只有12%利润？

只有12%利润？　　

最近国家统计局宣布要对房地产成本，这牵动了房地产商的神经，广州日报发表房地产开发商自曝成本的报道：开发商自曝房价构成中土地成本30%，建安成本（建材、人工等）40%，税费成本10%，其他成本（营销管理成本和融资成本等）8%,利润12%。

姑且相信这自曝是真实的，那么房地产的利润率是12%吗？不，自曝的实际是房地产价格构成表，而不是房地产成本构成表。上面所列税费成本，其他成本实际是由房产消费者支付的，房地产开发商根本就不会为此花费分文，又怎么能算入房地产成本？即使按照房地产商给出的自曝表来算，房产成本也只是土地成本+建安成本，看来对房地产的利润率得我们重新计算。

为了计算方便，现在假定房价是100，土地成本30，建造成本40，税费10，其他成本8，利润12。这里房产成本是土地成本+建造成本，即30+40=70。房地产利润率按(利润/房地产成本)X100%这一公式计算，(12/40)X100%≈17%。17%比12%要高，不过似乎还没到暴利的程度。不过这有个前提，那就是房地产商自己出资付清了地价和建筑工程款。但是在其他成本中的融资成本分明告诉我们，房地产商们并不是全部用自己的钱来支付。什么是融资成本，无非就是贷款利息和股票股息。假定房地产商出资30支付地价，向银行贷款40支付建安成本，房产销售完后，向银行偿还本金，再拿出4来支付10%的贷款利息（银行的贷款年利率是5-7%,实际的贷款偿还本息计算比较复杂，这里不做深究，只做简单的近似计算）。在这种情况下，房地产商的利润率就是 （12/30）X100%=40%。

房地产商的利润率最准确的公式是：（销售利润 / 房地产商自付资金）X 100%

从这个公式我们可以，在销售利润固定不变的情况下，房地产商自己投入的资金越少，利润率就越高。如果房地产商除了银行贷款外，还能通过发行股票筹集资金，那么他可以投入更少的资本来支付房地产成本，利润率将超过40%。理论上房地产商可以通过银行贷款和股市融资，自己不花一文钱，用别人的钱来支付房产成本，此时房地产开发商的利润率近乎无限大，他销售房产赚取的每一分利润都像天上掉馅饼一般白白捡来的。

现在房价之所以居高不下，根本的原因在于房地产开发商把持着房地产的定价权，而房地产商开发房产的目的就在于赚取高额利润，要赚取高额利润就必然要维持高房价。前面分析了，理论上房地产开发商可以别人的钱去支付成本，“崽卖爷田不心痛”，再加上他们把持着房产定价权，房地产开发商随时都有抬高房价，投机赚取高额利润的冲动。“如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”地价高，税费高，根本就是借口，哪怕地价税费全部减免，只要建设房地产是为了赚取利润，你就别指望房地产开发商会自觉降价减少自己的利润。　　

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