“三、四线”城市也要坚持“房子是给人住的”
作者：王国胜
从“房子是给人住的”这个基本定位出发，“一、二线”城市实施了限制投资性购房的限购限贷政策。房价增速大幅度降低，投机炒作得到有效抑制，满足居住需要的购房降低了成本。由房价高企引起的资源配置扭曲和金融风险得到了初步控制。在“一、二线”城市限购限贷政策取得明显成效的情况下，“三、四线”城市房地产市场的问题开始凸显出来。
“三、四线”城市房地产市场存在的问题与“一、二线”城市房地产市场存在的问题有相同之处，也有不同之处。相同之处是，房地产价格都有虚高，都存在泡沫。虽然看起来“三、四线”城市房地产的价格比“一、二线”城市低许多，但如果去掉级差地租的影响，一些“三、四线”城市的房价更是畸高。不同之处是，“三、四线”城市的房地产库存积压较“一、二线”城市更为严重。所以，“三、四线”城市面对降低房价和去房地产库存双重任务。
面对降低房价和去库存双重任务，“三、四线”城市也必须从房子是给人住的这个基本定位出发，对投资性购房限购限贷。
第一，对投资性购房限购限贷有利于降低房价。限制投资性购房不仅能够降低对房地产的现实需求，而且，如果政策持续稳定，还会降低社会对房地产的需求预期。这无疑有利于房价的降低。而房价的降低又会有利于吸引各类人才，促进当地经济发展。
第二，对投资性购房限购限贷有利于增加居住性购房需求。限制投资性购房能够降低房价，而房价的降低必定会增加居住性购房的需求，特别是改善型的购房需求受房价的影响比较大。而这无疑会有利于降低库存。
第三，房价的降低有利于政府以较少的财政投入帮助一些特殊群体解决刚性住房需求问题。无论是为各种低收入群体提供廉租房，还是为引进的各类人才解决住房，都能够在一定的财力条件下使用更多的房源。这也无疑会降低当地的房地产库存。
在这里需要对三个问题有正确认识。
一是不能靠市场炒作降低房地产库存。对房地产的积压库存，要靠增加居住性购房、靠政府对解决居住性购房的财政支持、靠压缩房地产投资来逐步化解。靠市场炒作、靠增加投资性或者说投机性的购房来化解是不可能的。因为在这种情况下房子不过是从在一部分人的手中闲置，转到了另一部分人的手中。尤其需要注意的是在这种情况下形成的房价高企会刺激新的房地产投资，进一步加剧房地产库存积压。这无异于饮鸩止渴。
二是不能靠土地出让收入来增加财政收入。如果财政收入过度依赖土地出让收入，自然不希望房地产价格回落，因为这意味着土地出让收入的减少。但靠土地出让收入来增加财政收入是以当地的产业结构扭曲、老百姓安居困难、投机炒作盛行、经济发展乏力为代价的，是不可持续的。这样可能一时财政收入多一点，但总起来看对经济发展和社会稳定都会造成危害，得不偿失。
三是不能用转移风险的办法来化解风险。房地产的超正常库存对于房子积压在手中的房地产企业、甚至对当地政府来说都是潜在的金融风险。但这种风险要靠房地产的真实的销售——满足居住性购房需求来逐步化解。在这一过程中可以通过债务的展期、某些税费的缓交、鼓励帮助居住性购房等办法来避免风险的发生。期望通过市场炒作的办法，击鼓传花，把风险转移给别人，则是错误的。因为以邻为壑不但难以奏效，甚至可能使大家都陷入汪洋大海。
对投资性购房限购限贷并不排斥市场在资源配置中的积极作用。即使对投资性购房限购限贷，由于级差地租的存在，一二线城市的房价肯定要高于三四线城市，并且就是在同一个城市中房价也肯定会千差万别。级差地租的存在要求人们根据自身的能力和收入等条件选择自己的工作和居住地点，要求企业根据自身的现实情况和发展机遇选择生产经营地点。这有利于防止人口和企业在大城市的过度集中，是市场配置资源的重要内容。由于级差地租的存在，对投资性购房限购限贷并不妨碍各种资源根据价格变动反映的市场需要合理流动。
总之，“从房子是给人住的”这个基本定位出发，必须把投资性购房和居住性购房区分开来。对前者应当限购限贷，对后者则应当在贷款等各方面给予支持和优惠。不仅“一、二线”城市，“三、四线”城市也应当如此。对来自竞争的繁荣应当欢迎，对来自投机炒作的“繁荣”则要坚决反对。
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