一些盲目的投资行为，减少城市居民的不必要损失。这是促使全国房价普降的一个最重要的措施。

第三步是调控供给。对供给方的调控，动用了产业政策、财税政策和货币政策，现在只是适时开征物业税的问题。因此，对需求方的调控已经迫在眉睫。对需求方的调控不是简单的增大供给，而是从土地供应开始，就要制定相应的法律法规。北京市政府限制买多套房，住建部发现经济适用房用于出租予以收回等，这些零星八爪的政策带有很大的随意性，而住宅关系到国家的长治久安，应该是稳定长期的不得随意更改。

在目前情况下，要有让开发商下课的勇气和决心，在住宅用地的供应上，保障性住宅和商品房住宅要做到七三开，也就是保障性住宅用地要占住宅供地总量的70%以上，逐步达到95%的用地比例，以后的商品住宅不得超过住宅用的5%，因为土地是公有的。其次由政府规划设计，建筑商直接按招标要求施工，不用开发商介入社会保障住宅，减少中间环节。在分配环节上面向年轻的白领和农民工，而不是以公务员为主体。

这三步路看上崎岖，实际也简单。关键是看政府是不是真正在为中国经济和中国民生来做长期打算。为国为民，才能保证长治久安，如果仅仅只是为了GDP的数据，仅仅只是为了利益集团牟取暴利，那当然走起来有些艰难。但是，通过这次对供给方的调控，收效明显，说明只要下决心，立意为国为民，也同样可以对需求方进行有效的调控，促进全国房价的整体下跌。

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