房价上涨谁之错?

           房价飞涨、地价猛升，谁在炒高中国的房价地价？是温州炒房团？不是。是房地产开发商？不是。是媒体？不是。是泡沫论者？不是。是市场自身？不是。因为两年中房价多数城市同比增长30%，个别城市甚至翻番，这不是看不见的手所起的作用，而是一只看得见的手在托起的。

   在回过头来看房价可能再没有人会说2002年之前中国房价过高，尽管当时也有人认为房价收入比高。现今房价两年翻番是不争的实事，房价的确是原本无泡沫或泡沫很小，在房地产投资泡沫和空置率泡沫论者的危害下银行收紧房地产开发信贷资金、国土部门收紧了地根提高了地价从而减少了供应尤其是增加了土地资源稀缺地价涨房价必涨的心理预期所以个别城市出现了排队购买房号的奇怪现象，房价因此而节节上升，可以说是泡沫论者的危言耸听影响了中国房地产政策的制定，错误的房地产调控政策制造了中国房地产业的价格泡沫。
    当我们把日历翻到2003年，我们就会发现房价上涨的内因和外因：
   一是外因，始于2002年末盛行于2003年，海外媒体铺天盖地一片喧哗，中国房地产出现泡沫。2002年12月，美国摩根士丹利出台一份研究报告认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机，指10年前房地产泡沫曾引发两位数通胀率，大量投机行为令资金无法收回而导致银行坏帐激增，这种危机正再次显现。其首席亚洲经济分析师谢国忠称，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国，加剧本已过热的房地产泡沫。同期，美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目，连同入世带来的外国投资热潮，可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。美国《华盛顿邮报》2003年3月5日一期载文指中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索。日本《东京新闻》2003年8月19日刊登一篇题为“日本内阁府报告称中国有发生房地产泡沫的危险”，报告称，由于大量外资持续流入中国，国内流通的人民币急剧增多，6月的货币供应量同比增加了20.8%，人民币已经出现过剩流动的现象，这将在今后造成房地产泡沫。其实当时中国房价的增长在全球并不算高，国际经济学家并没有把中国列入房地产“泡沫”的红灯区，只是进入预警区。为什么在全球房地产“泡沫”串串秀的当时偏偏就中国采取了本末侄倒置的控制房地产过热的政策措施呢？主要是内因在起决定性作用了。
  二是内因。有媒体称从中国决策者的角度而言，没有谁比国家发展与改革委员会更清楚中国房地产市场的整体情况。发改委旗下研究所的一份报告警告，中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说，现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%～8%增长率的几倍，与中国整体经济发展根本不相适应。中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中，居然有61%的钱是银行提供的贷款。但信贷创造显然并不成功，统计显示，到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置1年以上的达50%，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。十分明显，如果房地产泡沫爆破了，银行就将陷入金融危机。这份报告在决策中的确起了关键作用，但仔细分析就不难发现它的一个致命错误，那就是“统计显示，到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置1年以上的达50%，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。”姑且不论报告中的数据准确性（可以肯定的是这些数据也是有水份的），首先，全国商品房空置面积达1亿多平方米大吗？我们按一半是商品住宅且平均100平方米一套，总计也就50万套，摊到全国各大中城市，平均每个市755套，包括县城平均每个市县190套左右；如果包括城镇平均每个城镇22套左右，你说多还是不多，再说全国商品房空置面积是一个动态的时点指标，如果全国商品房空置面积是零至少有3个月到24个月全国无房可买；再次全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置1年以上的达50%，占压资金2500多亿元，怎么就成了居所有行业不良资产之首呢？工业产品库存每日何止占压资金2500多亿元？2500多亿元成为不良资产更是无稽之谈，有谁相信空置商品房是一文不值的不良资产。第三，报告称全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%～8%增长率的几倍，与中国整体经济发展根本不相适应。是什么理论说全国房地产投资的增长速度要与国内生产总值增长率相等，何况我国在长期计划经济条件下事关居民生活方面的欠帐太多，这两个速度怎么能一致得起来。第四，住房属不动产，土地使用权都是买的50-70年，如果不使用银行提供的贷款中国房地产不知是什么现状？对房地产投资中有61%的钱是银行提供的贷款有什么大惊小怪的呢？

　　依据上述决策依据，国家采取的宏观调控政策是控制投资、减少土地供应从而减少住房供应量降低住房空置率减少金融风险的政策措施，按经济学基本原理的基本常识你说房价能不涨吗？
  我们天天在喊决策的科学化民主化，如果决策建立在错误的数据信息之上，对国民经济来说将是一场灾难。提高政府的执政能力和执政水平，必须大兴调查研究之风，提倡讲真话讲实话，刹住虚报浮夸之风。科学的决策一定是建立在准确的信息之上，决不是拍脑袋就能做出来的。
作者：卢承德 发表时间： 2004-12-20 00:06:39

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