浅论房地产改革
现在中国大多数的城市的房价远超其价值也就是已经产生了泡沫，普通家庭已经买不起房却需要房，于是房奴也就产生了。房奴是一个在未来的几年甚至几十年都要为自己的房子打工的人群，他们没钱消费，没钱投资，倘若失业或有点小病小灾，生存都难以保障。房奴的壮大势必影响社会的发展。由此可见我们必须阻止房产泡沫的进一步扩大，使房价一步一步趋向合理。
一，房价过高的主要危害和原因。
（一）影响民生和社会的稳定，滋生贪污腐败。市长都说买买不起房，普通家就更难承受如此高的房价了。然而衣食住行是人类的必需品，人们会想法设法得到自己的房子，于是高房价就为社会的的不安定因素和贪污腐败埋下了种子。
（二）影响工农业和其他产业的发展，直接制约着中国经济的可持续发
1，房地产的造钱效应吸引着大量用于工农业生产和消费的资本，造成房地业产何其相关产业过热。
2，金融危机致使生产性企业利润下滑甚至亏损，房价的持续增长和“美好钱途”使经营企业老总转向了地产业。有的老总甚至把自己的企业拆掉变成了居民小区。直接影响其他产业的发展。
3，在追求城市化追求GDP的风气之下，大量农民的地土地变成了高楼大厦，数不清的农村变成了风景优美的城市花园。看似美好的一切却孕育着危机的种子，你想想看农民失去土地，工人失去工厂……
4，国际热钱推波助澜，迷失我们的方向。汇率持续升值，热钱蜂拥而至，企业生存路路风雨阻，房价物价一路攀升……这样如此下去民何以富国何以强？经济何以持续发展？通货膨胀何以应对？地产泡沫何以不灭？
二，措施。
针对以上问题我认为我们必须让房产价格趋向合理的价格水平。众所周知，价格是由其价值和供求关系决定的。因此我们应当把重点放在调节供求方面，也就严控不道德的炒房行为！
（一）降低土地出让金首付比例。
我对提高土地出让首付增至50%，还要一年内付清，减少土地出让数量，国企退出房地产等一系列政策深表忧虑。我觉得控制房价防止泡沫的关键不是堵而是疏。我们要在提高房产质量的前提下，想办法增加楼房供给。
1，我认为土地出让首付比例应该调低而不是提高；应当是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是变相提高房地产的门槛，一是容易形成区域性的垄断，二是容易导致地产开发商资金链断裂从而形成豆腐渣工程或烂尾工程，还容易造成房产泡沫的迅速破灭。
2，如果说把土地出让金首付比例降至10%，剩余的90%让购房的业主在未来的50年内还清。这样不仅可以降低地产商的资金压力还可以保证政府财政收入的可持续性。例如：2010年3月15日，远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地，楼面价达2.75万元/平方米，被称为单价地王。假如建筑成本为2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，让远洋地产按10%只支付2750元/平方米的土地出让金，剩余的2.475万/让业主在未来的50年支付，如果开发商利润高达50%，那么北京单价地王的楼价也仅8625元/平方米。如果土地出让金全部付清出售3万/平方米还要亏损500/平方米！也就说如此一来我们把做三万没利润价格降到8625却产生了50%的利润。业主可以一次性付清剩余的土地出让费用，也可以分五十年分期付款（当然利率要低于商业贷款）。
3，我认为国企没必要退出房地产市场，无论国企民企只要建的房子质量过关，谁做都一样。
（二）征收物业税。
现在大家都在讨论这个问题，具体怎实施何时实施都是一个未知数。我觉的征收物业税的目的要明确，不是增加财政收入而是减小贫富差距，增加人民的幸福感。
1，物业管理，把房产和户口绑架在一起，以派出所为中心形成档案，以家庭为单位划片管理。这样可以有效控制外来资本对本地房价的冲击还房价一个合理价位。物业职能相当于村委负责所辖区域计划生育，小孩入学，负责水电物业等。
2，对于房产和户口在一起的家庭，住房面积少于180平米可免收物业税。对于超出面积每年按照该物业所辖范围近两年成交价格的1%收取。
3，对于没有与户口在一起的房产，收取物业税。收取价格按该物业所辖范围近两年成交价格的1%收取。对于不交的停水停电，交齐并交一点数额的罚金再给开通。十年未交，没收楼房由相关部门拍卖。
4，对于年满18周岁未婚青年可以单独立户，购置房产免除物业税。
5，无需建造经济适用房。对于符合买经济适用房的人免除一定数量的土地出让金就可以了。
6，楼盘开发销售必须在规定时间内完成并移交物业部门管理。没售出的楼房开发商行使业主的权利和义务，按规定缴纳各项费用。
7，对于门面房写字楼同样由所辖物业部门管理，同样收取物业税。
（三）加大对农村房产的管理，严禁乱占耕地私自建房，由按一户一处房产免税，年满18批房的原则由村委统一管理，对于多余房产收取1%的物业税。
（四）对于物业税应当自出台之日缓期半年实行。
四，总结。
（一）普通房子不是奢侈品，是人类赖以生存的必需品，政府应当完善城市管理机构，加大房产监管力度，保证房产质量严禁违法行为，一旦发现问题就要举政府之力为业主维权，让其一败涂地，以示国家之威严。
（二）不要让房子绑架中国经济吸收社会财富，到处都是闲置的楼房。要引导闲置资金流到他该去的地方，完善中国的产业链，促进就业，改善民生。
刘加树
2010.03.23
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