逆向城市化可破高房价

　　农村人口向城市转移，小城人口向大城市转移，这个进程才开始不久，如此扎堆，房价焉能不持续升高！其他因素，有些是次要的，有些是疑似的。那些早年“预测”出房价拐点的话其实是远离事实真相的媚话，看起来很美，实质是贻害大众，只有建立在真实基础上的道义才是牢固的。
　　中国的房价显然偏高，因为超出了大部分居民的购买力，也就是说有泡沫了。这不奇怪，有金融的地方就有泡沫，房市的卖方和买方都和金融关系密切，产生泡沫再正常不过。但是，有泡沫和泡沫破裂是两回事。泡沫可能破也可能不破，可能早破也可能晚破。对于房地产市场，如果今天的房价和明天的购买力相符，泡沫未必破裂；假如破裂的时间在很久很久以后，那和今天的买方作决定的关联度不是很高，１０年前恐怕没有人能说出今天的房价，今天的人也同样难以对１０年后的房价做出准确判断。
　　中国房地产市场存在泡沫是无可争议的事实，有争议的是泡沫会否破裂。按照绝对值计算，上海的房价在世界一线城市中排名第２５位，北京排在第３１位，不算太高。但是，按照房价与收入的比值计算，则高得吓人。绝对值不高而相对值很高，单纯从这一点出发得不出泡沫是否破裂的结论。本人倾向于不会破裂，理由１、两代人、两家人为一个年轻的家庭买房出力在中国很普遍；２、对银行来说，首付３０％的房子是非常优质的资产，银行不担心违约；３、炒房团经常是手提现金购房，即便是走了霉运，无非是该同志不能继续炒房，不至于产生骨牌效应。
　　很多人将高房价的原因归结为土地出让金，这是一个误区。商品的价格和成本关系不大，与供求关系倒是非常密切，只要３万元的单价卖得出去，开发商绝对要卖这个价，成本几何是次要的，如果只能卖到１万元，就是亏本他也得出手。房地产商一开始并没有绑架政府，是政府见到有利可图后主动凑上去的，说难听一点就是甘愿被绑架，土地出让金的高涨，只不过是政府从开发商的高额利润中分了一杯羹，这笔钱如果政府不拿走，开发商也一定会自己留下，横竖是到不了购房者手中，换句话说，只要有人接受高房价，开发商不会因为成本下降了而降低房价，没有嫌利润高的商人。
　　大部分居民买不起房子不等于房子卖不出去。对于开发商来说，只要购房款是真币，卖给谁都一样。北京居民买不起不等于外地人买不起，外地的人均收入远不如北京居民，但架不住中国人多，只要１０００个外地人中有那么一两个能买得起的，北京的房地产商就不愁销售。按购买力计算，人民币早晚要升值，境外热钱也会蹿到一线城市买房子。上海居民是否买得起房子，那是上海市政府的事，开发商对这种事情没有任何兴趣。如果承认商人没有确保当地居民买得起房子的义务，那就只有靠政府解决。
　　政府通常是——也只能是——问题非常严重的时候大动干戈。对于本市居民的住房问题，市政府的义务仅仅局限于保证绝大部分市民有房子住，至于面积大小、代价高低，市政府可以慢慢来，因为有话语权的群体，一般不存在住房问题，普通居民，很多已经买了房子，他们巴不得房价按几何级数增长，哪怕不卖，想想也舒坦。最贫困市民，只有靠政府建设经济适用房了。这个问题说起来容易做起来难，所以一直是个问题，主要是经适房的质量和数量难以界定。某“著名经济学家”说，经适房应该差到只有公共厕所，这种观点显然难以接受。经适房如果要建设，自然是一个小区一个小区集中安置，质量太差的话，换成是我，宁愿选择租房子或做房奴也不会住在那个小区，因为我会担心人前抬不起头和找不到老婆。经适房如果较好，适用人群较广，请问好到什么程度？广到什么程度？月收入４千的群体能答应经适房截止到月收入３千９为止吗？中国其实是拜金主义非常严重的国家，商品经济发展到今天，只要有利益驱动，能走多远就会走多远，反过来说，没有利益驱动的行为能走多远？
　　关于土地出让的数量和速度，以及开发商捂地惜售，也饱受非议。这是个问题，但不是问题的根源。政府放地的速度，必须正视人多地少的瓶颈，换成你在其位，恐怕也只能慢慢释放，否则要不了几年北京市区就会覆盖八达岭直至康西草原。开发商捂地惜售只能短暂拉抬房价，因为当那些捂了很久的地产释放出来的时候，也没见房价下跌，关键还是需求在那里摆着。投资型购房也是因为看到需求潜力旺盛——极个别纯粹炒作的城市不在此列。

　　综上所述，高房价的根本原因还在于城市化进程的方向，以及房地产市场对中国经济的强大拉动作用。
　　“扎堆”问题不难理解，城市的生活更方便，机会更多，城市越大越显优势。朝一个方向挤，房子自然好卖，价钱就上去了，不断挤进去，房价不断上涨，升值预期就产生了，投资性购房在所难免，由于城市化进程才开始不久，离结束还早着呢，这种预期是靠谱的。我一朋友在儿子只有１０岁的时候到１千多公里外的北京市买了８０平方的房子，说是日后让儿子上北京的大学，毕业后在北京安家，那时候５千元一平方，多余的话就不用我说了。０８年在北京买了房子的人现在也笑眯了眼，逢人就夸自己决策英明。
　　说到房地产绑架中国经济，问题没有一些人想象的糟糕，绑了也就绑了，好歹房子是实实在在的东西，对经济的拉动也是实实在在的，总比某些远离价值创造的“金融衍生产品”强。如果一线城市的房价不高，每年６００万的大学毕业生可能会有５００万选择留在一线城市，从而导致城市快速扩容，城市过分扩容会生出很多难以克服的麻烦。微小的动物通过皮肤渗透就可以满足氧气的需求，体积大了以后就得改成肺呼吸，要是动物体积大如鸟巢，那就得进化出大功率的空气压缩机，并为这种压缩机配备若干小功率的压缩机，如果这种器官受限于物理定律而不能进化出来，则不会进化出如此庞大的动物。胖子尚且要减肥，城市怎能无限扩容？２０层的房子和同等面积的若干矮房子相比，配套设施成本要大得多，城市基础设施的改扩建，总会以某种形式摊到城市运营成本中，成本升高价格升高，而买涨不买跌是普遍心理，泡沫就这样产生了。
　　如果房地产对国民经济的拉动作用在可预见的时间内难以被取代，那就只剩下逆转“扎堆”趋势这一招。城市化进程并非必然是农村人到城里，小城市到大城市。逆向操作城市化进程，即由现在的村进城小城进大城反过来，通过政策倾斜，批量建设新的小城市，不但可以跳出房价怪圈，而且能兼顾房地产业对国民经济的拉动作用。城市选址，以现有的和规划中的交通干道为原则，和交通网一样，城市也呈细而长的网状分布格局。重新定位一两个地方你可以去炒，比如海南，小而量多，如何炒得起来？城市化进程方向逆转后，不但解决了房价问题，还解决了国家发展的均衡问题。一线城市的居民是能够承受二线城市的房价的，二线城市居民也能承受三线城市的房价，三线城市居民能承受县城的房价，由于新建了很多小城市，小城市的房价不可能炒作起来。逆向操作城市化进程，结果就是ｎ线城市居民用ｎ＋１线的房价购房，大多数乡村在交通干道沿线成为城市居民。
　　年后我回了一趟老家探望年迈的父母，发现很多农民离开村落将新房子建在了公路旁，电动摩托车就停放在离公路几米远的走廊上，与从前相比，有说不出的方便。农民伯伯知道的道理，国家也应该知道。

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