浅析2010年中国楼市调控的微观对策
根据我国房地产业的供求现状，笔者以为，2010年中央应把自己的宏观调控重点放在土地开发用途的规范控制、楼市投机泡沫的挤兑清理、现有楼盘的出清促销之上。
1、 现有楼盘的出清促销。
现有楼盘不能捂盘惜售，人为地制造楼盘供给紧张气氛，以诱致更多的人在较高的价位上进行疯狂的抢购。楼市的这种火爆是泡沫性的，里面充满着各种投机的资本。这样的投机泡沫迟早都是要破灭的，就像20世纪80年代日本楼市的崩盘所经历的那样。楼盘固然是卖了出去，但大多不是为了自住，而完全是为了在更高的价位上转手赚更多的钱。这些房子并没有进入居民的真正消费，而成为它们的生活必需品。有着真实需求的自住房的购买者，依然被这种高位的房价阻挡在这种看似火爆的楼市交易之外，它们只能望楼兴叹。如果实在忍受不住这种无房居住的痛苦煎熬，就只能拼尽祖孙几代人的积蓄，再背负巨额的银行贷款而沦为可怜的房奴。房价与居民收入的巨大比率，让炒卖楼盘投机赚钱成为社会富裕阶层或高收入群体的一种特权。而更多的社会中低收入阶层，要么节衣缩食、花尽积蓄、背负巨债而沦为遭受食利者盘剥的房奴；要么只能继续蜗居在自己的棚户区或合租的房子里。这就是它们在这种高房价下的一种无法逃脱的运命。难道它们不想住进那些宽敞明亮的大房子里？不是不想，只是自己的微薄收入无法与那种高位的房价对接不上而已。
不错，以前中国的楼市也有过降价促销的一段时日，一些人的持币待购和徘徊观望，也确实没能把这个冷冷清清的楼市给刺激火爆。一些市场营销专家认为，这是社会上的那种买涨不买跌的大众心理作用所致。因而它们主张必须维持这种房价的高位性，否则不利于这种楼市的促销。
应该看到，在这种下跌的楼市中，它一直火爆起来，肯定要与人们的持币待购有很大的关系。然而，楼市火爆不起来的根本原因依然是房价与收入的巨大差距，依然是楼盘的价位没能下跌到大多数居民有支付能力的需求范围之内。如果楼盘的价位能够把地方政府与开发商的暴利挤兑出去，使其一路跌到现在房价的一半，在中小城市也就是花上十几万就能买到一处宽敞明亮的大房子，还能在发愁那些闲置已久的房子卖不出去吗？还在发愁现有楼市的出清吗？所以，现有楼盘的出清促销，基本的办法还是降价。只有把楼盘的价位降低到大多数居民未来5到10年的家庭收入能够支付起，而不至于沦为可怜房奴的范围之内，才可能让这些闲置的楼盘成为人们的生活必需品，而发挥出它们应有的使用价值来。
问题是温家宝政府的楼市调控，只是为了遏制住各地房价过快上涨的势头，以此平息民众的抱怨之声。他的调控着眼点为了稳住现有的房价，而不是为了把这种高位的房价降下来，以回落到大多数居民的现有或未来的收入都能承受的价位之内。很多人都欢欣鼓舞于他的这种心系民众的调控，但却无法体察到这种调控的脆弱性。对于引导房价理性回落、促进居民自住房的购买而言，他的这种调控根本就没有多大作用。
稳住现有的房价，只能暂时平息一下民众在购房自住问题上的焦躁心态，但却无法推动现有楼盘的出清和房地产业的新一轮发展。他的这种调控，固然能够遏制住现有房价的过快上涨势头，但却无法挤兑和清理出楼市中大量的投机成分和资产泡沫。这种调控，只能让现有的楼盘在开发商、地方政府、社会炒房团之间倒过来倒过去，就像股票、拍卖品在股市与拍卖场中所经历的那样。倒过来倒过去，无非就是为了利用信息的不对称，通过人为的炒作和哄抬，而在更高的价位上转手，赚更多的钱。这样的楼市经过如此的折腾，就是再火爆，也只是一种虚假的火爆。毕竟这些出售的楼盘并没有进入居民的消费，而发挥出它们的使用价值来。所以 ，温家宝把稳定房价作为这次宏观调控的目标，实则就是对中国房地产业发展现状的一种误判、一种误导，根本就无法把这一产业的新一轮发展给诱致出来。
中国房地产业中能够牵一而发动全身的关键所在，看来就只有这种楼盘的降价促销了。只有降价才可能把这种楼盘的出售与大多数居民的实际收入有效地对接起来，并通过它们的购买出清楼盘，从而拉动这一产业新一轮的投资和增长。
现有楼盘的降价促销，并不能一味指靠政府的调控导向，也不能寄望于开发商的慈善心肠，必须动用银行信贷的收紧与倒逼办法。中国楼市的资产、价格泡沫，导源于我们银行的信贷膨胀，或者信贷的过度供给。国家发改委的研究员王小广，对此也有同样的感触。在对中国房地产业发展现状的研判中，他毫不客气地指出：“中国经济的复苏，是政策刺激出来的，不是市场自身的复苏。目前，决定房价的唯一因素是货币。2009年一年的信贷达到9.5万亿，其中4万亿进入楼市。明年计划的信贷投放是7.5万亿，很宽松，房价还得涨。”（2009年12月28日凤凰财经）
从这些信贷投放的数据和流向上看，开发商们之所以有能力、有底气把自己的楼盘价格不断推向新高，是因为它们有银行信贷的支持和撑腰，它们的开发圈地从不缺钱，也不为没钱还贷发愁。它们也不用贱卖楼盘还贷，它们已把地方政府的财政多寡、银行的收益盈亏，与自己的楼盘价格紧密地捆绑在一起，同呼吸、共命运。现在，房地产开发商、地方政府、银行信贷实质上就是一个活脱脱的命运共同体。只要它们集体性地哭穷叫苦，银行的信贷支持就会在政府的特别授意和关照之下，被源源不断地送来救急解困。经过这么多年的吸附和累积，楼市中的信贷货币可谓越积越多，捆绑政府和银行的绳索也越来越紧起来。这样捆绑的一个结果，就是让目前的货币成为决定房价的唯一因素。
解铃还须系铃人。既然楼市的运作依存于这种货币的投放和信贷的膨胀，因此要想把这种高位的房价降下来，信贷货币的收紧与催缴就是一个最致命的杀手锏。宽松的货币不应该再针对我们现在的楼市。调控这种逆势而动的楼市，中央政府应该动用从紧的货币和信贷。要通过这种信贷的从紧和催讨，断它们的奶，逼它们卖楼还贷。不要害怕把它们逼破产了。就是把它们逼破产了，银行可能出现坏账，地方GDP的数据和增速可能下滑得很难看，但已建成的楼盘依然尚存，它们不可能因为这种楼市的崩盘而就消失没有了。一些开发商因为被逼破产了可能不再干了，但我们的政府可以跟进接受，重新组织接着干，这些楼盘肯定毫发无损。只有通过这种信贷的倒逼，让它们竞相卖楼还贷，这种高位的房价才可能降低到大多数居民都能接受的范围之内，才可能让这些闲置已久的楼盘进入居民的消费，而发挥出它的使用价值来。通过这种信贷的倒逼，即使把楼市挤兑崩盘了，然而挤兑出去的是泡沫，挤兑进来的却是居民购房的真实需求与它们的使用价值。楼市挤兑崩盘了，一些开发商可能破产，然而那些以前望楼兴叹的购房者却可能从中得到最大的实惠。楼市的崩盘可能要导致这一产业的长时段阵痛和萧条，但政府的跟进接收与居民的低价位购买却可以减轻这种调整的阵痛。供求关系的自发调节，可以通过这种楼盘的出清、利润的恢复性增长，而缩短这一产业复苏的周期。所以，政府根本不用害怕这种楼市的崩盘。崩盘总是一种危机的结束，新一轮增长的开始。楼市的疯狂既然是货币造的孽，我们就必须吞咽这粒自酿的苦果。楼市被逼崩盘了，只要能让老百姓低价位地搬进自己的房子，就是天大的幸事。这才是真正的“以人为本”。
2、投机与泡沫的挤兑。
投机成分与价格泡沫的大量存在，是目前影响楼市健康发展的一大隐患。由于这种投机资金的炒作，楼盘的价位被拉得越来越高。因此，挤兑这种投机性的炒作，也是政府遏制这种房价过快上涨势头的一个极有效的办法。
应当看到，这种投机性的楼盘炒作之所以能够热火起来，靠的就是这种暴利的驱动。如果能够把这种投机炒作的套利空间给挤兑没有了，这样的投机炒作自然也就消失了。无利不起早嘛！
在这种投机泡沫的挤兑上，温家宝提出要运用好税收、差别利率等经济杠杆稳定房价，这种调控的思路和导向是对的，但也还必须与之配套更加微观的设计。对于这种非自住性或改善性的投机购房，比如居民的二套房购买，可实行较高的差别利率和购房首付率，增加它们投机购房的成本。对于它们的投机获利，则可通过较高的财产增值税率，把它们炒房赚取的大部分利润都征收过来，让其白忙活一场，乃至两手空空。只有动用这样的税收政策把它们投机炒作的套利空间给挤兑没有，才可能把这种楼市中的投机成分和价格泡沫给彻底地挤兑出去，以腾笼换鸟，而把那些自住性或改善性的购房者放进来。对此，全国人大财经委副主任贺铿也有着类似的构想。贺铿说：“对于房地产的调控方法，我说两点：土地转让金由中央财政统一收取，限制地方政府炒地；第二通过卖房子赚的钱，高高地收取你的个人所得税。比如你赚了100万，我收你80万的税，我看你还炒不炒。”（参见2009年12月16日《文摘周刊》）另一方面，对于这种自住房或改善性住房的购买者，政府的调控应运用较低的差别利率乃至无息的信贷予以支持。要通过这样的支持降低中等收入阶层的购房门槛，依靠它们的购买挤兑这种楼市中的投机成分和价格泡沫。
3、 土地开发用途的规范与管理。
对于土地开发用途的规范和管理，不能再单纯指靠政府调控的导向了。光靠这种非约束性的导向，又有几个利欲熏心的开发商真正听你的安排。经济适用房的建设，棚户区的大规模改造，也已导向了这么多年了，可是又有多少这样的安居工程被政府的这种调控导向出来？改变这种安居工程的土地用途，或者建豪宅别墅，或者建高档商务会馆，或者占地不用、囤积待售，这样与中央的调控导向逆势而动的事可谓比比皆是。结果本来用于安居的经济适用房建设用地都被改建成了高价位的豪宅别墅了，又如何让那些收入不怎么丰厚的人安居呢！买不起这样的高价房，它们就只能在廉租房或合租房里栖身了。这样对安居工程土地开发用途的肆意改变，也就把中央对基层民生的一次次关切给无情地阉割了。
所以房地产的开发，政府应该把土地用途的规范和管理作为一个经常性的监管点。政府应该根据国民收入的分配流向，合乎需要地安排好高价位的商品房、中价位的经济适用房与低价位的廉租房等土地开发需求用量，要把它们的楼盘位置、土地用量、质量标准、市场价位、建设时间，分门别类地一一细化起来，严禁开发商随意置换它们的土地用途，严禁开发商占地不用、囤积待售。如果刻意违反规定，不能按期把自己承建的楼盘交付使用，轻则处以高额的违约罚金，重则收回它们的土地开发权，另行标价对外发包，更甚者则直接吊销它们的土地开发资格，让这些违规者得不偿失、血本无归。只有动用这种严刑峻法，才可能把土地的开发用途给规范到位、落实到位。仅仅放出“要维护房地产市场秩序，打击 捂盘惜售、占地不用”等行为的狠话，又有何用呢！整治市场秩序、规范土地用途，必须动用严刑峻法，让违规者血本无归。香港中文大学的 郎咸平 教授一再讲西方的市场经济靠法治，法治又靠什么，靠的就是严刑峻法。记得 郎咸平 教授讲过这样一个例子，即美国的一家大公司董事长因为违规经营和做财务假账，而被它们的严刑峻法整治地倾家荡产。正因为如此，西方依靠自己法治中的严刑峻法，一直都把资本主义的灵魂——“信托责任”呵护得完好无缺。依靠这样的信托责任，市场中的每个经营者都必须按照自己的合约办事，否则违约的成本和风险将把你搞得倾家荡产、血本无归。西方的市场经济中为什么要配置这种严刑峻法来监管资本主义的这个灵魂——信托责任的以约履行呢？就是因为它们不太相信人的道德自律和缺乏约束性的政策导向，它们只相信严刑峻法这个外在的他律。我们的政府对房地产业违规行为的整治，就是太相信人的道德自律和思想觉悟之类东西的作用了，每每整治就是搞些学习教育之类的活动。搞了这么多年了也没见多少成效，我们的政府也该自我醒悟了，也该借鉴借鉴人家西方的法治经验了。只要把严刑峻法用起来，包管这种土地的开发用途不会再被肆意改为别用。
2010年1月3日 初稿于论道书斋 胡显达
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